リフォームとリノベーションの違い

リフォームとリノベーション。


「違いってなんですか？」とよく聴かれます。


ウィキペィアによると、「リノベーション（renovation）とは、既存の建物に大規模な改修工事を行い、用途や機能を変更して性能を向上させたり価値を高めたりすること。マンションの一部屋から一棟、また、木造・RC造・鉄骨造等、特に構造に関係なく行うことが可能。住宅リフォームとも混同されるが、リフォームは老朽化した建物を建築当初の性能に戻すことを言い、壁紙の張り替えなど比較的小規模な工事を指す。」


と記載されています。リフォームについてはあまり違和感はないですが、リノベーションが大規模でリフォームが小規模というのはやや違和感がありますね。


従来の使われ方はそうかもしれないんですが、現在の「リノベーション」は建物全体ではなく、棟内の１室や一戸建てひとつの工事にも使われていますね。


明快な言葉の定義はないのですが、現場の不動産プレーヤーとして感じているところでは、リノベーションの言葉の範囲はもう少し広くて観念的と思っています。


確かに用途や機能を変更して性能を向上させたり価値を高める、ということではあるのですが、その「価値」は本当は人それぞれなので、（万人にとって標準的に評価される機能や価値ではなく）住む人それぞれにとって意義のある工事をすることにより「価値」を高めること、と私は捉えています。


「住まいも人それぞれにいろいろな価値がある」というのは私の持論でもあります。



そして、もう少し狭く捉えると、物件を購入するときに使われる意味合いもあると思います。「工事を行うことを織り込んで中古物件を買う」という主旨ですね。新築の画一的な物件ばかりではなく、あえて中古の良さ（安さも含みます）を評価して、でも住み方は自分たちのよいようにカスタマイズするという、新しい“住まいの見つけ方”という意味を含みながらこの〝リノベーション〟という言葉は成長していくんだと思います。

きれいに使っていないおうちは値切ろう！

マンションを購入するため内覧をさせていただくことが必要ですが、空室を見る場合と人が住んでいる場合の２パターンがあると思います。

空室の場合は、前の住人さんが退去された直後の場合もあれば、かなり時間が経っている場合もあります。

また、空室の間にリフォームがされてピカピカになっている場合もあります。

一方で、売主さんが住んでいて、「購入された際はそのままお使いください」という場合もあります。

この場合は、売る側にとってみれば、おうちの使い方がどうだったかをそのまま相手に提示することになります。手の内を明かす感じですね。




 



購入する側から見るとどうでしょうか。

やはりキレイに使ってもらっていたほうが買い物としてはうれしいに決まっていますよね。

でも高く売るために家をきれいにする、というのもなかなか難しいものです。


新居で新しい暮らしを実現することは比較的容易ですが、長年住んできたおうちでの生活スタイルを変えることは難しいのではないでしょうか。

子供がいて床が傷だらけになっていたり、壁のクロスが剥がれていたりすると、やはり買う側としてみれば、買う意欲が落ちるか、あるいは安くしてもらいたいという感情が働きます。

ですので、売る側からすれば、ややお金がかかりますが十数万円ほどでもよいのでクリーニングや補修をして綺麗にみせる努力はしたほうがよいですよね。それで５０～１００万円も売却価格が変わるのですから。

買う側もこれを貪欲に利用しない手はないですね。

マンションの場合、築年や面積、方角、階数など条件が同一のものであっても、金額の決まり方は当然ながら様々であり、中身の使い方によっても交渉が生じることになります。

画一的なマンションで、も使い方と経年により人為的に価値が変わってくるんですね。

内覧をしたときには、目ざとく傷やいたんでいるところを見つけて価格交渉の材料にしたいですね。


その交渉で安くした分、きっちりと自分たちが考えるリノベーションをすればよいのです。

「あのマンションは前回見たときに高かったのでこれもやめようか」という前に、個別的な状況を考える価値はありそうですね。そのためにもぜひ坪単価あたりの金額の考え方をつかむようにしましょう！

「坪単価」についてはまた別の機会に～

管理費と修繕費にご注意！

管理費・修繕積立金にご用心！

中古マンションを購入するときに、意外に見落としなのがこの管理費・修繕積立金。

毎月のローン支払額は３千円多いだけでもすごく気になるのに、この管理費・修繕積立金はうっかり見落としがちです。
おうちを探している方はぜひ注意して見比べてみてくださいね。
おんなじ規模や共用部分であっても意外に異なるものです。


 


管理費を大きく変化させている要素ですが、
・住戸数（負担する人数）
・共用部分の多さ（シアタールームやビジター用宿泊室、大型キッチンのある共用スペースがあるかないかなど）
・管理人の勤務時間（２４時間常駐など）
・駐車場の多さ（駐車場収入が多いと管理費の負担が減ります）
・清掃員の人数
・植栽の面積
・機械式駐車場の数（二段可動式などはメンテナンス費用がかかります）

などがあります。


修繕積立金を大きく変化させる要素ですが、
・一番最初に作られた修繕計画
・これまでの大型修繕の実施頻度や経年劣化の度合い

などがあります。

修繕積立金の額と計画は一番最初に売主だった分譲会社と現在の管理会社が一緒に作っていることがほとんどですが、実際の劣化状態については、その後の管理体制や建築会社の施工の質、住人の利用方法、自然環境の状況によっても左右されてきます。

施工の質が良くてみんなが大切に使えば当然ながら劣化にかかる費用が抑えられてきますので、大規模修繕の頻度や規模を小さくすることができます。でも、最初にあまりよい施工が
されていないと、のちのち修繕のためのコストがかかってくるわけです。

マンション管理組合の理事会が管理人と相談するわけですが、「このペースで積み立てるだけで将来大丈夫なのかな？」という状態ですと、いずれ修繕積立金が増加する要因となります。
それも理事会で決定しなければいけないため、反対者が多いと増額できなくなり、積み立てられている修繕積立金が枯渇することになります。

ですので、中古マンションを購入するときには築年のほかに、
・これまでどれだけの修繕を行ってきたか？
・その結果、当面次の修繕は行わなくてよいのか？
・現在はいくら積み立てられていて、潤沢といえるのか？
・今後修繕積立金が上がることはないのか？

といったことを仲介会社を通じてヒアリングしておくとよいでしょう。

私が購入したマンションは、竣工直後の理事会に不動産の詳しい方が何名かいたそうで、早々に管理会社を切り替えて管理費を落とし、その分を修繕積立金にふり替えたそうです。

その結果、積立金が潤沢に溜まっていて、一昨年に大規模修繕を行ったものの、とてもいい財政状態だそうです。仲介会社の人もよく事前に調べてくれたなぁと思います。

物件情報のちらしだけではわからない情報がまだまだあるものです。
賢く購入したいものですね～