アセットアロケーション（資産配分）を重視したポートフォリオへの再編を進めています。具体的には、これまで中心だった不動産から、米国株投資信託をはじめとする分散投資へのシフトです。
現在は、NASDAQ100を中心としつつ、S&P500、全世界株式（オルカン）、ゴールド（金）、不動産、そして債券・現金（待機資金）という構成で、5年かけてポジションを順次積み上げている最中です。
金利高を先読みした不動産のアセット縮小
不動産に偏っていた資産バランスを整えるため、昨今の金利上昇局面を先読みし、昨年から今年8月にかけて一部物件を売却・縮小しました。
当ブログでも度々警告していますが、私が当初2.0%の金利で借入を起こしていたアパートローンは、現在すでに3.0%まで上昇しています。恐らく年明けには日銀による追加利上げ（計0.5%分）の影響で、来年には変動金利が3.5%程度に達する見込みです。
今後の日銀の動向を踏まえると、政策金利は最終的に2.0%程度まで引き上げられると見ています。ここからさらに0.75%〜1.25%幅の金利上昇があり得るため、私のアパートローンの金利も最終的には4.25%に達すると予想しています。金利コストの観点から言えば、かつてのような「レバレッジを効かせた不動産投資の確実性」は明らかに薄れていると感じます。
残存物件の強みと今後の出口戦略
このような厳しい局面でも、我が家のポートフォリオで救いとなっている点がいくつかあります。
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土地含み益と強固な立地： 路線価ベースの土地価格に対して借入残高が下回っている点。
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家賃増額の余地： 首都圏3棟では家賃値上げに成功しており、周辺相場と比較してもまだ2割ほど低い水準にあるため、今後の金利高にも家賃収入の改善で一定程度カバーできる点。
一方、福岡市東区にある築12年のアパートは、首都圏ほどの家賃上昇波に乗れておらず、売却も選択肢の一つでした。しかし、福岡という土地との縁を切りたくないという個人的な思いもあり、一旦は保有を継続する判断をしています。
もっとも、2050年までには不動産事業から完全に撤退する方針です。そのため、基本的には5年ごとに1棟ずつ売却を進めていくイメージを持っています。 （今年すでに3棟をまとめて売却したため、次は2031年に1棟、2036年に1棟、2041年に1棟、2046年に1棟といったペースを想定しつつ、市場環境を見極めていきます）
売却資金のインデックス積立と「法人保有」の課題
売却によって得た資金は、すべて投資信託へ投入していきます。ただし、一度に大金を投じる焦りは禁物です。移動させる金額が大きいからこそ、一定の時間をかけて段階的に買い増す「ドル・コスト平均法的な積立」を徹底していきます。
また、今後の課題として「法人の出口戦略」があります。
不動産事業を畳むのであれば、法人を維持し続ける必要性は薄れます。個人の確定申告と違って法人の税務申告は複雑であり、税理士報酬などの固定コストがかさみます。
さらに昨今では、中小企業（未上場株）の評価方法が見直され、増税方向へ統一されるといった議論（経産省と国税庁の間で議論が交わされているような話題）も聞こえてきます。事業承継や親族への相続において法人保有が著しく不利になる可能性を考慮しても、個人名義でシンプルに投資信託へ振り替えていく現在の戦略は、時代の潮流に沿った妥当な選択だと感じています。
結びに
これからは、世界経済とイノベーションを牽引し続ける成長の総本山・アメリカ株（そしてグローバル資本主義の成長）の波に、投資信託を通じて乗らせてもらおうと考えています。