リモートワークで空き家問題って解決されるの？

リモートワークで空き家問題って解決されるの？

こんにちは。

最近この業界では空き家問題について話題に出て来ない日はないぐらいになってきました。

当社でも介護施設様からのご紹介で
ご自宅をなんとかしてほしいというお話をいただきますが、
家の中を拝見すると散乱しているどころか
ゴミ屋敷になっていることが多々あります。


空き家のおうちが増えている問題のそのまえに
高齢者の生活が回らなくなっているという問題が
浮き彫りになっています。

さらには子供が遠くにいて面倒を見てくれないのに
必死で面倒をかけないでいようとする親の気持ちが
見え隠れしてきます。

一生懸命に子供を育ててきても
今度は面倒を見てくれてもいいと思いたいのに
なお強がる親がそこにいるんだと思うと
辛くなりますよね。

さて、空き家とリモートワークについて考えてみたいと思います。


空き家の件数ですが、
平成31年4月26日に

平成30年住宅・土地統計調査の概数が公表されましたが
その調査によると全国の空き家数はおよそ846万戸でした。

5年前の調査では約820万戸でしたので、おおかたの予測よりは
増加の幅が少なかったと言われています。

ですが、当然ながら増加傾向であることは間違いないです。





実は問題になっているのは地方の過疎地域よりも
首都圏のバス便や一昔前の新興ニュータウンだと言われています。

首都圏だけに空家になっている数が劇的に違うわけですね。


こちらはセミナーで時々紹介する地価のページです。






東京都新宿から神奈川方面に走っている小田急線に沿って、
世田谷区、厚木、足柄方面のポイントを表しています。


世田谷区ではバス便でも地価は上昇しているのですが、
厚木の場合ですと、駅前は地価が上昇しているのに
バス便のエリアまで離れると下落しています。
足柄も下落傾向になります。

私は16号線理論と呼んでいますが、
国道16号線より外側にあるエリアの土地は
今後ずっと下落傾向にあると考えています。
(一部、横浜では16号線は十分に都心を走ってますので

　当てはまらないエリアもありますが）

少子高齢化の波が強すぎて
人が都心に偏っていくからですね。

郊外のニュータウンでお住まいのかたに多いのですが、

「将来子供たちが家族で住むかもしれないから
　二世帯住宅に立て替えられるように広い土地にしよう」

と思って買ったかたや、

「将来子供たちがやってきても2階を子供家族の世帯にできるように
　リフォームできるようにしておこう」

と言っていたかたで、
子供たちが戻ってこなかった、と残念に思っている方は
ほんとにたくさんいらっしゃいます。



なので、いまできるのであれば、

「郊外のニュータウンはすぐ売ってしまって、

駅前の2人で住める小さいマンションに住み替えてください」

とアドバイスしています。

駅前のマンションであれば病院や駅、

スーパーに近くて自分たちが生活しやすいうえ、
将来売りに出すことがあっても

若い夫婦が買ってくれるかもしれないからです。


まだ売って値段が付くうちに売却してしまい
（不慣れかもしれないですが）駅前のマンションに住んでみる、
というのは賢い選択だと思っています。






そこでリモートワークなのですが、
「実際に都心で家を購入するつもりだったけど
いまは通勤日数も減ったので
親元で買うことにした」

とか
 

都心はマンションでも高いので
郊外で広くて新築の一軒家を買った

というリアルな声があります。

確かにその動きは今後もあると思います。


ですが、少子高齢化・
都心回帰・都市集中の流れは

大きくは変わらないと思っています。

直観的な感覚で申し訳ないですが、
１００対１以下だと思います。

リモートワークになって郊外に引っ越した人が
100人に１人もいたら、もっと社会的現象となっていると思います。

「いなくもないけど多くはない」

といったぐらいだと思います。

それが地価の下落や空き家増加を食い止めるムーブメントとまで
呼べるかというとそうではないと思います。


空き家問題は空き家問題として

とらえていく必要があります。

社会の動きや地域の動きをよく把握して
判断していきたいものです。


 

ロードサイド店舗のお家賃っていくらぐらい？（相続対策）

ロードサイド店舗のお家賃っていくらぐらい？

（相続対策）

みなさんこんにちは。

ロードサイド店舗のお家賃っていくらぐらいか
考えたことはありますでしょうか？

住宅や駅前の店舗と何か違うので
検討もつかない方も多いと思います。

結論から言いますと
坪３～８千円ぐらいの範囲に入っていることが多いです。


といってもピンとこないですよね。


いつものとおり
「分解して整理」をしてみましょう。




建物の種類を用途ごとに分類すると
こんな感じになります。


【商業系】
・コンビニ（商業用途）
・物販店（商業用途）（携帯店、スーパー、ドラッグストア、ホームセンター、家具店、電気店など）
・サービス系（商業用途）（フィットネス、ヨガ、サロン、美容室、理容室、ネットカフェ、ゲームセンター、パチンコ店など）
・飲食系（商業用途）
・事業所（オフィス系）
・倉庫・工場
・病院


【住居系（アパート・マンションを除く）】
・一戸建て
・二世帯住宅
・賃貸併用住宅
・戸建賃貸住宅（一戸建てを賃貸する）


【介護系】
・デイサービス
・グループホーム
・有料老人ホーム
・サービス付き高齢者住宅などなど


です。


今回はこのうち【商業系】を見ていきましょう。



商業系といっても大きく２つに分かれます。

(1)駅前ビル型
(2)ロードサイド郊外店舗型


この２つは、相続対策のための建物を立てるうえで
似ているようで大きく異なります。


(1)駅前ビル型は名前の通り、
　駅に近いところに高く立てるイメージです。

ワンフロアの面積は小さいことが多く、
坪数としてはワンフロアで３０～６０坪ぐらいが一般的です。


駅前の店舗ビルといっても
アトレ、ビブレ、エキニアなどのような駅直結型もあれば
イオン、西友、ダイエー、イトーヨーカドーなどの
２～４階建てぐらいのスーパー型もあります。



でも私たち個人の相続対策でだいたい話題になるのは、
駅前の５～９F建ぐらいの細長いビルが建てられそうな土地ですね。


中に入るテナントとしては、
コンビニ、カフェ、飲食店、小型サービス（美容室、サロン、ヨガ、フィットネス、

塾、サラ金など）などが一般的です。

数年に1度ぐらい、テナントが入れ替わったりします。


 
でも店舗のかたから
「立ててもらいたい」とか
「借りて出店したい」とか
「売ってほしい」
などと言われるということがあれば
それは店舗ビルとして希少な立地であることを示していますので
ぜひ事業化を検討してみてはいかがでしょうか。

建築費も大きいですが
入ってくる家賃収入もかなりのものです。


ちなみに、家賃収入が十分であれば、
その７～８割ぐらいが利益として見込めます。





(2)はロードサイド郊外店舗型です。

土地の面積に応じていろいろな業態が出店します。

対象となるのは車の通行量が多くて

道路からの出入りがしやすい

車から確認しやすい土地です。


小さいものではコンビニ、カフェ、飲食店、携帯ショップなど。
建物は平屋で３０～５０坪ぐらいが多いですね。
土地の面積としては１００～２００坪ぐらいが必要です。


中ぐらいのものでは、ドラッグストア、
アパレル店（肌着店、紳士服店、アパレルなど）、
100円ショップ、ネットカフェ、小型スーパーなどです。

建物は平屋で２００～３００坪ぐらいです。
土地の面積としては３００～８００坪ぐらいが必要です。


大きいものでは、スーパー、ホームセンター、ゲームセンター、家具店などがあります。
建物面積は３００～２０００坪ぐらいまで幅があります。
土地の面積としては１０００～５０００坪ぐらい必要です。




このように持っている土地の面積に応じて
出店できるテナントと業態が決められてきます。




たとえば、１０００坪もある土地にコンビニ1店だけに
出店してもらっても
土地が余ってしまいますので
複数の店舗を呼んできたりします。


また、１０００坪の土地では
大型スーパーは小さすぎるといって出店してくれません。
彼らは土地で３０００坪ぐらいを必要とします。



なお、(1)の駅前型と異なり、
アクセスは車がメインなので
十分な駐車場が必要となるのが特徴です。


さて、本題ですが、
テナントは、自分たちの

それぞれの業態に応じて支払える家賃水準が異なります。



たとえば郊外型の100円ショップでは商品の単価が低いので
一般的には建物の坪あたり３０００円ぐらいしか支払えない一方で、
コンビニは坪あたり10000円ぐらい払ってくれるところもあります。


もちろん１００円ショップでも通行量が多ければそれだけ収益もあがりますので
坪６０００円ぐらいに増える場合もあります。


同じ面積であっても業態により支払ってくれる家賃が大きく異なるのです。


たとえば100円ショップなら

月の家賃は２００坪×3000円で60万円といった計算になりますし、

コンビニでしたら

４０坪×10000万円で40万円といったかたちとなります。

それなら「高く払ってくれる業態に貸せばいいだけじゃないか」
というわけですが、

「出店してくれるかどうかはテナント次第」


というところが住居系と大きく異なるところです。




つまり、

・この土地の前は誰も通らないからコンビニは出店してくれない

とか

・セブン●●ブンも、ロー●ンもファミ●ーマートも近くに出店済みでもう出てこない

とか、

・車の通行量は多いがそもそも●ｋｍ圏内には人口が少ないから
　採算に合わないとテナントに言われた

というように、
すべてはテナント次第なところがあります。


また、「この土地には法律上コンビニは建てられない」

などの規制もあったりします。


「コンビニがだめなら飲食店にしよう」

という考え方はもちろんありです。


チョーおいしいラーメン屋なら、

その名前だけで集客できるので、
立地は関係ない、という可能性もありますよね。



大手の店舗チェーンが出店してくれると、
アパートやマンションよりも手堅く長期に稼働１００％が
期待できる場合があるのも商業店舗のおいしいところです。




さて、

このようなテナントは誰が連れてきてくれるのでしょうか。



意外にも駅前の不動産屋さんは
そのようなネットワークはほとんど持っていません。

不動産コンサルタント
建設会社
設計会社
商業コンサルタントと呼ばれる方


という人たちが活躍しています。


駅から遠くてアパートやマンションでは不安な土地であっても
車の通行量や人口次第では
店舗のかたに貸して儲けるというチャンスがあります。


ぜひチャンスがあるかたは検討してみてほしいです。


私は以前にロードサイド店舗ばかり立てておりましたので、
マイスターとしてそんな企画も作ったりしています。

相続税って鑑定評価によって安くなるの？

相続税って不動産の鑑定評価によって安くなるの？

こんにちは。こんにちは。

とある弁護士さんからのご依頼です。
 

税理士さんに相続税の計算をしてもらったんだけど、
税金がとても高額だったので何とかしてほしい

というご相談でした。

この弁護士さん、いつもお客様思いのかたでして、
税理士さんが一通り計算してこれ以上なんともならないところ、
お知恵を働かせて私に「こうならない？」と提案を投げかけてきます。

私もなんとかしたいあまり、
「調査してすぐ回答します」といつもの対応です。


川崎市のとあるターミナル駅に近い土地でした。


駅に近いから価値がある一方で、
なんと敷地に入るにはこんな細い通路を通っていかなくてはいけません。





弁護士さんもピンと来たんだと思います。

「これはもっと価値が低いはず」だと。


私の作業としては、
・一戸建てなら土地はいくらだろう？
・駐車場がなくても価値はでるだろうか？
・アパートにするならどんなものが建てられるだろう？
・建てるための資材搬入は何割ぐらい高いだろう？
・これでも家賃は高くとれるだろうか？

こんなことを考えながら資産価値が低くなる方法を探ります。


相続税は国税庁が定める財産評価基本通達にて
「路線価方式」と「倍率方式」という２つの評価方式によって計算がされます。
市街地ではほとんどの場合が「路線価方式」が適用されるのですが、
個別の不動産の評価をするとき、
その不動産のマーケット特性を十分に反映されない場合がときどきあって、
「あれ、時価よりなんでこんな高いんだろう」ということがあります。


これは納税する人にとってもとても納得できるものではありません。


そこで不動産鑑定評価書が登場します。





国家資格の不動産鑑定士が「これが時価である」という評価書を作成して提出することで
この不動産の価値はこの評価額が正しい、という主張をするわけです。

もっとも、その金額で１００％納税額が決定する、ということは言い切れず、
場合によっては税務当局から否定（否認）されることもあります。


ですが、評価額の差は数千万円にものぼることがあります。
これはやらない手はないと思います。

鑑定士である私の経験では

世田谷区の土地で路線価方式で

1.3億円程度だった土地について鑑定評価したところ、
1.1億円にまで下がったケースがあります。

残念ながら

今回のこの路地の奥の土地は下げることがかないませんでしたが
なんでこんなに高いんだろう、という場合には

ぜひこの鑑定評価書を取得するということを

考えてみていただければと思います。