8月末、アパート1棟を購入しました。
今回は、
その物件について書いてみたいと思います。
●今回購入した物件
物件の概要はこちらです。
- 購入価格：1,480万円（1,580万円から100万円の価格交渉）
- 表面利回り：13.5％
- 構造：軽量鉄骨造
- 間取り：2DK × 4戸
- 築年数：36年
- 相続税路線価：40,000円／㎡
- 融資：フルローン
築37年と決して新しい物件ではありません。
そのため、購入価格や現在の収益性だけでなく、
今後必要になる修繕まで含めて検討しました。
●きっかけは「水面下」の物件情報
今回の物件は、インターネットに掲載されていた物件ではありません。
知り合いの不動産会社さんから、水面下で紹介して頂いた物件です。
これまで金融機関や不動産会社など、
様々な方と面談したり、
名刺交換をしてきました。
そうした人とのつながりの中から、
今回の物件情報を頂くことができました。
以前の記事でも「行動すること」について書きましたが、
改めて人とのつながりの大切さを感じる機会になりました。
●「法人」での融資
融資については、地元の金融機関さんから受けることができました。
こちらの金融機関さんでは、
これまで個人名義で何件か物件を購入してきましたが、
法人では初めての融資、購入です。
2025年に法人を設立してから、
条件に見合う物件があれば法人で融資を受けて購入したいと考えていましたが、
なかなか条件に合う物件に巡り合えず。。。
今回ようやく法人での融資・物件購入を実現することができました。
個人で物件を取得するのとはまた違った意味で、
次のステージへの一歩になったと感じています。
●大規模修繕も含めて融資を相談
今回の物件で1つ課題だったのが、
数年以内に大規模修繕が必要になること。
築37年ということもあり、
今後、外壁塗装などを実施する必要があります。
そこで、物件購入資金だけで考えるのではなく、
大規模修繕費も含めて金融機関に融資を相談しました。
当初提示されていた融資期間は15年。
ただ、大規模修繕を実施することで建物の価値向上にもつながることから、
その点も含めて相談した結果、
融資期間を15年から18年へ延長して頂くことができました。
修繕費を自己資金だけで賄うのではなく、融資を活用する。
さらに融資期間を延ばすことで、
毎月の返済負担とのバランスを取る。
今回の購入では、
単に「物件を買う」だけではなく、
購入後の運営まで考えて金融機関と相談することの大切さを学びました。
●買って終わりではなく、ここからがスタート
無事に決済が終わりましたが、
不動産賃貸業は物件を買って終わりではありません。
むしろ、ここからがスタートです。
今後は外壁塗装などの大規模修繕を行い、建物の印象を良くしていきたいと考えています。
それによって、
家賃アップにつなげる。
空室を埋めやすくする。
そして何より、
今住んでくださっている入居者さんにも喜んでもらえる物件にする。
そんな運営をしていきたいと思っています。
修繕には当然コストがかかります。
だからこそ、「いくらかかったか」だけではなく、
その投資によって物件の収益性や競争力をどこまで高められるかを考えていきたいです。
●今回の購入で改めて感じたこと
最近は物件価格も高騰しており、
手の届きやすい価格帯の物件は競争率も高く、
なかなか価格交渉ができない状況が続いています。
だからといって、焦って条件に合わない物件を無理に購入してしまえば、
後々自分の首を絞めることにもなりかねません。
そう考えると、なかなか購入できなかった期間も、焦らずじっくりと物件を探し続けるための良い時間だったのかもしれません。
また、物件を探すだけではなく、
日頃から不動産会社さんや金融機関さんと定期的に連絡を取り、関係を続けてきました。
すぐに結果につながらなくても、
情報交換をしたり、
近況を伝えたりしながら関係を築いていく。
そうした日々の積み重ねが、
水面下での物件紹介や融資の相談につながり、
今回の購入に結びついたのだと思います。
「買えないから焦る」のではなく、
買えるタイミングに備えて動き続ける。
今回の物件購入を通じて、
改めてその大切さを感じました。
そして、
水面下で物件を紹介してくれる不動産会社さん。
法人として融資をしてくれる金融機関さん。
修繕に関わってくれる業者さん。
不動産賃貸業は、
やはり人とのつながりによって成り立つ事業だと改めて感じます。
また、今回の1棟アパートも、
「買えたから成功」ではありません。
ここからどのように運営し、修繕し、収益性を高め、
最終的にどのような出口を迎えるのか。
そこまで考えて、初めて1つの投資になると思っています。
今後も記録していきたいと思います。