築50年とかのボロ戸建ばかり現金で買って貸しています。
12軒所有していますが、どれも家賃は5万前後。中には生活保護の方もいます。恐らく、引越代が出せないだろうから住み続けてもらえそう。
家賃8万～10万以上になると、家買って住宅ローン払った方が自分の資産になるしお得じゃない？って話になるでしょう。
会社から家賃補助をもらってる人だったら自己負担最小限でいい部屋に住みたいと思うだろうから、それもこのゾーン。
このゾーンの人たちは長く住まないので入れ替わりが頻繁で、不動産の投資利回りが低くなります。
入れ替わりの度にハウスクリーニング代、壁紙などのプチリフォーム、入居者募集の広告代、空室期間も。。。
不動産投資で一番利回りが高く、資金回収率がいい物件は同じ人がずっと住み続けている物件。
一軒は2013年に300万で購入した一戸建てでもう11年住み続けていただいています。
家賃は4万で表面利回りは16%。
初期諸費用やランニングコスト、税金を加味した実質利回りは12%ほど。
もうとっくに初期投資の資金回収は終わっています。
もう一軒は2015年購入した550万の一戸建て。
家賃6.2万で表面利回りは13.5%。
実質利回り11%。
こちらの売主様は自己破産をし、どうしても同じ家に住み続けたいということで私たちに売却、家賃を払い住み続けています。
リフォームもクリーニングもなし、広告料もなしだったので経費もかからず、物件も格安で入手しました。
こちらも資金回収済み。
普通、不具合があったら大家に連絡して修繕すると思うのですが、自分の家、という意識が強いのか、全く連絡なしです。自分で直してるみたいでこの間見に行ったら壁、塗り替えてました、、ありがたや～～😆
他の物件も時々入れ替わりはあるものの基本長く住んでいただくことが多いのは、家賃が安い、引越は費用もかかるし面倒臭い、生活するのに精一杯、ということがあると思います。
ではボロ戸建ってどんだけボロいん？
一部ご紹介↓
リフォーム前見た時はマジか！ってほどボロかったけど、見違えました。
先日リフォーム込み650万で購入した物件、築50年。
水回り、配管、配線、間取りも変えフルリフォーム。2DK車庫付き。
家賃65,000円、表面利回り12%。
交通の便もよく、スーパー、コンビニ、ドラッグストア、病院、銀行、郵便局、小学校、大きな公園が至近距離。
立地がよく安ければ入居者は途切れません。
以上、ボロ戸建のご紹介でした☺️