韓国銀行は、住宅価格下落でいわゆる'あき缶アパート'が増えているとし所有主と借家人が財務危険に陥ることがあると警告した。 また、全般的な家計負債増加傾向は鈍化したが、自営業者と低所得層借金はかえって不良危険が大きくなったと明らかにした。
ヨーロッパ財政危機が再び浮び上がる展望で、世界経済が依然として回復するのが難しいという予想も出した。 国内経済も、ユーロ危機長期化、中国の成長の勢い鈍化、家計負債累増にともなう民間消費回復制約などで下方リスクが優勢だと評価した。 合わせて、住宅担保認定比率(LTV)が60%を越える貸し出しが増加して、ティレボリジン(借入縮小)圧力が高くなりえるという憂慮も提起した。 ただし、借入縮小過程で資産価格などが下落して債務負担が大きくなる'借金デフレーション'可能性は低いことに把握された。
韓銀は31日国会に提出した'金融安定報告書'で、自営業者・低所得層など脆弱階層家計負債、住宅価格下落にともなう財務的危険、限界企業急増など金融に関連した色々な問題点を指摘した。
◆借用権価格含むあき缶アパート、傳貰住宅の26%
金融安定報告書によれば、都市銀行住宅担保貸し出し中LTV 60%超過貸し出し比重は、2009年末11.6%から今年6月末現在17.9%と急増し、首都圏地域を中心にLTVが60%を越える住宅担保貸し出しの中で80%である28兆1000億ウォンほどが2年内元金償還時期が到来すると調査された。
去る3月末現在、LTV規制上限(60%)を超過する貸し出し中利子だけ納入していて満期延長時元金中一部を償還しなければならない可能性がある貸し出しは35兆ウォン程度だ。 住宅価格が20%下落する場合、このような故危険貸し出しは93兆ウォンと現在の3倍程度まで増えると推定された。 この中で、満期延長時実際に償還しなければならない金額は、現在2兆ウォン(2012～2014年)で住宅価格20%下落時11兆ウォンに増えると推定される。
特に、仁川など首都圏地域住宅価格が急落しながら該当地域住宅購入者の債務償還負担が大きくなった。 住宅値下落で担保価値が落ちながら住宅担保認定比率(LTV)が上昇し、これによって家計の元金償還負担が大きくなって追加不良が憂慮されるという説明だ。
また、傳貰保証金/売買価格比率が上昇するにつれ、小額の住宅担保貸し出しであっても傳貰保証金を含んだ借金が住宅価格に近接するというのが韓銀の評価だ。 住宅担保貸し出しがある傳貰住宅の場合、傳貰保証金を含んだ実質LTV比率は71%で、全体住宅担保貸し出し平均48%に比べて非常に高いことに推定される。 さらに実質LTV比率が80%以上である傳貰住宅比重も26%に至っている。 競売落札値率(今年上半期75%)を勘案すれば、競売処分時落札値が貸し出し額と傳貰保証金を下回る傳貰住宅が相当数になるものと見られる。 住宅所有主は住宅担保貸し出しと傳貰保証金に対する償還負担が大きくて、借家人は傳貰保証金一部を回収できない危険が高まったのだ。
◆自営業者借金430兆・世帯当り借金規模1億ウォン肉迫
今年上半期家計負債増加傾向は鈍化したが、自営業者(個人事業者)と低所得層借金はかえって不良危険が大きくなったことが分かった。 今年3月末基準自営業者借金は430兆ウォン前後で昨年1月より16.9%増加した。 これは同じ期間全体家計負債増加率(8.9%)の二倍に達する。
自営業者の世帯当り借金規模が9500万ウォンで、賃金勤労者(4600万ウォン)の二倍程度で可処分所得対比負債比率(219.1%)も賃金勤労者(125.8%)を上回るなど、勤労所得者借金などその他債務より景気状況および不動産価格変動にはるかに脆弱な構造を持っている。
また、低所得層の債務償還能力も急激に落ちることが明らかになった。 最近、信用等級は優良だが所得水準が低い家計の貸金業利用が急速に増加していて、低所得層の非銀行券に対する借入依存度が高まっている。 年所得2000万ウォン未満世帯の家計貸し出し延滞率は、2011年末0.6%で2012年8月末1.1%で上昇したし、低信用等級(7～10等級)世帯の中でクレジットカード貸し出し延滞者および賃貸アパート賃貸料滞納者も増加する傾向だ。
◆企業収益性落ちて限界企業も増えて
企業らの収益性悪化で限界企業数が大きく増えて、限界企業の財務健全性もさらに悪化し、倒産危険が大きくなっている。 上場企業での限界企業比重が2010年末14%、昨年末15%で今年6月末18%に大きく増えた。 中小企業の限界企業比重が、2010年末17%で今年6月末21%に増えただけでなく、大企業の場合も同じ期間11%から15%に急増した。 長期間不況に大企業もすっかり参っていることだ。
限界企業の財務状況は、短期借金が増えるなどさらに悪化している。 通常企業の借入れ金依存度は2010年末22%から今年6月末24%と小幅上昇した反面、限界企業は同じ期間35%から41%に急騰した。 特に限界企業の場合、短期借入金が大幅に増加して借金構造が早く悪化している。 今年6月末限界企業の短期借入金比重は78%でチ通常企業(42%)の二倍に達した。
最も大きい問題は、大企業集団系列会社まで限界企業が増えているという点だ。 建設、電子、鉄鋼、朝鮮などの業界状況不振が長期間持続しながら現れた現象だ。 大企業集団所属限界企業数は2010年末19個で昨年末22個、今年6月末23個に着実に増加している。
◆世界経済・国内経済、来年度難しい
韓銀は、スペインとイタリアの財政健全性がさらに悪化して、ユーロ地域財政危機が再浮上される可能性があると憂慮した。 最近、ヨーロッパ中央銀行(ECB)と関連国家の積極的な政策対応で、ユーロ地域危機に対する不安感が多少緩和されているけれど、ヨーロッパ財政危機が再び浮び上がることになるということだ。
韓銀は、このようなユーロ地域危機深化の可能性と共に米国の急激な財政緊縮(財政絶壁)関連不確実性が、世界経済の下方リスクとして作用することだと見通した。 米国、ヨーロッパ、日本などの量的緩和にもかかわらず、先進国経済が回復しにくくて、新興国経済も鈍化しながら世界経済の成長を牽引するには限界があるということだ。
韓銀は、国内経済に対しては輸出と内需の一緒に不振に成長モメンタムが弱まったし、ユーロ危機長期化、中国の成長の勢い鈍化、家計負債累増にともなう民間消費回復制約などで下方リスクが優勢だと指摘した。
http://biz.chosun.com/site/data/html_dir/2012/10/31/2012103101758.html
韓銀の報告書で３点の不安を表明したらしい・・・
①住宅価格下落にともなう危険
②自営業者・低所得層などの家計負債
③限界企業の増加
まあ、どれも今に始まったことではないけどｗ
長い記事ですので、ご興味のある方はご一読いただくとして、オイラが注目するにはいかの２点
＞首都圏地域を中心にLTVが60%を越える住宅担保貸し出しの中で80%である28兆1000億ウォンほどが2年内元金償還時期が到来する
ＬＴＶ６０％を超える融資というのは、現在の担保価格に対する融資残額が６０％を超えるということでして、韓国政府が６０％以内でしか融資できないと昨年決めたことなのですが・・・
不動産価格が低下したために、今後借り換え時に６０％を超える融資額は、借主が一括返済しなければなりません。そのようなローンが今後２年間で２８兆１０００億ウォン＝２兆円もあるんですな～～
もちろん、すべての借主が一括返済できるわけございませんので、借金返済するために新たに借金をする破目に。。。自転車を必死で漕ぐ輩が大幅に増えるんでしょうな。
＞住宅所有主は住宅担保貸し出しと傳貰保証金に対する償還負担が大きくて、借家人は傳貰保証金一部を回収できない危険が高まったのだ。
住宅購入者の悲哀とは別に、賃貸マンションにお住まいの方も・・・
韓国独特のシステムである傳貰保証金。これは、マンションを借りるときに借主が、入居一時金として貸主に保証金（数百万円ぐらい）を渡します。しかし、退去時にはその保証金は全額返済され、貸主はその保証金を運用することで、利益を出すという面白いシステムなのです～
もちろん、借主が自己資金で賄えれば別ですが、基本的には傳貰保証金ローンというもので借り入れる訳です。まあ、退去時には全額帰ってくる訳ですから、安心ローンニダ！
ところが、貸主が不動産価格低下でマンション建築時のローンを返済できないと、その傳貰保証金も銀行に担保として取られてしまう訳ですな。
となると・・・
借主にも退去時には全額返済されないようです。（担保基準が低いため）
おや～～、不動産を買った訳でもないのに、いきなり借金を抱える破目に！安心ローンのはずニダ？
ということが、韓国内では実際に起きているらしいですわｗｗｗ
怖い怖い～
金融危機以降の韓国不動産業界の阿鼻叫喚ぶりを時系列で。。。
韓国経済：ウォン暴落 ウォン安で、輸出大幅増！
↓
禿さんたち：ホットマネーを送り込み、不動産価格高騰
↓
韓国経済：家計が借金をして不動産購入 ミニバブル形成（世界で一番早く金融危機から脱却したニダ！）
↓
金融機関：さらに外債を借入、ＰＦ融資、住宅投資に資金が回す
↓
建設会社：住宅着工数激増、地価暴騰
↓
韓国経済：とうとうバブル崩壊、不動産売却が一気に進む。 住宅ローン保有者の８４％は金利しか払っていないことが明らかに！（韓国版サブプライム問題）
↓禿さんたち：韓国不動産市場から撤退 （十分稼がせてもらったｗ）
↓
貯蓄銀行：相次ぎ破綻、破綻回避に金融委員会への賄賂が判明し大騒ぎに！
↓建設会社：金融機関の貸し剥がし、貸し渋りで相次いで破綻！
↓
都市銀行：押し付けられた貯蓄銀行のＰＦ融資の不良債権化率１８％、韓国証券４０．５％！ ↓
韓国経済：家計負債額、８００兆ウォン突破！ (*'∇')/ﾟ･:*【祝】*:･ﾟ＼('∇'*)
↓
韓国政府：苦し紛れに、家計融資抑制政策を発表。
↓韓国経済：家計負債額、８００兆ウォン突破！ (*'∇')/ﾟ･:*【祝】*:･ﾟ＼('∇'*)
↓
韓国政府：苦し紛れに、家計融資抑制政策を発表。
都市銀行：家計への新規融資停止。借金が出来ない家計が大騒ぎに！替わりに商業用貸出急増
↓
ノンバンク：都市銀行の変わりに家計融資増大！風船効果ニダ～～
↓
貯蓄銀行：１１年下半期、７行破綻！不法貸出（お嬢様ローンなど）発覚！
↓
韓国経済：家計負債額、９００兆ウォン突破！中小企業、不渡り警報発令！ (*'∇')/ﾟ･:*【祝】*:･ﾟ＼('∇'*)
↓
韓国政府：第２金融圏、消費者金融へ貸し出し抑制策を推し進める
↓
貯蓄銀行：４行破綻！業界１、２位が揃って討ち死。
↓
預保基金：相次ぐ貯蓄銀行破綻で保険金枯渇、借金をして保証する破目に・・・
↓
建設会社：営業利益で利子を払えない会社が半分も！
↓
韓国経済：集団貸し出しで爆弾回しが流行中ニダ！
↓
韓国経済：韓国版サブプライム問題 金利のみ支払い者７７％ 元金一括返済者３８％！
↓
都市銀行：商業用貸出の延滞率急増中、回収率１４％のローンも！
↓
熊津財閥：破綻。傘下の建設会社や貯蓄銀行など影響大ニダ！
↓
貯蓄銀行：１１行は債務超過、不良債権率は４０％！
↓↓
熊津財閥：破綻。傘下の建設会社や貯蓄銀行など影響大ニダ！
↓
貯蓄銀行：１１行は債務超過、不良債権率は４０％！
韓国経済：不動産下落でＬＴＶ６０％超え融資が今後２年間で２８兆ウォン！傳貰保証金も帰ってこないニダ ←イマココ