こんにちは！税理士の高山弥生です。
暑いですね💦
この暑さの中、土地評価のために
役所巡りをしてきました。
評価対象地が埼玉だったので
埼玉へ。
帽子をかぶっていきましたが
照り返しで暑いのなんのって(~_~;)
評価対象地は住宅街の土地。
上におうちが建っています。
おうちの前の道が公図でみると
4メートルあるかないかギリギリ。
俗にいう２項道路の可能性があります。
セットバックが必要かもしれないですね。
セットバックしなくてはいけないところは
評価が下がります。
ついでに、セットバックを調べにいったのに
実は違法建築なんてことも。
建築基準法上の道路に接していない土地に
建物は建てられない。
建っていたとしても再建築不可です。
「道路」に接してないんだから無道路地。
評価が下がります。
路線価がついている土地は基本的に
建築基準法上の道路（建築可能な道路）に
ついているはずなんですけど
道路じゃなくて単なる「通路」に
路線価がついていることもあるのです。
これは税務署の間違い。
なので、路線価図からもわからないのです。
建築基準法上の道路かどうかは
素人にはわかりません。
不動産鑑定士の先生じゃないと
気づかないと思います。
なので、税理士は
役所に出向くのです・・・
妙に細い道はとりあえず
調べます。
まず、建築審査課へ。
ここでは、建築計画概要書を取得します。
土地の間口、奥行き、前面道路の幅員、
セットバックの状況を知ることができます。
・・・取得したら、セットバックしてない。
建築計画概要書は、
こんな建物作ります的な書類なので、
現況ほんとにこんな建物が
建ってるとは限らないそうです。
セットバックしてないようなので
今度は土木管理課に行って
道路台帳をみせてもらいます。
道路台帳では道の幅員がわかります。
そしたら、道路じゃなかった・・・
そりゃそうか、公図で地番が
入っています。
実際はどうみても道なんだけど・・・
道路じゃないから道路台帳では
幅員がわからない(＾◇＾)
路線価図をみると
路線価が入っています。
この場合、
建築基準法上の道路じゃないけど、
位置指定道路といって
建物を建てていいとされる道路の可能性と
税務署が間違えて路線価を
つけている可能性
があります。
今度は建築指導課へ。
位置指定道路であるかの確認。
位置指定道路じゃなければ立派な
違法建築です！無道路地評価。
・・・結論は位置指定道路でした。
道路位置指定申請図写しをもらいます。
幅員４ｍ。セットバックは不要でした。
やれやれです。
あとは、管理課に行って
都市計画道路予定地かどうかを確認。
都市計画道路の予定地だと
建築制限があります。
将来道路をつくるんだから、
壊しにくい建物を建てちゃいけない。
土地の自由度が低いので
評価も下がります。
財産評価基本通達24-7
（都市計画道路予定地の区域内にある宅地の評価）
https://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/tsutatsu/kihon/sisan/hyoka/02/04.htm#a-24_7
相続人が被相続人と同居している場合は
セットバックが必要とか
建築制限があるとか
区画整理だとか
ご存じのことが多いです。
そのため、ヒアリングでかなりの情報が
得られることもありますが
最近は相続人が別居しており、
土地の状況を知らない場合が多いのです。
そのため、現地調査、役所での確認は
とても大事になってきます。
とりあえず、宅地の評価の評価で
必要な書類はこんな感じです。
あとは目の前が水路があるとか
気をつけなきゃいけないことは
まだまだあるのですが
今日はあまりにも長くなって
しまったのでおしまいにします。
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