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最近は、日本の不動産に興味がある欧米や中国の投資家が多いと感じます。中には、学生ビザなどを取得して、日本に移住したいと言う富裕層もいます。なぜ、世界の富裕層は日本の不動産を買うのでしょうか？（『 花輪陽子のシンガポール富裕層の教え 海外投資＆起業実践編 』）
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プロフィール：花輪陽子（はなわ ようこ）
外資系投資銀行を経てFPに。2015年からシンガポールに移住。ジム・ロジャーズ著『日本への警告 米中朝鮮半島の激変から人とお金の動きを見抜く』（講談社+α新書）をインタビュー監修。『シンガポールで見た日本の未来理想図』（講談社+α新書）『夫婦で貯める1億円！』（ダイヤモンド社）など著書多数。「ホンマでっか！？TV」「有吉ゼミ」などテレビ出演や講演経験も多数。
中国の富裕層たちが日本に不動産を買って教育移住している？
シンガポール在住、ファイナンシャル・プランナーの花輪陽子です。現在、日本に一時帰国中です。
さて、PIVOTで中国人が日本の不動産やビザを取得しているという、とても興味深い動画がありました。
経営管理ビザ、高度専門職ビザを取得して、中国の富裕層や中流以上の方が来て、日本のインター校に入る方が増えているという内容です。
シンガポールのインターの多くもチャイニーズスクールと化していますが、日本にも中国の富裕層が推し寄せています。
高度人材や超富裕層の移住は国の経済にとってはよいのですが、シンガポールでは大規模なマネロンの事件が起きました。
※参考：シンガポールの銀行が富裕層顧客の審査強化、資金洗浄対策で－関係者 – Bloomberg（2024年6月10日配信）
日本では海外の金融機関と比べると、KYC（Know your client）やSOW（Source of Wealth）がゆるいと感じることもあるので、心配な部分があります。こうした方達がシンガポールから日本に移住しているという噂を聞くこともあります。
シンガポールのプライベートバンクの多くでは、KYCとSOWが徹底されており、特にマネロン後は非常に厳しくなりました。シンガポールでプライベートバンク口座を保有している方は一定の審査を受けているので安心ですが、ドバイなど規制が緩い国からの方などの場合は注意が必要なのかなと感じます。
身近でも目に見えて感じる「外国人移民」の増加
私は毎年6月・7月に一時帰国をして、子どもを日本の学校に入れているのですが、多くの中国人が日本の公立校にもいて、帰化している方も多いと感じます。
文京区で東京大学が近くにあるという理由もあるのかもしれませんが、一昨年のクラスでは30人中3人は中華系の方がいました。学校周辺の戸建て住宅の表札の名字を見ても外国人の方のものが増えているように感じます。
相続税が支払えなくなる方もいるでしょうから、新しい方に不動産が渡っているのか、常に古い家が取り壊されて、新しい家が建てられている様子を見かけます。
冒頭で紹介した動画では、安い・近い・安全・社会保障がよい・ビザが簡単に取れるという理由からだそうですが、その実態を後ほど私なりに考察をしていきます。
Next: 世界の富裕層が日本の不動産に投資する5つの理由
シンガポールで生活をしていると、これは中国人だけではなく、アメリカ人など欧米人でもその傾向があるように感じます。
最近、私がシンガポールで力を入れていることが、ファミリーオフィスなどの横のつながりを作ることです。
中国・中東・アジアなどのお客様を担当しているファミリーオフィスと仲良くすることで、日本の案件を回してもらえることがあるからです。
しかも、投資額が桁違いに大きいので非常に勉強になります。KYCが日本人と比べると分かりにくいので、きちんとした先からの紹介などに絞るなど気をつけなければならない部分はありますが。
最近は、日本の不動産に興味がある欧米や中国の投資家が多いと感じます。中には、学生ビザなどを取得して、日本に移住したいと言う富裕層もいます。
なぜ、世界の富裕層は日本の不動産を買うのでしょうか？
世界の富裕層が日本の不動産に投資する5つの理由
＜理由その1：円安＞
1番目に大きな理由は、円が安いと言うことです。2012年には1米ドル70円台だった円が、1米ドル155円前後にまで下がっています。
ミドルエイジのアメリカ人からすると、過去にこれほど円が安かったことはなく、すべてが安いといいます。子どもの学校の友達のファミリーが旅行で日本に1ヶ月以上滞在していますが、安いという理由からだそうです。ディズニーランドもすべてがアメリカの半額だと言います。
東京の不動産価格が上昇していると言っても、世界の主要都市の不動産価格もインフレから同程度もしくはそれ以上の上昇をしています。
つまり、米ドルベースで考えると、円建ての日本不動産は非常に価格が安く感じるようです。
＜理由その2：金利が安い＞
2番目に金利が安いと言うことが挙げられます。シンガポールのプライベートバンクでは、銀行に金融資産を預けていると、ポートフォリオを担保にしてお金を借りることができます。ポートフォリオにもよりますが、評価額の6～7割程度の融資を受けることができます。
日本円を借りる金利は1%程度で、借りた円を金融機関から外に出して不動産などに投資をすることも可能です。
日本でも長期金利が上昇していますが、それでも海外と比べると低水準です。日本円のローンをする場合、為替レートによって投資の結果が大きく変わるために、為替レートの見通しなどを聞かれる場合も多くなります。
為替リスクのボラティリティー以上に不動産の値上がりが見込めるようであれば、投資をしたい方が多いです。
富裕層は自己所有用で不動産を買う場合も資産価値を非常に気にします。投資用物件であればなおさらで、利回りなどにもシビアです。
Next: 日本の不動産はお買い得？増加する教育移住
＜理由その3：税制メリット＞
3番目に税金のメリットです。外国人が不動産を購入した場合、日本人と同等、もしくは日本人よりも税制が有利になります。住んでいない場合は住民税もかからないからです。
シンガポールでは外国人がレジデンスを購入する場合、アディショナルスタンプデューティー（追加印紙税）がかかり、税率は60%にも及びます。
※参考：ABSD Singapore Rates (2024): Additional Buyer’s Stamp Duty Guide for 2nd Property, PRs and Foreigners（2024年2月29日配信）
これは外国人がレジデンスを購入することによって、需要と供給で不動産価格が上昇し、自国民の生活を圧迫する理由から政府がかけた規制です。
外国人が不動産を購入するこのような規制は日本にはありません。今のところ、土地もフリーホールドで購入できます。何かを作ろうとする場合、開発許可などが下りないリスクなどはありますが、所有自体はできます。日本政府もどこかの段階で何らかの措置をした方がよいのかもしれません。
こんなに外国人が日本の不動産を購入すると、不動産価格が上昇して国民が迷惑を被りそうです。しかし、国民が買う不動産と外国人が買う不動産はマーケットが違う場合も多いです。後ほど説明します。
＜理由その4：法人経由でビザや社会保障に容易にアクセスできる＞
4番目に日本では法人を作ったり、ビザを取得することが容易にできるという理由があります。
シンガポールでも同じですが、会計事務所などにお金を払って、地元民を取締役にして、法人を作ることは簡単にできます。
法人で不動産を取得させ、自分にビザを発給したり、視察などの際の経費を法人で使うなどの効果もあります。
法人で不動産を所有すれば相続税対策もできますし、日本の手厚い社会保障にもアクセスすることが可能になります。
＜理由その5：安くて質の高い教育が受けられる＞
5番目に教育の質が高く、安価で、誰でも受け入れるという理由があります。日本の公立学校はビザを取得し、住民票を入れて、その地域に住むなどをすれば、国際人権規約等も踏まえ、その子を日本人児童生徒と同様に無償で受け入れているという方針です。
シンガポールの公立学校では、厳しい卒業試験や、希望の学校に入るのが難しいなどのハードルがあって、料金が安くても通わせる外国人は少ないです。
その点、日本の公立学校は受験をしたい方が塾で勉強をするスタイルなので、受験をしない生徒はリラックスして過ごすことも可能です。
また、インター校もいくつかあって、調布のアメリカンスクールは外国人富裕層や駐在員の帰国組からの人気が高いです。
都内の様々な場所からスクールバスを出していますし、値段は高いですが、日本円換算なので、外国人にとっては高く感じないようです。
日本のインター校に関しても問い合わせを受けるので、中学生になったら、子どもをサマースクールに入れてみようかと考えています。
Next: 教育移住はまだまだ増える？投資チャンスも
デメリットは日本のインター校の数が少なく、日本人の富裕層からも人気が高いために、長いウェイティングリストがあるということです。
子どもの学校が決まらないと、移住や不動産取得がキャンセルになる場合もあるようで、インター校の受け入れ数を増やすことが重要なのかもしれません。
シンガポールのアメリカンスクールはキャンパスの建て替えを小学校キャンパスから時差で行なっており、近年中に30％収容を増やし、希望する生徒がすべて入れるようにするようです。
このような主に5つの理由から日本の不動産や日本への教育移住が選ばれているようです。円安トレンドが続く限り、この流れは長期で続きそうです。そこにビジネスチャンスや投資の機会があるのでしょうか。
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日本の不動産市場：マスマーケットと富裕層マーケットに分断
日本の不動産事情：世界の不動産と比べてこんなに違う
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貼り付け終わり、