見た目が及ぼす利回り感とは？

みなさんこんにちは。

利回り。気になりますよね。

投資物件でなくてはならない指標。

でも本当にその意味って理解していますか？


論理の利回りもありますが、今日は見た目が決める利回りをお伝えします。


都内のとある建築中のアパートです



ずっと前から長らく更地だったのですが、どちらかの会社さまが購入してアパートを作られたようです。

新築で満室だったとしてもあまりほしい気がしないです。

間口が7メートルしかないんですね。

バルコニーも見たところ作られていないようです。


一方でその隣の既存物件。




しっかり立ってますね。


もちろん間口が全然違います。

でもそれだけではないですよね。

角地であること、RC造であること、デザインが多少よいこと、植栽があること等。

角地が見た目に与える影響は極めて大きいですね。しっかり建てた場合ですが。


既存物件であっても隣の新築アパートより小さい利回りを提示するかもしれません。


こういうものを、私たちは現地に降り立った瞬間に感じとります。

住みたいと思うか？ということを自己の経験に照らして判断しているわけです。

住みたい、または確実にすみたい人がいると置き換えることができれば利回りは強くなるでしょう。

オフィスや商業施設なども同じですね。エントランスの大きさやグレード感、集客装置や賑やかさなどがたちどころに利回りに影響を及ぼします。「ぱっと見」というやつですね。


どきどき現地も見ないで利回りだけで購入できると考えている方がいますが、当然ながらこの肌感覚の利回りを理解せずして正確な指値はできないでしょう。

新築なら想像力が必要ではあるものの、植栽の有無や角地の見栄え、雰囲気等はおよそ作り込むことができます。


設計会社や工務店、ハウスメーカーにできるだけ現実的な完成予想図(パース)を必ず作ってもらい、「ぱっと見」を素晴らしいものにして利回りを下げる努力をしましょう！
売るときの値段が大きく変わります。



次回は回収面から考える利回りです。

地中から人骨がでてきたら！？

こんにちは。

今日はマンション建設現場を見てきました。

でもまだ着工していない現場です。


都内の現場です。







この現場、なんと人骨が出てきたそうです。
もともとお墓があったとのことですね。








江戸末期から明治時代にかけてのお寺、お墓のあとだそうです。いわゆる遺跡ともいえます。


行政主導により、記録をとっている最中です。すでに記録した写真によると、これだけ瓶や墓石があったそうです。



こんな業務用「自撮り棒」で撮影してます。





おおこわい、土地を買ってみたらこんな土地だった、となれば建物が建てられなくなるじゃないか、とおもわれるかもしれません。

でも現在は遺跡に関しては、
①おおよそ遺跡等が出る場所は行政・教育委員会が文化財保護法による「埋蔵文化財包蔵地」として把握している。
②その指定がされていると土地を購入するときに重要事項説明書に記載される
③鎌倉、京都など、重要度の高いところでなければ、写真や出土品を保管する「記録保存」されることが多く、建物が建てられなくなる「現物保存」にはなりにくい。

と言われています。

でも記録のために工期が延びることは覚悟しないといけないですね。金利負担など要注意です。

アパート建築は想像力！

こんばんわ(^_^)

アパート用地を見てきました。

ものになりそうでしょうか。




手前の通路は宅地内通路と思いきや、隣接地権者の共有で、2項道路のようですね。


現在は古家が立ってます。


ポイントは立て替え後の窓先ですね。




この土地は東西が建物に囲まれてますので窓面の開口は南北でしょうか。現実のシーンと竣工後の建物形状を頭のなかで組み合わせるという想像力が生命線ですね。


でも残念ながら南面は隣地の立木です。
隣地の木々はさすがに切れないですね。




この辺りは設計士さんのセンス待ちといたしましょう。


山手線の駅から15分ですが、ワンルームか1LDKか悩ましいところですね。


想像力が奏功したときにまたご報告したいと思います。