１２年前に新築木造８%で購入した福岡市東区の過疎地域の物件の売却についての状況ですが、今月末に契約締結で話は進んでいます。
結局、レインズや楽町や健美家に掲載前の水面下で決まりました。
１２年間の収支は年間利益が１００万円で１２００万円、売却が指値が入り５８００万円で売却することになりますが仲介手数料２００万円を差し引くと残債２５００万円ですので税引き前で３１００万円の利益となります。１２年間合計で４３００万円の総利益で出口を迎えることになります。
税金が法人のためここから30%くらいかかるとして２０００万は手元にのこります。
最終的には個人で投資信託だけで３億円以上にして年間10%以上の複利運用をしながら取り崩して元本は減らさずにしていきたいと思います。
あと６棟の売却ですが売る順番と時期が大切です。ここは投資家として能力が問われる局面です。あと税金も加味しながらいかないといけません。
悠長にゆっくり売却していても日米株価や金価格がどんどん上がっていくので焦るところでもあります。
売却順位は、次の要素を加味していきます。家賃が上げられる立地と間取なのか。
今回の物件売却で残りの６棟の物件は一応家賃値上げできる立地と間取なのでインフレの金利高には対抗できる状態になりました。
ただ、私は２０５０年までに０棟にするため次の売却物件候補を選定していかなければなりません。
次は、購入時に自己資金を30%以上も入れてしまった東京都府中市の木造築古物件かな。だたし、この物件は信用金庫の借り換えをしてまだ１年しか経過してないのであとマナー的にあと４年は売却は難しいのかなと感じてます。土地の路線価よりも残債は２０００万円下回っているのでノンバンクなら間違いなく融資はつくのかと思います。
または、博多区の大型S造かな。ここは天神ビックバンが終わるまでは持ちたいし。でも築２０年だから築２５年までには売却したいしね。いつ修繕が発生してくるかもわからないから。
悩ましいです。