投資家のティーキャピタルです。
日銀の政策金利上昇が止まりません。
政策決定会合からおよそ3カ月後、銀行からアパートローンの返済表が届くたびに、上がった金利の数字を見てため息が出ます。
ここで、私が所有する物件のリアルな金利推移をお見せしましょう。
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信用金庫（築古4棟 / 築38年・32年など）
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1年前：2.5%
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今年10月〜：3.0% （わずか1年で0.5%も上昇！）
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地方銀行（福岡・木造築12年）
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新築時：1.2%
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今年10月〜：1.8%
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じわじわと、しかし確実に収益（キャッシュフロー）が削り取られています。金利上昇のスピードが、想定以上に速いです。
「まだまだ上がる」金利の恐怖
次回9月17日の日銀政策決定会合では、サプライズで0.25%の追加利上げ、さらに12月にも連続利上げが行われるというエコノミストの予想が増えてきました。
変動金利を選んでいる以上、会合の約3カ月後には私のローン金利にも跳ね返ってくるという、厳しい現実が待っています。止まらない円安と物価高を抑えるため、政府・日銀としても「上げざるを得ない」のが本音でしょう。
しかし、投資家目線で見れば、これは終わりの始まりになりかねません。
金利が1%上がるだけで、手元に残るキャッシュフローは激減します。 満室経営を続けていても、金利という「見えないコスト」によって、あっという間に赤字転落・黒字破綻へ追い込まれるのが金利上昇の本当の恐ろしさです。
想定内の上昇、だがスピードが違う。私の取った「出口戦略」
株価やCPI（消費者物価指数）、為替の動きからこの波は予測できていたため、私は手遅れになる前に行動しました。
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今年3月： 1棟売却
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今年8月： 2棟売却
アパートの所有数は残り4棟まで絞り込みました。 売却によって得た現金保有額は、残りすべてのローン残高を上回る状態をつくっています。
万が一、金利が6%という最悪のシチュエーションに達したとしても、いつでも全額一括返済して「逃げ切れる」体制を整えたのです。（※私の中で、耐えられる金利の限界水準は6%と試算しています）
「家賃を上げられない不動産」は今すぐ捨てなさい
以前からこのブログで警鐘を鳴らしてきた通り、これからの高金利時代、「家賃を上げる余地がない不動産投資」は極めて危険です。
今回手元に残した4棟は、なんとか家賃アップ交渉が狙えるスペックの物件のみ。それ以外はすべて処分しました。
今すぐ警戒・手放すべき物件の特徴
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家賃が上げられない物件
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競合が多すぎるワンルーム
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駅から徒歩10分以上の立地
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明らかに人口減少が進むエリア
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修繕費が高騰する物件（インフレ直撃）
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3階建てアパート
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RCマンション / 重量鉄骨マンション
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※私も今月、4階建ての重量鉄骨マンションを売却しました。
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「買えば勝てる」デフレ時代の成功体験を捨てよ
20年前のデフレ＆超低金利時代、不動産投資は「最高に勝てる投資」でした。しかし、時代は完全に変わりました。いつまでも同じ手法で勝ち続けられるほど、世の中は甘くありません。
『楽待』のコラムや『健美家』のブログなどを開けば、相変わらず「買い増し」ばかりを煽るインフルエンサーもどきの記事が目立ちます。しかし、彼らの言葉を鵜呑みにするのは非常に危険です。今もっとも真剣に考えるべきは、買い方ではなく「出口（売却・保全）」です。
最悪の場合、今年12月頃には買い手が付きにくくなり、出口が完全に塞がれる（売りたくても売れない）可能性すらあります。
手遅れになる前に、現金や有価証券など、「いざという時にすぐ換金できる資産」へポートフォリオを切り替えていきましょう。生き残るための逃げ道は、自ら作るしかないのです。