こんばんは、玉ねぎカメラです。
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今日の話題は表題の通り。
皆さんはどちらが良いと思いますか？
これは、不動産投資家個人個人のステージによって異なってくることでしょう。
事業規模が小さいときは、高利回りの物件に投資し、短期間で資産を増やすことが良いでしょう。
事業規模が大きくなってきたときは、利回り重視より資産性の高い物件に投資をした方が良いでしょう。
言っている意味が分からないと思いますので、説明していきます。
・高利回り物件とは
ズバリ。物件価格が安い割に、家賃が高い物件です。
物件自体の土地面積が少なく、築年数もバブルのころの建築された物件が多いです。
なぜ高利回り物件になるかというと、物件価格が安い→土地が小さい→建て替えたときに小さな家しか建てられない
→買う人が少ない→安くしないと売れない。
故に物件価格が安くなります。
結果売却するときも安い値段でないと物件を売却することができません。
つまり、売却益を狙うことが難しいことが多いです。
その代わり、購入価格もそれなりに安いことが多いので、購入価格程度で売却することが可能です。
ただし、売却先は、不動産投資家に限定されますので、間口が狭く売却には時間がかかることがあります。
買い手がつかず50万円程度で売買されている水面下の物件もありますが、そのような物件はリフォーム再生ノウハウを持っている大家であれば、賃借人を付けて購入価格以上で売却することもできると思います。しかしこのようなことは、かなりのスキルを持っていないとできないことなので、一般向けな話ではないと思います。ちなみに私もこのような世界には手を出したことありません。
・資産性のある物件とは
人気がある物件です。需要がある物件です。
駅から近い・土地の形が良い・土地の広さがある程度あるなどが当たります。
需要がある→それなりの値段で売却が可能→書いてはすぐに見つかるため換金性が高い
結果として、安く購入することができないので、利回りは低くなります。
また資産性のある物件は、値段が高いため、その時の社会情勢によって売買価格に上下します。（逆に格安物件は底値のため市況が変わることはありません。50万円の物件は10年たってもやはり50万円です）
よって物件下落リスクを常に抱えています。バブルのころ3000万円した土地は現在500万円くらい値下がりしたなんてはなしはよく聞く話です。
物件を購入する際に、将来値上がりする土地かどうか、見極める能力が重要になります。
値上がりするを見極めることができれば、高値売却できる可能性もあるわけで、夢がある話ですね。
私の予想は、将来的、日本の人口は減っていくため、不動産価格は下落基調になると思います。高値売却を見込むためには相当の眼力が必要になると思います。
高利回り物件→人気がなく安い物件→売却の際に苦労する可能性あり
利回りは20%程度あるので、5年も賃貸で回せば、最悪安値売却をしても、損失を被る可能性は非常に低い
資産性のある物件→需要のある物件→売却の際簡単に買い手がつく
物件価格が高いため社会情勢により物件下落リスクがある。利回りも低く、物件売却を行ったときに売却損により損失を被る可能性がある。
高利回り物件と資産性のある物件は正反対の関係にあります。
要は高利回り物件から資本に余裕ができるようになってきたら、徐々に資産性のある物件に組み替えていくことが理想です。
わかりやすく話すと
現在の自分の資金力で購入できる物件がスタート地点。資産が増えてきたら、購入する物件の住所を東京に近づけていけばいいのです。
山手線が最寄り駅の物件を購入することができたらゴール。このように考えればいいと思います。
すごろくですね。
皆さんも不動産すごろく楽しんでいきましょう。
ちなみに、私は、山手線の駅から8駅離れたところで不動産投資を始めました。
今は最高4駅のところまで来ています。（実績値）
先日3駅の物件を購入しようとしましたが、いまだ資金力が足らず買えずじまいです。
これから先すごろくを進めるのが大変なのです(笑)