ロードサイド店舗のお家賃っていくらぐらい？
（相続対策）
みなさんこんにちは。
ロードサイド店舗のお家賃っていくらぐらいか
考えたことはありますでしょうか？
住宅や駅前の店舗と何か違うので
検討もつかない方も多いと思います。
結論から言いますと
坪３～８千円ぐらいの範囲に入っていることが多いです。
といってもピンとこないですよね。
いつものとおり
「分解して整理」をしてみましょう。
建物の種類を用途ごとに分類すると
こんな感じになります。
【商業系】
・コンビニ（商業用途）
・物販店（商業用途）（携帯店、スーパー、ドラッグストア、ホームセンター、家具店、電気店など）
・サービス系（商業用途）（フィットネス、ヨガ、サロン、美容室、理容室、ネットカフェ、ゲームセンター、パチンコ店など）
・飲食系（商業用途）
・事業所（オフィス系）
・倉庫・工場
・病院
【住居系（アパート・マンションを除く）】
・一戸建て
・二世帯住宅
・賃貸併用住宅
・戸建賃貸住宅（一戸建てを賃貸する）
【介護系】
・デイサービス
・グループホーム
・有料老人ホーム
・サービス付き高齢者住宅などなど
です。
今回はこのうち【商業系】を見ていきましょう。
商業系といっても大きく２つに分かれます。
(1)駅前ビル型
(2)ロードサイド郊外店舗型
この２つは、相続対策のための建物を立てるうえで
似ているようで大きく異なります。
(1)駅前ビル型は名前の通り、
駅に近いところに高く立てるイメージです。
ワンフロアの面積は小さいことが多く、
坪数としてはワンフロアで３０～６０坪ぐらいが一般的です。
駅前の店舗ビルといっても
アトレ、ビブレ、エキニアなどのような駅直結型もあれば
イオン、西友、ダイエー、イトーヨーカドーなどの
２～４階建てぐらいのスーパー型もあります。
でも私たち個人の相続対策でだいたい話題になるのは、
駅前の５～９F建ぐらいの細長いビルが建てられそうな土地ですね。
中に入るテナントとしては、
コンビニ、カフェ、飲食店、小型サービス（美容室、サロン、ヨガ、フィットネス、
塾、サラ金など）などが一般的です。
数年に1度ぐらい、テナントが入れ替わったりします。
でも店舗のかたから
「立ててもらいたい」とか
「借りて出店したい」とか
「売ってほしい」
などと言われるということがあれば
それは店舗ビルとして希少な立地であることを示していますので
ぜひ事業化を検討してみてはいかがでしょうか。
建築費も大きいですが
入ってくる家賃収入もかなりのものです。
ちなみに、家賃収入が十分であれば、
その７～８割ぐらいが利益として見込めます。
(2)はロードサイド郊外店舗型です。
土地の面積に応じていろいろな業態が出店します。
対象となるのは車の通行量が多くて
道路からの出入りがしやすい
車から確認しやすい土地です。
小さいものではコンビニ、カフェ、飲食店、携帯ショップなど。
建物は平屋で３０～５０坪ぐらいが多いですね。
土地の面積としては１００～２００坪ぐらいが必要です。
中ぐらいのものでは、ドラッグストア、
アパレル店（肌着店、紳士服店、アパレルなど）、
100円ショップ、ネットカフェ、小型スーパーなどです。
建物は平屋で２００～３００坪ぐらいです。
土地の面積としては３００～８００坪ぐらいが必要です。
大きいものでは、スーパー、ホームセンター、ゲームセンター、家具店などがあります。
建物面積は３００～２０００坪ぐらいまで幅があります。
土地の面積としては１０００～５０００坪ぐらい必要です。
このように持っている土地の面積に応じて
出店できるテナントと業態が決められてきます。
たとえば、１０００坪もある土地にコンビニ1店だけに
出店してもらっても
土地が余ってしまいますので
複数の店舗を呼んできたりします。
また、１０００坪の土地では
大型スーパーは小さすぎるといって出店してくれません。
彼らは土地で３０００坪ぐらいを必要とします。
なお、(1)の駅前型と異なり、
アクセスは車がメインなので
十分な駐車場が必要となるのが特徴です。
さて、本題ですが、
テナントは、自分たちの
それぞれの業態に応じて支払える家賃水準が異なります。
たとえば郊外型の100円ショップでは商品の単価が低いので
一般的には建物の坪あたり３０００円ぐらいしか支払えない一方で、
コンビニは坪あたり10000円ぐらい払ってくれるところもあります。
もちろん１００円ショップでも通行量が多ければそれだけ収益もあがりますので
坪６０００円ぐらいに増える場合もあります。
同じ面積であっても業態により支払ってくれる家賃が大きく異なるのです。
たとえば100円ショップなら
月の家賃は２００坪×3000円で60万円といった計算になりますし、
コンビニでしたら
４０坪×10000万円で40万円といったかたちとなります。
それなら「高く払ってくれる業態に貸せばいいだけじゃないか」
というわけですが、
「出店してくれるかどうかはテナント次第」
というところが住居系と大きく異なるところです。
つまり、
・この土地の前は誰も通らないからコンビニは出店してくれない
とか
・セブン●●ブンも、ロー●ンもファミ●ーマートも近くに出店済みでもう出てこない
とか、
・車の通行量は多いがそもそも●ｋｍ圏内には人口が少ないから
採算に合わないとテナントに言われた
というように、
すべてはテナント次第なところがあります。
また、「この土地には法律上コンビニは建てられない」
などの規制もあったりします。
「コンビニがだめなら飲食店にしよう」
という考え方はもちろんありです。
チョーおいしいラーメン屋なら、
その名前だけで集客できるので、
立地は関係ない、という可能性もありますよね。
大手の店舗チェーンが出店してくれると、
アパートやマンションよりも手堅く長期に稼働１００％が
期待できる場合があるのも商業店舗のおいしいところです。
さて、
このようなテナントは誰が連れてきてくれるのでしょうか。
意外にも駅前の不動産屋さんは
そのようなネットワークはほとんど持っていません。
不動産コンサルタント
建設会社
設計会社
商業コンサルタントと呼ばれる方
という人たちが活躍しています。
駅から遠くてアパートやマンションでは不安な土地であっても
車の通行量や人口次第では
店舗のかたに貸して儲けるというチャンスがあります。
ぜひチャンスがあるかたは検討してみてほしいです。
私は以前にロードサイド店舗ばかり立てておりましたので、
マイスターとしてそんな企画も作ったりしています。
