こんにちは。
今日も土地探し、進んでいますか？
駅距離や広さ・形状などは現地を見たり図面を見て判断できますが、すぐにわからないが結果的にはどうしても必要、というのが設計ボリュームですね。
細かい間取りはあとでよいのですが、おおよそ１K、または１LDK、２LDK等がいくつか入って延べ床面積がどれぐらいになるのか、これがないと賃料単価、賃料総額、建築費総額がわかってこないため、事業収支をクリアにすることができません。
いわば、土地から投資をするときの生命線となります。
そして容積消化はフルフルで使い切ることが得策、ということがほとんどです。
もともと土地というのは更地で運用する（駐車場や資材置き場）ほうが収益が高くなるということは基本的にはありえず、ニーズさえあれば建築物を建てたほうが収益は大きくなります（ローンが必要、というような側面を無視する必要はありますが）。
その考え方によれば、容積率は余すことなくすべて使い切る必要があります。
ところが、たとえ建ぺい率・容積率が６０％・２００％と指定されていても、２００％の容積率を必ず使い切れるとは限りません。いくつもの規制があるからです。前面道路幅員による容積率規制、各種斜線制限、日影規制等です。
このあたり、CADと呼ばれる設計ツールを使わなければなかなか細かくは見極めにくいのですが、基本的な考え方を理解することで、ある程度の判断までは進めていくことができます。
その考え方についてはまた次回に。。