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海近収益マイルーム実現に向けて奮闘中の週末DIYヤーのサラリーマン大家です。
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鳩小屋大家
今迄の投資先はエリアに拘わらず
全額ローンで購入できる
4室程度の中古アパートを
格安で購入するような
ビジネスモデルで進めてきたんです
鳩小屋 購入迄は
鳩小屋は完全趣味の世界で
海近で別荘兼リフォーム目的なので
週末、海近、リゾート気分で
リフォームを
楽しんでいるのですが
以前購入したアパート達の
減価償却が無くなり
保有し続けるメリットが薄まり
現在、ドミネント戦略に
舵を切ろうとしています
ドミネント戦略とは
エリアを絞った戦略で
自宅近辺でサクッと平日でも
リフォームに行ける物件を
探し始たんです
が
不動産担当者はおいそれと
格安物件を
一限さんに紹介する事はないんです！
理由
① 手数料が安い
② 格安物件ほど沢山の問題を抱えている
③ 結果クレームに繋がる
しかし
実際の市場には
リフォームを楽しみたいという
チャレンジャーなDIYヤーが
ヨダレを垂らして欲しがるような物件が
実は
ゴロゴロしてるんです
片や
安くてもいいから売ってしまいたい
という激安物件が
ゴロゴロしてるんです
では
そんな激安物件を
紹介してもらうにはどうすれば良いか
20年以上いろんな不動産屋さんと
お付き合いをしてきた鳩小屋大家ですら
苦労しました
今回、自宅近くの
オンボロ物件を契約しました
駅から6分
車が2台程置けて
公道に10m以上程接していて
もちろん、再建築可能
2つ隣の新築は5000万弱で
売りに出ている
そんな物件は
〇百万
以下のようなシナリオで
アプローチしました
【大家さんを沢山抱える不動産屋に】
地元に根強い、大家さんを沢山抱えてそうな不動産屋にアプローチ
（ゼンリン等住宅地図に上下の余白に広告を入れているような業者さんです
川上情報をいち早く紹介頂ける）
【経験豊富な担当者を引っ張り出す】
自宅の住替えを検討
ただ、自分でリフォーム出来るような
物件を探してる
金額には拘っていない
土地の価値がありそうで
あればいくらでも良い
（美味しいお客さんを装う）
【とりあえず、適当な物件を紹介される】
全く興味が無くても真摯に対応し
自分の希望イメージを担当者に伝える
（人間関係を構築しつつ、このまま付き合って良い担当者かを見極める）
【超オンボロ物件で良い事を分からせる】
私の場合、ご近所の超オンボロ物件を
見せて、こんな物件を瑕疵担保責任無しで購入したいと伝える
（こんなオンボロでも良いのかと、担当者を安心させる）
【超オンボロ物件が紹介される】
あとは、自己判断で
化けそうな物件か
自分で設定した利回りを上回るか
リフォームをやりきれる自信があるか
（もちろん、業者にお願いするのもあり）
ということで
鳩小屋以降
久しぶりに
物件を購入しました
週末は鳩小屋で
在宅勤務の平日は
この物件で
サクッとリフォームを楽しみたいと
思います
ちなみに
こんな過激な物件
買っちゃいました
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