不動産投資の出口戦略　①

少し前の記事になりますが、質問があったので不動産投資の出口戦略について書いてみますね↓
 



ボロ戸建ばかりを扱っているので、出口が問題なんですよね。

年数が経てば劣化しますし。

すでに劣化しまくってるのを買ってますし、笑



相場が高いときに売って利益にしてしまうか、修繕してなんとかもちこたえて家賃を取り続けるか。。

不動産投資をして10年、毎年1軒ずつコツコツ現金で購入してきました。

いただいた家賃は使わず次の年に購入する資金とするため、複利の効果を発揮し、ざっと計算するとこの10年の累計の利子が3000万以上（実際は貯金からも足りない分出して買っているのでそれ以上）。
物件は1軒も売らずに家賃をいただき続けているので実質利回り10%の利子を生み続けています。

複利で増やすためには、毎年１軒買い続けるというのがミソで、築古物件の場合、減価償却が４年で経費にできる分が少なくなってしまいます。


毎年買うことで、
・新物件初期諸費用の経費
・新たな減価償却費

という経費を生み出し、節税になるというわけです（ついてこれてますか～？）。


株でも不動産でも商売でも同じなんですけど
「安く買って高く売る」
というのが基本になります。

売却した時に損益が確定するわけですが、それまでに享受したインカムゲイン、売却時のキャピタルゲインを足したものが購入価格より上回っていればその投資は成功だったと言えますよね。

そのためには、私は入口が大事だと思っていて、

・家賃が下がらない物件を選ぶ
→築古で家賃が下がりきっている物件を買う


・土地値がほとんどの物件を選ぶ
→建物の価値がほぼゼロのものを買う

・ランニングコストが低いものを選ぶ
→マンションは管理費、修繕積立金が重くのし掛かるので戸建一択

という戦略を取っています。

長くなるので続きます。