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今回は「なぜ住宅補修業界（リフォーム&リノべーション）ではボッタクリが横行しているのか？そもそも業者紹介サイトもまるで信用できない実情」というテーマでお届けします。住宅の購入というイベントは、人生に1回か2回ぐらいしかない大きなイベントです。そして、その住宅の経年劣化におけるリフォームや、バリアフリーのための改築工事といったメンテナンス補修も、人生のうちでは、そうそうあるものではありません。そうなると「情報の非対称性」から、業者と利用者の「利益相反」のジレンマも生じてくるのです。「情報の非対称性」とは、売り手と買い手の間における情報格差のことです。無知な買い手は、知識や情報量に優れた売り手から都合よく操られます。ゆえに、どうやって、「良心的な業者」を見極めたらよいのか？――といったテーマは、いざという時、家族にとって非常に悩ましい問題となることでしょう。今回の記事で、ぜひその要諦を覚えておいていただきたいと思います。（『 神樹兵輔の衰退ニッポンの暗黒地図――政治・経済・社会・マネー・投資の闇をえぐる！ 』）
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※本記事は有料メルマガ『神樹兵輔の衰退ニッポンの暗黒地図――政治・経済・社会・マネー・投資の闇をえぐる！』2024年2月26日号の一部抜粋です。ご興味を持たれた方はぜひこの機会に今月分すべて無料のお試し購読をどうぞ。
プロフィール：神樹兵輔（かみき へいすけ）
投資コンサルタント&マネーアナリスト。富裕層向けに「海外投資懇話会」を主宰し、金融・為替・不動産投資情報を提供。著書に『眠れなくなるほど面白い 図解 経済の話』 『面白いほどよくわかる最新経済のしくみ』（日本文芸社）、『経済のカラクリ』 (祥伝社)、『見るだけでわかるピケティ超図解――21世紀の資本完全マスター』 (フォレスト出版)、『知らないとソンする！ 価格と儲けのカラクリ』（高橋書店）など著書多数。
ボッタクリが横行する住宅補修（リフォーム&リノべーション）業界
一戸建を購入した場合には、10年～15年を経過したあたりから、屋根の防水や外壁の汚れや劣化が気になってくるものです。
雨漏りによる天井や壁のシミが現われたり、床や階段のきしみ、壁の汚れなどが顕在化してからでは、快適な住生活とはいえないからです。
さらに、一戸建でも、鉄筋コンクリートのマンションの場合でも、気分一新を図るべく、内装を大きく変えたり、バリアフリー仕様にしたいといった希望も長年月とともに生まれてくることでしょう。
「終の棲家」と思っていればこそ、こうした住宅の内外装リフォームのニーズはつきものとなるのです。
しかし、いざ屋根や外壁の塗り替え、室内リフォームを行おう――と思っても、どこに依頼したらよいのか見当もつかない、という方は多いでしょう。
なにしろ、こうした住宅リフォームや住宅補修業界たるや、あちこちで「ボッタクリ被害」「手抜き工事」「詐欺被害」が頻繁に伝えられる業界だからなのです。
大手ハウスメーカーに施工してもらって建てた注文住宅ならば、その大手ハウスメーカーのリフォーム工事専門部署に依頼すればよい――と思っても、「手抜き工事」の心配こそは軽減しても、見積料金は「バカ高い！」というのが実情です。
なぜなら、実際の施工にあたるのは、大手ハウスメーカーの下請けや孫請けですから、業者の各段階ごとに手数料が膨らんでいくからです。大手ハウスメーカーは「看板貸し」にすぎません。
したがって、そうした看板を頼りに、大手ハウスメーカーに依頼すれば、平均的な補修工事料金の2倍から3倍といった事例も珍しくないほど、大手ハウスメーカーの見積りは「驚異的」なものになりかねないわけです。
お金に余裕がある人なら、構わないかもしれませんが、そんなケースは、一般家庭ではちょっと二の足を踏んでしまいます。
しかし、実際には、これが現状なのです。
何しろこの業界は、相場がピンからキリまで、大きな幅があるのが普通だからです。「適正料金」というのは、素人には判断がつきかねます。
「適正価格」で「適正工事」を行ってもらいたい――と思っても、その「適正価格」と「適正工事」というのが藪の中だからこそ、何を根拠に信頼すればよいのか五里霧中となるのです。
Next: 検索上位に出てくる「リフォーム会社の紹介サイト」こそ地雷？
「リフォーム会社の紹介サイト」は、お客を紹介しただけで、業者から「1軒あたり紹介料1万円～1.8万円」を受け取り、契約成立で工事料金の10％のバックマージンを得て収益源としている
インターネット検索で、「リフォーム」「外壁塗装」「水回り改修」といったキーワードを打ち込むと、いろいろな業者が目白押しに出てきます。
「優良リフォーム会社を紹介します。〇〇リフォーム協会」
「お近くの信頼できる4件のリフォーム会社を紹介する〇〇リビング・サービス協議会」
「全国1万社の塗装会社の中から『自社施工業者』だけを厳選して紹介する良心的な安心価格の〇〇サービス」
……などといったサービスを謳う「リフォーム紹介サイト」がずらりと列挙して登場してくるのです。
これだけでも、一般の素人にとっては迷わされ、いったいどこの紹介サイトを信用したらよいのかもわからなくなります。
選択肢が多くなるほど、人はどれも選べなくなる――と喝破したのは、コロンビア大学ビジネススクール教授のシーナ・アイエンガー博士でしたが、博士が唱えた通り、「選択は人生をコントロールするためのパワフルツールと言えるほど難しいもの」だからなのです。
ちなみに、ネットの「業者紹介サイト」は、問い合わせてきたお客を1軒ずつ加盟業者に紹介するだけで、紹介料が1万～1.8万円ほど得られるようになっています。
そして業者が工事を受注すると、業者から受注額の10％のバックマージンを得るのが「紹介サイト」です。
つまり、工事施工見積り価格の中には、10％の紹介サイト利用料が含まれることになるわけです。これだけで10％なのです。
こういう仕組ですから、「優良業者を紹介します」と謳っている「紹介サイト」であっても、実態はとにかく加盟業者を増やすことに注力しています。
自社の「紹介サイト」に、業者を加盟させるにあたり、とことん業者を厳選している――などと称する「紹介サイト」も少なくありませんが、これも到底信用できるものではありません。
「言ったモン勝ち」の世界だからなのです。
なにしろ、問い合わせてきたお客の元へ、いちはやく近隣の施工業者を紹介しなければなりませんから、登録業者数をたくさんもっていないと、迅速な対応ができなくなるからです。
登録業者の数が勝負であって、施工の「質」ではないからです。
そこのところを理解しておかないと、これまた「情報の非対称性」でやられます。
みんなはどうやって業者選びをしている？
では、一般の人はどうやって、業者選びをしているのでしょうか。
2022年12月に情報通信会社の株式会社ローカルワークスが、リフォーム経験者（5年以内に施工）1000人に尋ねたWebアンケート調査によれば、下記のような結果となっています。
1. 知り合いの紹介（33.9％）
2. ネット検索（28.2％）
3. 業者比較サイト・クチコミサイト（22.0％）
4. 自宅を建ててくれた業者に依頼（18.7％）
5. 新聞・CM（7.0％）
（2）と（3）はいずれもネット経由ですから、合計すると50.2%になります。
（1）の「知り合いの紹介」の33.9％よりも多いことになりますが、両者を合わせると84.1%になりますから、業者選びは「知り合い」と「ネット」とで2極化していることが窺えます。
また、「業者選びで困ったことは？」という問いに対しては、下記の結果となっています。
1. 相場がわからない（47.4％）
2. 業者の実績がわからない（22.4％）
3. アフターフォローの有無（19.5％）
4. 業者に関する基本情報がわからない（19.0％）
（1）の「相場がわからない」というのが、47.4％と半数近くを占めています。素人にとって、いかにこの業界が「とっつきにくい」業界であることかが窺えるのです。
ニーズは多くても業界は「過当競争」
矢野経済研究所の調査によれば、住宅リフォーム業界の市場規模は、6兆5,000億円で、ここ10数年は、ほぼ横ばいです。
高齢化によるバリアフリー工事などで、市場が広がっているかと思えば、そうでもないようなのです。
リフォームの潜在顧客は、全世帯の6割にのぼり、およそ1,000世帯前後がつねに潜在的な対象とされているようですが、現在もこの潜在ニーズは今後もそう変わらないと見られています。
築15年や20年でリフォーム工事を依頼する人もいれば、「住宅の朽廃年数」といわれる35年を過ぎてボロボロになっても、それでも補修をやらない――という家もあるからです。
建物内部の給排水管は、20年も経過すると、劣化で水漏れが生じたりしがち――といいますが、これも35年経っても平気で、何ともない家もあるからです。一戸建ての場合は、取り壊すまで、一切の補修を行わないという家もあるわけです。
ちなみに部位別リフォームで見ると、2020年時点で、「塗装関係」が最も多く、2兆7,000億円（約43％）規模で圧倒的な多さとなっています。そして、塗装関係で国民生活センターに寄せられる相談・苦情件数は、毎年6,000件台にのぼります。
いかに、塗装工事での被害が多いかがわかります。
次いで「大規模リフォーム」が22.3％、「家具・インテリア」が11.5％、「キッチン」が10.5％、「バス」が7.3％、「トイレ」が4.0％、「洗面化粧台」が1.5％です。
こうした工事を請け負う住宅リフォーム業者は、概ね2万5,000ほどの業者がひしめいていると推定されますが、近年では建築関係とは直接関係のない業者までが、「リフォーム」の受付窓口業務で参入しているため、競争は激化しているといいます。
従来のリフォーム専業者や工務店、水道工事店、建設業者に加え、店舗チェーンの顧客信用度を活かした「ホームセンター」「家電量販店」「大型家具店」「大型園芸センター」などが新規参入しているわけです。
しかしながら、業界はいっぽうで、職人の高齢化、職人不足、資材不足、資材高騰の波もあり、この業界の前途は必ずしも安泰ではないようなのです。
Next: なぜリフォーム業界に悪徳業者がはびこるのか？構造的な欠陥
なぜリフォーム業界に悪徳業者がはびこるのか？
この業界に悪徳業者が多いのは、単純ですが、誰でも参入可能な業界だからです。
あらゆる工事を取り扱うリフォームですが、500万円未満（建築一式工事の場合は、1,500万円もしくは150平方メートル未満の工事）の軽微な工事では、建設業の許可が不要だからです。
住宅のリノベーション工事（間取り変更・給排水管交換・耐震化・改築増築工事などで既存住宅の価値向上を図る）とは異なり、リフォームの場合、ほぼ9割方が500万円未満の工事が主流です。ゆえに、誰でも参入できるのです。
しかし、リフォーム業者は、工事が受注できなければ、自社の職人を遊ばせることにもなりかねません（反対に自社の職人不足の時には同業他社にも仕事を投げてシェアする）。
自転車操業的な業者も少なくないので、仕事が取れなければ、給与も払えなくなります。
すると、詐欺的トークによる訪問営業に手を出す悪徳業者もあとを絶たないわけです。その気になれば、どこの業者でも、こういうことはやれてしまいます。
筆者の自宅にも訪れた「悪質訪問営業」の2人連れ
実は、筆者の住む戸建て住宅においても、昨年12月に、こうした悪徳業者の訪問を受けたのでした。とある日、いかにも専門業者と言わんばかりの作業着姿の2人組がチャイムを鳴らして、筆者宅を訪れたのです。
筆者の自宅のすぐ傍には、全国チェーンの5階建てのボウリング場のビルがあるのですが、2人組いわく、そのビル屋上の防水点検をしていたら偶然、筆者の住宅の屋根に亀裂を見つけたので、「雨漏りはありませんか？」と突然訪問してきて、心配そうに筆者の反応を窺ったわけです。
「一度近いうちに屋根工事の業者さんに診てもらったらいかがですか？雨漏りが始まってからでは手遅れですからね。知り合いの業者がいないようなら、うちの会社で仕事を請け負っても構いませんよ。格安サービスで対応しますが、いかがでしょうか？」と2人組は、のたまったのでした。
筆者が、彼らに名刺を求めても、「今日はボウリング場の屋上の工事点検に来ただけなので持っていません。あとから送りますよ」などと言って、その後はそそくさと立ち去ったのです。
……が、もちろん、それっきりです。
彼らにとっては、すぐにも食いついてこない客は、詐欺対象にもならないからでしょう。
筆者はその後、ボウリング場の支配人に連絡を取り、屋上防水点検の有無を尋ねましたが、当然ながらそんな事実はありませんでした。
彼らは、このように近隣の高い建物での保守点検や工事を装って、容易に住人が視認することのできない屋根の上の破損を切り口にして、詐欺営業をかけるわけです。
筆者は、ボーリング場の支配人のご厚意を受けて、望遠鏡持参でビルの屋上にまで上がらせてもらい、自宅の屋根を子細にチェックしましたが、当然ですが、まったく異常なしだったのです。
「なるほど、これが噂に名高い悪徳訪問営業の手口かよ」とひょんなことがキッカケで実体験ができたのでした。
住人を不安にさせる――これが彼らの常套手段なのです。
こうした悪質訪問営業は、テレビや新聞でも伝えられますが、他にも「外壁塗り替え工事は火災保険で補償が得られます」と甘い囁きで近づいたり、「2階の雨といが壊れかけている」とか「近所でシロアリ工事をやったばかりで、このへんに来たついでなので、床下点検を無料でやってあげてもいいですよ」などといった声かけの手口が多いのです。
火災保険で屋根や外壁の損傷に補償が出る――というのも保険会社による厳しいチェックが行われ、そう簡単に補償は下りませんし、いったん屋根に上られれば勝手に屋根のどこかを壊されて、写真を撮って、あとで見せつけてくるでしょう。
また、床下のシロアリ点検をさせれば、あらかじめ用意しておいた生きたシロアリを見せられることにもなるわけです。
こうして騙されて工事をお願いしようものなら、はじめの見積もりこそ、格安であっても、次々と住宅の損傷個所を見つけた――とばかりに、「追加工事」をねだって承諾させられ、ろくに工事そのものをやっていなくても、やったという偽装工作で、瞬くうちに法外な金額を吹っかけられるのです。
Next: ボッタクリ業者に引っかからないためにやるべきことは？
ボッタクリ業者に引っかからないためには、アイミツ（相見積もり）を5件以上取ることが大事
では、詐欺やボッタクリ業者に引っかからないためには、何が重要でしょうか。とにかく、アイミツ（相見積もり）を5件以上取ることです。2件や3件のアイミツで納得していてはいけません。
そうすることで、これまた簡単なことなのですが、あなた自身も、ちょっと詳しい業者知識を仕込むことを心がければよいだけなのです。
そのためには、どうすればよいのか。
屋根や外壁の防水・塗装工事にしろ、室内リフォームにしろ、とにかくたくさんの業者を呼び込んで、アイミツをとることなのです。
このような工事を考えているけれど、アイミツで申し訳ないけれども、チェックして見積書をお願いしたい――といえば、過当競争の業界ですから、担当者はすっ飛んで来てくれます。
「うちは良心的価格で通っているから、アイミツ希望のお客さんは断っている。うちに任せれば格安で良心的な仕事で立派に仕上げますよ」などと言う、アイミツ拒否の業者は、その時点でアウトです。
アイミツをとれば、業者別の部材や修繕カ所の「最低価格」がわかります。
安ければよいというのではなく、これぐらいの価格が「最低価格」というのがわかることが重要なのです。
たとえば、屋根と外壁の塗装の見積りで、延べ床面積100平方メートルの2階建なら、「足場」を組むのにいくらかかるか――といったことが重要なのです。
自社で足場を組む業者なら、10万円前後の格安価格が、他業者発注の業者価格では、25万円や30万円という価格もあって、如実に差が出るからです。
また、外壁や屋根などの塗装面積をどのくらいの平米数で計算しているかなども、業者ごとに比べれば、その正確さもわかります。ちなみに、一戸建ての外壁の面積は、建物の延べ床面積の1.1～1.4倍以内に収まりますから、図面がなくても、これ以上の平米数は過剰計算になります。
これは、採光のための開口部の有効面積が、居室の床面積の7分の1以上の開口部がないと建築基準法の違反となるので、こうした計算式が成り立つわけです。
なお、見積りで一番駄目な記載は、「〇〇工事一式」というものです。
「風呂場改修工事一式」「トイレ交換および壁紙などの交換一式」とかいうやつです。これでは部材も工事の段取りの子細もわかりません。
覚えておきたい重要なことは、見積書が詳しければ、詳しいほど、比較することで適正価格に近付ける――ということなのです。
塗装なら、使用ペンキのメーカー別の製品名の記載も大事です（ペンキ缶の表はメーカー品でも、中身のペンキを格安製品のものと入れ替えて持ってくる場合もあるので、搬入時に未開封かどうかのチェックも重要）。
これらは、小売価格になりますが、アマゾンの塗料販売価格を参考にすれば、その7～8掛け程度の価格なら良心的です。
一般的に、ペンキには耐久性に応じて短い順からアクリル、ウレタン、シリコン、フッソ…と並びますが、フッソ以上の20年ものの耐久性を誇る高性能の塗料も近年は多く出ています。
塗料の価格もチェックすることで、それぞれの業者の技術志向のレベルも見て取れるわけなのです。
Next: もっとも危険な行為は「面倒臭がる」こと。悪徳業者の思う壺に…
業者の言いなりにならないために「比較質問」を徹底しよう
とにかく、一番いけないのは、リフォームを行うにあたって、「面倒臭がる」ことです。業者任せにしないチェックの目を光らせることが大事なのです。「こだわりの客」であることを知らしめておきましょう。
あなたの大切な住宅なのですから、納得のいくまで、とことん他社との比較で質問攻めにしていくことが重要なのです。
すると、みるみるうちに、業者の専門用語や技術について詳しくなっていけます。
そして、他業者との比較でわからないことが起きたら、すぐに担当者に電話で聞くことです。
こういうことを繰り返していけば、その過程で担当者の人柄や誠実性、ひいては業者の質や風土までが見えてきます。
繰り返しますが、ボッタクリ業者に引っかからないためには、5社以上のアイミツを取り、見積書の徹底比較こそが重要なのです。
「なぜ、おたくの〇〇の価格は、他社と比べて安いのか？（高いのか？）」
こうしたことの繰り返しで、知識を蓄積させることが、悪徳・不良業者を寄せ付けない「鍵」となるのです。
面倒臭がってはいけないと肝に銘じておきましょう。
さて、今回はここまでとさせていただきます。
次回は、「超低金利の30年間で金持ちになったアパマン大家と、出口に到達できない過大リスクのアパマン失敗大家の顕在化」というテーマでお届けしたいと思います。
これから、老後資金の確保を見据えて、不動産投資に乗り出そうと考えている人は、ぜひ参考にしていただきたいと思います。
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※タイトル・見出しはMONEY VOICE編集部による
貼り付け終わり、