デベロッパー・建築業界でよく使う「借景」とは？

こんばんわ。

デベロッパー・建築業界でよく使う「借景」とはなんでしょうか。

特に高い建物を立てるときにはこれにあやかりたいものですね。

「借景」とは自分の敷地外にあるすばらしい風景が、建築する部屋の中からそっくり見えるために、

大家さんが苦労していないのに景観がすばらしくお部屋が評価されることですね。

「景」色を拝「借」するわけですね。もちろんタダです(^^)。


おもに緑地の多い公園、川、海、大きな施設の周りにある緑地などがそれにあたります。

特に南側にそのような施設がある場合には価値があがりますネ。

山林などはちょっと微妙な場合もあります。

一方、マイナスな場合も多いです。みなさんよく気づいておられると思います。

幹線道路、高速道路、葬儀場、墓地、ゴミ処理施設、処分場、養鶏場、養豚場などなど。

ざっくり嫌悪施設と呼ばれたりもします。

でも高速道路が遠くにある場合には、走る音が海のさざなみに聞こえる、などと

高く評価されることも（人によっては）あるようですが、まぁレアケースでしょうねぇ。


公園や水路は斜線が緩和されたりしますので、そのような直接的なお話はまた次回に。。

コンシェルジュとして努めるべきこと

こんにちは。

本日はちょっとかっこいい大家さんとお会いしたのでそんな気持ちを書いてみたいと思います。


知り合いの投資家さんで築古アパートをリノベする方がいます。

古いアパートを二足三文で買ってきて、リノベーションを行い、最低家賃水準（ン万円）の割には意外に快適な空間を提供している方です。


家賃には、総額的にこれは下回らないだろうという水準があるわけですが、それより安くするのではなく、あえてその水準をキープしつつ
中身をよくする、というわけです。総額が安いのでリノベーションする余力があるわけですね。

こうすることで、低所得者の方でも、ちょっと快適な暮らしができるというわけです。

ひとむかしまえの「あこがれの市営住宅」のような役割でしょうか。


いまでは行政が古くなった建物を積極的にリノベーションするわけもなく、ある種、行政が担わない社会的役割をこの方が担っている気がします。

ご本人はあまり社会的役割を意識していないようですが。


また、この方はご自身のお母さんが年金暮らしをしていて月額数万円の年金でいなかで暮らしていると聞き、

自分が培ってきた資金調達技術を使って、高齢のお母様に近くのアパートを高利回りで購入させて、

家賃収入とあわせ楽な暮らしをさせてあげたそうです。

なんと素敵な取り組みなんでしょうか。


さらに、この方、自分が最初に新築のワンルームマンションを購入して大失敗した経験を他のかたにしてもらいたくないと思い、

それを広める活動も行っています。


自らが実践家にして正しい情報提供の提供者であるということ。



コンシェルジュたるもの、やはりかくありたいものです。


情報非対称な業界だからこそ、弱者のために貢献したい。

そう思うこのごろです。

回収の視点での利回り

こんにちは。

今回も「利回り」を考えたいと思います。。

今日は回収スピードから捉える利回りです。

利回りというと年間総収入/物件価格が一般的ですが、純利益ベースの利回りと区別して「表面利回り」ということも多いです。

投資した金額を10年で回収できればまあよいか、と考えれば純利益ベースの利回りが10%となります(1/10)。

10年だとかかりすぎなので8年ぐらいでモトをとりたい、という場合は12.5%となります(1/8)。
利回り5%というと回収に20年かかるというわけですね。

でも20年も19年も感覚的に違いをとらえにくく、5%か5.26%かの違いでとらえたほうが感覚的に把握しやすく便利であるためここまで広まったものと思います。金利や最近の利回りとも比較しやすいメリットもあります。

元々は10年で全部回収して11年目からは全部利益！という考え方です。



いまでも地方物件の事業会社が地元で投資するときはグロテン(表面利回り10%)で考える方が多いですね。

本来、回収の視点なら純利益ベースか、または法人税・所得税納税後利益を分子におくべきなのですが、分かりやすさも手伝い、リートやファンド、本格的な機関投資家を除いては、表面利回りが普及しています。


次回は積み上げ型による利回りをお伝えします。