今月のテーマ 土地の時価について
Ⅰ ４つの価格
一つの土地には異なる4つの価格があるとされています。
いわゆる1物４価というものです。
１．地価公示価格
２．相続税路線価
３．固定資産税評価額
４．取引価格
１．地価公示価格・基準値標準価格
地価公示価格とは地価公示法にもとづき、都市計画区域において選定された全国３万地点の標準値について、毎年１月１日現在の単位面積（１㎡）あたりの価格が公示されるものです。
住宅地、商業地、工業地等の用途により、それぞれの地域の価格水準を示すのに適当な代表的・平均的な土地について、更地としての正常価格を全国の不動産鑑定士が鑑定評価の方法で評価します。
この公示価格は、３月下旬に国土交通省から発表され、価格のほか標準地の所在、地積、形状、標準地およびその周辺の土地利用状況の現況、標準地の前面道路の状況などが官報に登載されます。公示価格は、一般の土地の取引価格に対して指標を与え、また公共事業用地取得価格の基準などともなります。
なお、この公示価格と全く性質の同じものに「基準値標準価格」（毎年７月１日現在のものを９月下旬に発表、都道府県が主催者）があります。
２．相続税路線価
路線価格は、一般的には路線価（ろせんか）と呼ばれており、市街地的形態を形成する地域の路線（不特定多数が通行する道路）に面する標準的な宅地1㎡当たりの土地評価額のことをいいます。毎年7月の初旬に公表され、本年は本日7月1日に全国の路線価が公表されました。
なお、この路線価は課税価格を計算する基準となるものとなり、相続税や贈与税の基となります。
路線価格は「地価公示価格の8割程度」の価格となっています。
３．固定資産税評価額
市町村役場に備え付けの固定資産税課税台帳の登録価格で、固定資産税をはじめ不動産取得税（県税）や登録免許税（国税）など、不動産の各種税金を課税する場合の基準となる評価額です。
固定資産税は、市町村が毎年1月1日(賦課期日)現在の土地、家屋等（固定資産）の所有者に対し、その固定資産税評価額をもとに課税する税金です。
土地基本法第16条により、国は適正な地価形成及び課税の適正化に資するため、土地の正常な価格を公示するとともに、公的土地評価について相互の均衡と適正化が図られるよう努めることと規定されました。
固定資産税評価額は「地価公示価格の7割程度」の価格となっています。
４．取引価格
不特定多数の当事者間で自由な取引が行なわれる場合に、通常成立すると認められる価額であり、この場合には時価となります。
ただし、特殊な事情がある場合には、この取引価格は大きく変動し、例えば隣地をどうしても、欲しいというような場合には、大きく取引価格が上がる場合もあるでしょうし、逆に直ぐに換金しなくてはいけない時などは、取引価格が下がることになりますので、あくまでも、時価を考える上では、このような特殊事情ではない場合で考えなくてはいけません。
Ⅱ 何故路線価が定められているのか？
相続税や贈与税において土地等の価額は、時価により評価することとされていますが、納税者が相続税等の申告に当たり、土地等についてご自分で時価を把握することは必ずしも容易ではないため、相続税等の申告の便宜及び課税の公平を図る観点から、国税局が毎年、全国の民有地について、土地等の評価額の基準となる路線価及び評価倍率を定めて公開しています。
なお、公示地価の8割程度となっているのは、土地の時価は変動があるため、評価の安全性を考慮した結果です。
もともと年１回しか土地の時価を算定しないため、１年間の間の相続等の評価に使うには、ある程度幅を見て評価額を決めておかないと、急激に値下がりした場合などは、相続税を納めることができなくなってしまうからです。