●賃料削減について、１
経済環境が下降し、店舗経営も厳しく、
コスト高で悩んでる経営者が多いと思います。
企業の交際費の激減、
顧客のお金の使い方もより慎重になってます。
最大のコストは人件費です。
しかし、
店舗の質や格を落とすことに、ならないでしょうか？
それどころか悪循環になり、
サービスの低下で倒産ということにもなりかねません。
飲食店ならば、原材料の高騰も無視できません。
吉兆などは、問題外ですが、
なので、
人件費の次に高い家賃の削減に、
テンプラスは取り組んでおります。
店舗に無理なく、
不況の時代を乗り切れるよう、お手伝いさせていただいてます。
１０年以上も家賃を払い続けていれば、
貸主の利益に貢献してきた顧客です。
それがお互いの信頼関係となり、
経済環境が厳しくても、何とか店舗を継続させようという意欲は、
貸主にとっては、たとえ家賃が下がっても、嬉しいはずです。
家賃の値下げ要求は、賃貸借関係を良好に継続することで、
さらに信頼関係を強くするための交渉でもあるのです。
バブル崩壊以降、
経済環境と営業成績は悪化の一途をたどっていますが、
賃料だけは従来の高い水準で継続しています。
高止まりの状態です。
例えば、
賃借物件の価格が１億円から３千万円に低下しても、
賃料は従来どおりで下がってないのが現実です。
値下がりした賃借物件を、今までどおりの賃料で借りている。
おかしいとは思いませんか？
多くの借主が、疑問に思わないのが現状です。
●賃料削減について、２
家賃削減の依頼が殺到しています。
失われた１５年。
なぜか、
家賃だけは、下がってません。
テンプラスは、会社経営者様、商店主様から、
テナント料の削減依頼を、お受けしてます。
店舗でも事務所でも、ランニングコストの中で、
やはり、
大きなウェートを占めるのが、家賃だと思います。
当社の、
経費削減メニューの中でも、家賃交渉を一番にお考えになる社長が多く、
全国から依頼が殺到しております。
結果も確実に出してます。
家賃交渉をアウトソーシングし、
しっかりと、
キャッシュフローを捻出されてるオーナー様が増えてます。
コスト削減が、
セカンドステップのはじまりです。
当社は、依頼から交渉結果までを、
さらに早く、良い結果を出せるよう、
努力しています。
●賃料削減について、３
家賃高止まりの原因は、たくさんあると思います。
１、貸主も借主も借地借家法を理解していない。
２、双方が賃料の基本的な性格を知らない。
不動産価格の上昇、低下と経済事情の変動によって賃料も増減することを忘れている。
３、貸主は貸してやってるという意識が強く、借主はお世話になってるという意識が強い。
４、借主に不況を乗り切ろうという意識がうすい。
５、広くビジネス意識がない。
もちろん、いろんな環境、状況において、ご対応くださる貸主さまもたくさんおられます。
いかに、
この不況を一緒に乗り切り、ジモトを活性化できるか、
同じ目線で交渉できれば、そんなパートナーシップであって欲しいと願います。
●賃料削減について、４
賃貸契約書について、
賃料が高止まりしている原因には、契約書の問題もあります。
貸主は契約を守れと主張し、貸主は契約書にしばられてしまうから、
賃料値下げ交渉は進まないのです。
書面での契約で判を押し約束したので、賃料値下げは難しいと、だれもが思うことです。
しかし不動産の賃貸借契約書は長期間の契約が一般的です。
長い間には、契約締結時の基礎的な条件が変わる場合があります。
土地の値段が上がったり、下がったり、経済状況が良くなったり、悪くなったりします。
それでも約束だからと、賃貸借条件をそのままにしておくと、
一方が高利回りの収益をあげ、
もう一方が苦境に追い込まれる状態では、不公平で不適切なビジネスになります。
そういう取引関係はよくありません。
ですから、契約の内容を変更する必要がでてきます。
賃料の減額ばかりでなく、
その他の契約条件の変更や解除を求めることができます。
これを事情変更の原則といいます。
事情変更の原則は、民法の一般的な原則として、
不動産に関する分野では広く認知されています。
行動をおこさないと、
減額請求をしないで放置しておくと業績が悪化している店舗では、
賃料不払いの事態に至るケースもあります。
こうなると貸主は訴訟にもっていきます。
訴訟では借主が裁判で負ける可能性が大です。
賃料不払いや遅滞は、
重大な契約違反で信頼関係を破壊したことと受け取られ、
契約解除と賃貸借物件の明け渡しを求められ、敗訴することがあるのです。
営業拠点や住む家を失い、路頭に迷うことにもなるのです。
減額請求の行動を起こさないと、借主自身が困り、貸主にも迷惑が及ぶのです。
貸主にとっては、借主が正直に話してくれるほうがありがたいのです。
借主は減額請求に抵抗感をもたないようにしましょう。
●賃料削減について、５
貸主への遠慮
値下げ請求に踏み切れない理由のひとつに、
貸主との良好な関係が崩れると借主が思っていることもあげられます。
良好な関係とは、大家さんがニコニコ笑っている状態だと、
漠然と思っているのではないでしょうか。
借主もニコニコしていなければ、良好な関係とはいえないのです。
良好な関係とは、お互いが相手の権利を認め合うことで、
借主が貸主の意向に一方的に従うことではないのです。
賃料の減額は、
貸主ににとっては収入が減ることですから渋い顔をしますが、
理解してもらえれば、より強固で良好な関係が構築できます。
良好な賃貸借関係を維持していくためにも、
両社の協力が必要です。
●賃料削減について、６
借地借家法って？
民法の契約自由の原則では、
当事者の意思を優先させるために、条件は自由に決めることができるようになっています。
これを賃貸借契約に当てはめると、
貸主の思い通りの契約条件が認められることになります。
一方、借主も自由に条件を提示することはできますが、
貸主は自分に不利な条件であれば受け入れません。
民法の契約自由の原則は、
経済的に優越的な立場にある貸主だけに当てはまるのです。
借主は不安定な条件下で賃貸借物件を使用していくことになります。
そのような弱い立場にある借主を守るために作られた特別な法律が、
借地借家法です。
ですから、
借地借家法は、借主保護の精神が強く打ち出されています。
賃貸借契約では、借地借家法が優先的に適用され、
同法の規定にない事項については民法が適用されます。
●賃料削減について、７
借地借家法３２条は、、、、、
借主は契約の条件にかかわらず、いつでも減額請求することができる。
貸主も賃料の値上げを要求する権利がある。
双方五分五分の権利を持っている。
土地の価格、建物の価格、経済事情に変動があった場合は、賃料改定の交渉ができる。
近傍類似、近傍同種の物件賃料と比較して不相当の場合は、賃料改定の交渉ができる。
増額はしないという特約は有効。
契約条件に関わらず増額特約があっても減額請求ができる。
つまり、
賃料の改定時、契約の更新時でなくてもいつでも賃料減額請求はできるということです。
借主と貸主は五分五分の権利を有していますから、
お互いに引け目や遠慮を持つことはないということです。