不動産投資家の皆様、いかがお過ごしでしょうか。
先日、私が保有する博多区の物件（築20年・1Kロフト付・24㎡）にて、家賃を6,000円アップしての入居が決まりました。それも「退去前」のスピード成約です。
この物件は、私が初めて福岡で購入した新築アパート。新築時は53,000円（共益費込）でスタートしましたが、リーマンショックや震災、デフレの波に飲まれ、2017年には49,000円まで下落。オーナーとして苦しい時期を共に歩んできた物件です。
しかし、時代は完全に変わりました。今回の募集にあたり、管理会社の提案は「周辺相場を鑑みて55,000円が妥当」というもの。しかし私は、あえて59,000円での募集を強行しました。しかも定期借家契約にての募集です。
なぜ、管理会社の査定を無視して「強気」に出られたのか？
私の予測では、今年の繁忙期はインフレによる引越し費用の高騰で、例年よりも退去者が少なく、地域の空室在庫が極めてタイトになると踏んでいたからです。
結果は、募集開始からあっという間に成約。管理会社の予測をさらに3,000円上回る「完勝」でした。この結果が意味するのは、単なる一室の値上げ成功ではありません。
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既存入居者への値上げ交渉の強力なエビデンス（根拠）を手に入れたこと
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「定期借家契約」を締結し、インフレに合わせた柔軟な賃料改定の土台を作ったこと
福岡のオーナーの皆様、いつまで「弱気」を続けますか？
正直に申し上げます。福岡のオーナーも、そして管理会社も、あまりに「弱気」すぎます。
過去の供給過多による家賃下落のトラウマから抜け出せず、いまだに数年前の感覚で募集賃料を決めていませんか？ 土地価格の上昇、建築資材の高騰、そして金利上昇の足音……。私たちの周りのコストはすべて上がっているのに、なぜ「売上」である家賃だけを据え置くのでしょうか。
市場の実態を見てください。供給はがっつりと減り、人口流入は止まらない。これが福岡の現実です。
私は東京でもアパートを経営していますが、この「家賃爆騰」の波は、3年前に東京で起きた現象と全く同じです。3年の時を経て、今、その巨大な波が福岡に到達しました。「今まで通り」は、もはや経営放棄と同じです。
インフレ時代の生存戦略
オーナーが家賃を上げられないのは、相場のせいではありません。「上げようとしない」オーナー自身のマインドのせいです。
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管理会社の「相場はこのくらいです」という言葉を鵜呑みにしない。
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半年空室になる覚悟で、まずは10%高い賃料をぶつけてみる。
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これからの契約は、柔軟に条件を見直せる「定期借家」を標準にする。
これくらい強気でなければ、このインフレ・金利高の時代を生き残ることはできません。
逆に、今このチャンスに賃料を適正化できないのであれば、賃貸経営というビジネスから撤退するしかなくなります。福岡のポテンシャルを信じ、もっと自分たちの資産価値に自信を持ちましょう。
「福岡の家賃は、これから東京並みに上がる」
私はそう確信しています。今こそ、一歩踏み出しましょう。