毎年指摘してきたが… 不動産PFローン不良の懸念に韓銀緊張
金利引き上げに不動産PFローン不良警告音
未分譲増え 景気低迷時貸出回数難航
韓銀、証券会社保証債務不良可能性 注視
ビッグステップなど金利もっと上がれば危機本格化
急な基準金利引き上げで不動産市場の低迷が加速し、不動産プロジェクトファイナンス（PF）融資の不実化警告音が大きくなっている。すでに数年前から不動産PFローンの健全性悪化の可能性を指摘してきた韓国銀行も最近、住宅価格の下落圧力が大きくなると、PFローンの不良リスクに触覚を急ぐ姿だ。
流動性梗塞局面では、小さな衝撃度波長が大きくなるほど、政府レベルの点検強化が必要だという指摘が出ている。
22日の金融圏によると、景気低迷の懸念に微分量が増え、金利が急騰し、不動産PF市場が急激に凍っている。不動産PFとは、施行会社が不動産開発事業を行う際、事業権を担保として証券会社など金融会社から必要な資金を調達することをいう。金融会社は施行会社に債務保証や直接融資をして保証手数料と利子を得る。過去には主に銀行と大型施工会社を中心にPF資金調達が行われたが、今は証券会社と第2金融圏なども大挙市場に入っている。
不動産景気が良い時は金融会社が開発事業にお金を貸して大きな収益を上げることができるが、景気減速機にはリスクが非常に大きくなる。不動産PF自体が今後の開発事業を通じて予想されるキャッシュフローを予測し、これを担保でお金を貸してくれるので、金利が上がり、景気低迷が迫る状況では資金回収に難航する。
したがって、開発事業や分譲に問題が生じた場合、施行会社や施工会社はもちろん融資をしてくれた金融会社までずっと打撃を受ける。
韓銀は、住宅価格の急騰が本格化する前の2019年にも、すでに不動産PFローン関連の保証が急激に増えることを懸念し、今後の信用リスクが拡大する可能性があると指摘してきた。
当時、ハン・ウンは国会に提出した金融安定報告書を通じて「2017年以降首都圏を中心に不動産景気が活性化し、不動産PF保証需要が増え、証券会社が収益性の高い信用供与型保証を拡大した」とし、今後住宅用・商業用不動産の分譲が鈍化する場合、施行者のキャッシュフローが悪化し、債務不履行のリスクが大きくなる可能性があると説明した。
しかし、その後も不動産PFローンは住宅価格の上昇とともに急激に増えた。韓銀によると、今年６月末基準金融圏のＰＦローン残高は１１２兆２０００億ウォンで、２０１９年（７１兆８０００億ウォン）に比べて大きく増加した。2014年以降、非銀行券を中心に年平均14.9％の高い増加傾向を続け、急速に増えた影響だ。ここに証券会社が発行した流動化証券まで合わせれば全体規模が１５０兆ウォン以上と吹かれる。
ハン・ウンはすぐに不動産PFローンと関連して目立つ健全性悪化信号はないが、今後不動産景気がさらに悪くなると問題が大きくなることがあり、礼儀注視していると説明した。韓銀関係者は「ＰＦローン債権を持ってＡＢＣＰ（資産流動化企業手形）を発行するが、証券会社が普通保証する」とし「ここで不良が一番最初に発生する可能性があるため重点を置いて見ている」と話した。ABCPは、証券会社が不動産PFローン債権を流動化して多数の投資家を集めるために発行する企業手形を意味するが、これが崩れ始めると、不良がドミノのように拡散することができる。
韓銀は今後も基準金利をさらに上げるという基調を維持しており、PFローンをめぐる懸念はさらに大きくなる見通しだ。韓銀が金利を上げて不動産開発の収益性が悪くなれば、市場の低迷で住宅価格が下落し、未分譲が増え、融資資金の回収にも警告灯がつくしかない。
韓銀関係者は「最近の短期金融市場が流動性梗塞局面に入ったため、小さな衝撃にも敏感に反応できる」とし「継続注視しなければならない状況」と話した。
昨日お伝えした貯蓄銀行によるＰＦローンについて詳しいネタを見つけました！
＞不動産PFとは、施行会社が不動産開発事業を行う際、事業権を担保として証券会社など金融会社から必要な資金を調達すること
要するに、不動産事業の開発権を担保に貯蓄銀行が融資していたわけです。
しかし・・・
＞開発事業や分譲に問題が生じた場合、施行会社や施工会社はもちろん融資をしてくれた金融会社までずっと打撃を受ける。
金利上昇→不動産価格現象→不景気となると、不動産開発事業が止まり、融資していた貯蓄銀行が危機に陥るのです！
まあ、不動産バブルの崩壊と言えばそれまでですけどねｗ
＞ABCPは、証券会社が不動産PFローン債権を流動化して多数の投資家を集めるために発行する企業手形を意味するが、これが崩れ始めると、不良がドミノのように拡散することができる。
あ～あ、なるほど。
ＰＦローンの債権に投資した証券会社がそれをまとめてＡＢＣＰとかいう手形に変えて投資家たちにばら撒いていたんだね。
リーマンショック時に騒がれたサブプライムローン証券みたいな感じかな？
ＰＦローンが焦げ付き、ＡＢＣＰまで焦げ付いたら信用不安が怒り、金融危機に陥るということだね～。
そう考えると・・・
韓銀としては金利引き上げが厳しいんだけど、ＦＲＢの金利引き上げに付いていかないとウォン安が進むし・・・
韓国が次に金融機に陥るとすれば、ウォン安によるものより、不動産バブル崩壊による可能性が高そうだし・・・
引き続き、この問題は要チェックだね！ ｗｋｔｋ～