可能であれば分離発注を

【可能であれば分離発注を】

私たちが支払う工事費用にはいろんなものがあります。

建築工事本体
外構工事
水道負担金
看板
ゴミ置き場


いろいろありますが、一部の工事については工務店ではなく別業者への発注が可能です。


看板、ゴミ置き場などは建築工事本体の工務店にお願いする必然性はありませんよね。


本体工事が終わった瞬間に知り合いの業者やリフォーム会社、ホームセンターに発注してもほとんど問題がありません。あるとすれば、工事が不完全だったときに当然ながら工務店がサービスのなかで補修してくれるわけではなくなるので、そのリフォーム会社やホームセンターに依頼することになる程度です。



外構工事は単純な工事で材料費用が安く人駆の割合が高くなっています。諸経費やら仮設費用やら、なんだかんだとコストがのっかっていることが多いです。この点に着眼し、外構のみを切り出すと安く収まることがあります。


フェンスやブロックなど、材料が平米数×単価で表示されていない場合には、そのあたりもコミコミで表示されますのでますます工務店の思うツボになっています。


ここを外出し（分離発注）したいわけですね！


ただ、建築工事の完成部分と外構工事のスタート部分がいわゆる「取り合い」の調整が必要となりますが、手練の外構工事業者であれば、うまく取り合いを調整してくれます。


あとから入ってくる外構工事業者は建築本体側の作業スペースや資材置き場のために、本体側工務店にいじめられがちですので、施主側でよくよく外構工事側のスケジュールやスペース確保に注意してあげる必要がありますね。



まずは工務店の提示している見積書のなかの外構工事部分だけ、外部業者に提示して、そのスペックで見積もりを提示していただくことからスタートしたいですね。

最初の見積書と仕様書が大事！

～最初の見積書と仕様書～


ハウスメーカーとは仲良くしたいものです。


彼らはオーナー・施主の味方を装いますが、金銭面で支払う方と受け取る方の関係である以上、納期・コスト・グレード等を通じて常に対立します。


最初に決めたスペックに対してどこまでグレードアップしてもコストが変わらないのか、あるいはスペックダウンしてもなぜかコストが下がらないのかなど、常にドラブルになりがちです。


最初の見積書と仕様書がはっきり細かく設定しておかなければ、のちのち上記のような増減が発生した際、なにが基準なのかわからなくなりますよね。


なので最初の見積書では、ハウスメーカーが作成したものでよいので、とにかく細かいレベルまで仕様が確定していることが大事になります。それをベースに価格とスペックの増減を行うことができるからです。


一方で、規格品ばかり作っているハウスメーカーの場合は、逆にいろいろと仕様を変更することができないため、コストダウンやグレードアップが図れないですが、トラブルの数も減ります。


一般的な地主の土地活用や相続税対策などでは規格品で進めることが一般的かと思います。



情報の非対称性と呼ばれる、どちらが情報をたくさん持っているかについては、住宅という分野はどうしても施主には不利になりますよね。したがって、建築アドバイザーや不動産コンサルタントという手練に応援を仰ぐのは至極当然になってくると思います。

容積消化が命

こんにちは。

今日も土地探し、進んでいますか？

駅距離や広さ・形状などは現地を見たり図面を見て判断できますが、すぐにわからないが結果的にはどうしても必要、というのが設計ボリュームですね。


細かい間取りはあとでよいのですが、おおよそ１K、または１LDK、２LDK等がいくつか入って延べ床面積がどれぐらいになるのか、これがないと賃料単価、賃料総額、建築費総額がわかってこないため、事業収支をクリアにすることができません。


いわば、土地から投資をするときの生命線となります。


そして容積消化はフルフルで使い切ることが得策、ということがほとんどです。


もともと土地というのは更地で運用する（駐車場や資材置き場）ほうが収益が高くなるということは基本的にはありえず、ニーズさえあれば建築物を建てたほうが収益は大きくなります（ローンが必要、というような側面を無視する必要はありますが）。


その考え方によれば、容積率は余すことなくすべて使い切る必要があります。


ところが、たとえ建ぺい率・容積率が６０％・２００％と指定されていても、２００％の容積率を必ず使い切れるとは限りません。いくつもの規制があるからです。前面道路幅員による容積率規制、各種斜線制限、日影規制等です。


このあたり、CADと呼ばれる設計ツールを使わなければなかなか細かくは見極めにくいのですが、基本的な考え方を理解することで、ある程度の判断までは進めていくことができます。


その考え方についてはまた次回に。。