こんばんは、たまねぎカメラです。
屋根の雨漏りきました。
専門業者に調査してもらったのですが、そこで使っていたのがセメント瓦
瓦の説明はこちら見てください
瓦には陶器の瓦とセメントの瓦があり、現在はセメントの瓦は生産されてなく、修理が効かないようです。
補修部品がないということです。
セメント瓦は瓦の上に塗料を塗って瓦を保護しているのですが、塗料が切れると、セメントがむき出しになり、セメントが劣化。
水がしみこむようになり、雨漏りが発生するようです。
劣化したセメント瓦はもろくなり、補修しようと屋根に上っただけで、割れるようになってしまいます。
こうなるとタチ悪く、瓦の補修部品はない、補修するために屋根に上ると瓦が割れる・・・
もはや打つ手がないです。
結果葺き替えするしかなさそうです。
費用は100万円超。
いい勉強になりました。
私は、物件たくさん持っているので、これくらいの補修費用支払うことはできますが、戸建て一棟目など、規模の小さい大家さんはこの補修費用を捻出するのは困難なことでしょう。
築古戸建て投資。リスクが高いですね。
特に注意が必要なのは、家賃が低い戸建てです。
具体的には家賃3-4万円程度で賃貸に出している戸建て。
屋根の修復費用が120万円だとすると、その修復費用を家賃から捻出するためには
120÷3万円（家賃）＝40か月
3年半も掛かってしまいます。
これが家賃6万円だとすると1年8か月。
補修費用は、どこでも同じですから、家賃の低い戸建てほどリスクが高いということがわかります。
これが地方で賃貸需要乏しい地域だったらなおさら厳しいです。
ちなみに屋根の補修費用も、私が業者に直接発注できるので120万円程度で済むわけで、工務店経由したら200万円超えるでしょう。
完全にアウトです。
築古戸建で投資適格な地域はすでに、投資家に買い漁られており、物件取得容易ではありません。
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