たっけんは～！（こんにちは的な挨拶です！）
宅建王です！（勝手に言ってるだけです！）
某参考書の宅建業法のChapter９ 欠陥住宅の販売に備えて ＝ 住宅瑕疵担保履行法のところの３日目となります。
先日も書いたと思いますが、
改めて、
「おめでとうございます！」
これで、某参考書の宅建業法のカテゴリーは終了です。
住宅瑕疵担保履行法は、本試験でもね、宅建業法の中の１問として出題されていますしね。
ただね、一応、違う法律なのだよということは、理解しておいてもらいたかったわけです。
ちゃんと、住宅瑕疵担保履行法と覚えていた方が何かと良いのですよ。
法律名を覚えていないと、問題文に法律名が出て来た時、困るでしょう。
たぶん、焦るのです。
「住宅瑕疵担保履行法の何とか何とかで、以下の選択肢で正しいものはどれか！」
とか、問題文で書かれていることもあります。
住宅瑕疵担保履行法を宅建業法と覚えてしまっていたら、
「この法律、何？」
となってしまうでしょう。
そういうことを回避するために、
「宅建業法と、住宅瑕疵担保履行法！」
と覚えておくと良いのかなとね。
まぁ、受かる人にとっては当たり前のことなのでしょうけどね。
もうちょっとで受かるかもという人に足りないのはこういうところなのかなぁと、わたくしは思ったりするものです。
覚えることを覚えていないと、
「え？ 何それ？ 知らないよ。」
とかなって焦るのですよ。
いやいや、バカにするなよと思うかもしれませんが、
「では、どんな法律なのか説明して？」
と言われたら、
「う～ん。」
「いやぁ、その～。」
とかなるでしょ？
それは、まだ良くわかっていないということなのです。
わかることだけでも良いから自分で言葉に出せば良いのにそれが出来ない。
本当はわかっているのかもしれないけど、そういう人は、本番で何かしらのアクシデントがあった時に対応が出来なくなる。
わたくしは、そういうものだと思いますし、そういう人をたくさん見てきたのです。
では、わたくしだったらどうするかですが、
「出るとこは、こことここ！」
と絞って覚えて終わり。
ページ数が少ないところであり、過去問も少ない。
その過去問で出たところをまず覚えるということにするならば、この法律ってどんな法律でしたかって言われて、
「こんな感じ！」
と答えられると思いますし、それで十分だということがわかってもらえるのではないでしょうか。
常に、スラスラと自分なりにこんな感じ、こういうものと言えていたら何かが起こっても冷静にそれが出てくるのです。
基本というのはそういうことなのです。
それがわからない人が受からないと。
そういうものです。
まぁ、わたくしの言ってることなんて、うるせぇなと思う人もいるでしょうね。
余計なことでしたら申し訳ないですけど、こういうこともうるさく言って行こうかなと。
はい。
では、住宅瑕疵担保履行法をテキトーに見て行きましょう。
まず、今日もですが、各々の参考書で、住宅瑕疵担保履行法が書かれているところを読みましょう。
どの参考書を使っていても良いですから読みましょう。
読まないと進んで行きません。
とりあえず、某参考書だと宅建業法のChapter９です。
P.463～P.468で、６ページです。
読むと数分のところです。
１０分以内が望ましいですがヨユーを持たせて１５分とも書いてきました。
ただ、３日目ともなれば、多くの人が１０分以内で読めるのではないでしょうか。
もう、チャチャっと眺めて終わりという人もいるのではないでしょうかね。
１日の勉強時間は各々で違いますが、３０分しか勉強時間を取ることが出来なくても、その３０分の間に何回か読めると思います。
１回が１０分ならば３回読めます。
１時間の勉強ならば、３０分で３回読んだ後、過去問を３０分解くということをしたら十分な勉強量になります。
１日の勉強時が１時間しかないということでもそれなりに勉強は出来ます。
１日に３回も読めたら、たぶん、概要としてはバッチリだと思います。
そんなに難しいことが書いてあるということでもないですからね。
読んだ者勝ちです。
３日目ですしね。
本当に、何回読めたかだと思いますよ。
で、今日は、最後に、資力確保についてテキトーに書いて終わりです。
何のために、住宅瑕疵担保履行法があるのかということですが、いろいろあると思いますが、
「宅建業者から新築住宅を買ったシロートのため！」
です。
新築の住宅に何かがあったら、それを保証してほしいということです。
本当は違うのかもしれませんが、こんな感じのイメージでバッチリです。
「保証するとしたらどうするか？」
さて、どうしましょう。
「誠意を見せる！」
とかあるかもしれませんが、最後は、お金なのですよ。
だから、お金を用意しておくということが、この法律の目的です。
いやいや、目的は、お客様に保証でしょう？
と思うかもしれませんが、保証するためにはお金なのですから、お金の用意で良いです。
これがテキトー流のイメージです。
では、どうやってそのお金を用意するのかということになります。
お金の用意。
何か思い出しませんか？
ちょっと思い出してもらえませんか？
ここですぐに言葉が出る人が受かる人です。
「供託です。」
自分で用意したというより、預けてあると言った方が信用がありますし、実際に必要な時に確実性があります。
ですから、供託です。
保証金の供託。
あとは、保険です。
ゴチャゴチャと書いても良くわからなくなると思うので、
資力確保 ⇒ 供託 ＆ 保険
はい、これでオッケー。
でね、某参考書だと、そんなに記述がないのですが、他の参考書だといろいろと書いてあったりするところでもあるので、少し、供託について書きます。
供託について書こうと思うのですが、供託と保険があるのに、なぜか、供託の方がいろいろと書いてあったりするのです。
いくつかの参考書を見てきた限り、供託の方が記載が多いです。
さて、何ででしょうね。
わたくしには、わかりません。
ですが、勝手に想像すると、
「保険は、保険料を払って終わり！」
なのでしょうね。
供託の方がいろいろと流れがあるのでしょうね。
いろいろと流れがあるならば、その流れを問題として問われることが多いと。
そういうことなのかなとね。
または、供託は他でも出て来ていましたよね？
宅建業法の中で供託は出てくるのです。
だから、そこと比較をしてということなのではないでしょうか。
で、様々な参考書でいろいろと書かれてるところなので、ポイントになりそうなところを抜き出してみます。
某参考書では書いていないことも書きます。
他の参考書だと書いてあるし、他の参考書でも書いていないものは書いていない。
そういう感じですね。
正直、わけわからないところでもあります。
だから、過去問だけで良いような気もしますけどね。
何であれ、以下で少しゴチャゴチャ書きますので、
「自分が使ってる参考書には書いてない！」
とか思わず、まぁ、おまけとして読んでもらえればと思います。
供託
基準日 ⇒ ３月３１日 （改正により９月３０日は廃止）
基準日前１０年間の新築住宅について保証金を供託
主たる事務所の最寄りの供託所
金銭や、有価証券で供託
基準日から３週間以内に供託
不足額が生じた時 ⇒ 通知書を受け取った日から２週間以内
不足額の供託 ⇒ 供託をしたら免許権者に通知
保険
業者が保険料を払う契約
２０００万円以上の保険額
１０年以上の有効期間
基準日は、どちらも同じですねぇ。
３月３１日です。
ここ最近の改正です。
改正前は、９月３０日もありましたが、今は、３月３１日だけです。
まぁ、これは、覚えられたら覚えれば良いと思います。
「基準日があるのねぇ！」
ぐらいで良いと思います。
で、供託なり、保険なりで、資力を確保したら、基準日から３週間以内に、免許権者に届出。
資力確保 ⇒ 基準日から３週間以内に届出
結局、基準日って何だって話なのですけどね。
区切りをつけるということです。
３月３１日までに契約した分の保証金を用意しようということです。
１つの新築住宅につき、１０年で良いわけですから、１０年が過ぎた１０年前の新築住宅の保証金は戻って来るという考えです。
何も無ければ戻って来るのでしょう。
というか、営業が続いていたら、新しく契約して引き渡した新築住宅の分に充てられるのでしょうね。
そんな気がします。
わたくし、受かっただけのシロートなので良くわかりませんが、自転車操業的なことになっても良いのでしょう。
隠れた瑕疵とかなく、賠償とかを払わなくて済むならば、お金の移動はないわけですからね。
１年に１件として簡単に考えれば良いと思います。
１年目 １件分
２年目 ２件分
３年目 ３件分
で、時が進み、
９年目 ９件分
１０年目 １０件分
となるわけです。
そして、
１１年目 １０件分
です。
これ、わかりますか？
１年目の１件分が無くなるので、１１年目の１件分に充てたら、１０件なわけです。
単純に考えるとこれで良いのかなと思います。
わたくし、間違ってますかね？
間違っていましたら教えてもらいたいのですが、まぁ、間違っていたとしても、こういう間違えをしていても受かるということですからね。
ここは、深く考えずにサラッと行きましょう。
ここで覚えておくと良いのは、
基準日ごとに、基準日から３週間以内に届出ということです。
誰に？
もちろん、免許権者。
３週間以内に免許権者に届出。
資力を確保しない時、確保しても届出をしないと、
基準日の翌日から５０日を経過した日以後は、新築住宅の売買が出来ません。
新築住宅に何かあった時の準備が出来ていない、していないということなのだから、営業するなということです。
新築住宅に何かあった時と書きましたが、これは、普通に確認したぐらいではわからない問題です。
隠れた瑕疵とか書かれてあると思います。
宅建業者が知っていたりして隠していたものには、保証されません。
それは、宅建業者が自ら賠償をしたりしろということです。
宅建業者も、宅建業者でない買主も、どちらも引き渡しの時には何も問題がないと思った、普通に確認したけどわからなかったという場合で、その後、何か問題が起こったら買主のためにフォローするよということです。
こんなもんで良いです。
あとは、供託とか保険のことを買主に教えないとわからないので教えるということです。
「どこどこに供託したよ！」
とかでしょうね。
書面で伝える。
よし、これで終わりにしましょう。
某参考書では、以上のことがしっかりと載ってると思います。
それにプラスして、我が宅建テキプラ塾のテキトーを読んで行けば、もう、ここは大丈夫だと思います。
テキトーを少しでも頭のどこかに入れておいてください。
何かが残れば良いなというのがわたくしのテキトー流です。
☆今日のとりあえずこれだけでも暗記事項！☆
資力確保 ⇒ 供託 ＆ 保険
供託
基準日 ⇒ ３月３１日
基準日前１０年間の新築住宅について保証金を供託
主たる事務所の最寄りの供託所
金銭や、有価証券で供託
基準日から３週間以内に供託
不足額が生じた時 ⇒ 通知書を受け取った日から２週間以内
不足額の供託 ⇒ 供託をしたら免許権者に通知
保険
業者が保険料を払う契約
２０００万円以上の保険額
１０年以上の有効期間
基準日は、どちらも同じ。
資力確保 ⇒ 基準日から３週間以内に届出
誰に？
もちろん、免許権者。
３週間以内に免許権者に届出。
資力を確保しない時、確保しても届出をしない時
⇒ 基準日の翌日から５０日を経過した日以後は、新築住宅の売買が出来ない。
情報提供
新築住宅の売買契約を締結するまでに、書面で説明。
買主の承諾を得たら電磁的方法でもオッケー （これも改正）
☆以上です！☆
とりあえず、ここまでです。
あとは、過去問で出て来たことを自分の知識にしてみてください。
これ以上の肉付けは、過去問でです。
過去問も終えて、他の分野も終えて、もう何も勉強することがないという人は、問題集とか予想問題とかを手に入れてみるというのも良いと思います。
何であれ、まずは、参考書と過去問です。
細かいところなんて、後回し。
参考書と過去問をそれなりに勉強して、その上で、模試とかを受けてみても点数が伸びないという人は、まず、基本が出来ているかを確認してください。
基本が出来ているのに点数が伸びないという人は、自分が使ってる参考書以外の参考書で、自分が使ってきた参考書より細かいことが書いてあるものを手に入れてみるのも良いと思いますが、だいたい、そんなに細かく見て行かなくても、トータルで合格点近くには行くものです。
基本が出来ているのに点数が伸びないということはないのです。
点数が伸びない場合は、基本が出来てると思ってるけどやっぱりダメだったと思って勉強をし直してください。
あとは、得た知識をどう使って問題を解くかとかがわかっていないということも考えられるので、そういうことを自分で確認してください。
そして、初学者の方は、あれもこれもはできません。
だから、まずは、参考書と過去問だけで合格点近くに行くことを目指してみるしかないです。
基本が出来ていないのに細かいところを見て行っても意味がないですしね。
自分がやることをやってみて、それで判断してみてください。
やることをやっていないのに点が取れるということはありません。
受からない人には受からないなりの理由があります。
まず、どこを勉強して行くのかをはっきりとさせて行きましょう。
今日、わたくしが書いたことがさっぱりということでも問題はありません。
「なぜだかわかりますか？」
住宅瑕疵担保履行法なんて、別に落としても合否には関係ないからです。
宅建業法で点数を取って行けば良いのです。
それなり勉強をして来た人は、住宅瑕疵担保履行法で落としたとしても他で点数をカバーすることが出来るのです。
住宅瑕疵担保履行法がダメで、民法も法令上の制限もダメでしたというのは滅多にありません。
それは、全体的に勉強が足りないのです。
住宅瑕疵担保履行法では点数が取れなかったけど、民法、法令上の制限で思ったより点数が取れたという形になるように、必要なところをそれなりに勉強をして行くのです。
まず、それをしてください。
で、それをやったらそれなりに本試験で良い勝負が出来ます。
良い勝負が出来たら運が良ければ受かるのですよ。
受かったら終わりでしょ？
ってことで、まずは、受かる為に必要なレベルまで頑張ってみましょう。
では、宅建業法のカテゴリーは、これで終わりです。
基本で、ある程度、点数が取れますから基本を大事にしてください。
昨今、個数問題が増えています。
で、この個数問題を苦手にしている方が多くいます。
でも、個数問題の方が、実は、選択肢に書かれてる問題は易しかったりします。
基本中の基本をたくさん覚えていたら何とかなるということでしょうね。
本試験中、そして、自己採点をする前までは、
「あれで良かったのかな？」
とか、自信が無かったりするものですが、
「自己採点をしてみたら、意外に取れていた！」
ということは多々あります。
基本を見直してみてください。
まだ本試験まで時間があります。
個数問題が苦手な人は、本試験までにいろいろな個数問題を解く時間、慣れる時間、基本知識を得る時間が、今ならまだ十分にあることを確認してください。
個数問題だけでなく、組み合わせ問題もあります。
複数で何とかするという問題を取り切れるかどうかで合否が決まるのかもしれません。
いくつかの選択肢があって、その中で正しいものはいくつあるかとか、正しいものの組み合わせはどれかとかで、思ったよりすんなり行かなかったりすると、やはり不安になるのです。
本試験は、そういう問題を混ぜることで悩ませるのです。
なんとか乗り切ってください。
諦めずに、少しずつでも、それなりに、テキトーに進めて行きましょう！
宅建業法終了、お疲れさまでした！
次からは、いよいよ、民法等の権利関係に入って行きたいと思いますが、この時点で、３分野の内２つが終わっているのです。
宅建の民法は、読書をした者勝ちです。
読書なのですよ。
だから、この時期からそれなりに読み込めれば、本試験でも民法で苦労することはないと思います。
むしろ、民法より、これまで見てきた、法令上の制限、宅建業法を見て行く。
この２つの復習をしっかりとしてみてください。
法令上の制限と宅建業法を見終えて、この２つでそれなりに点数が取れれば、もう受かったということです。
なのでね、
「おめでとうございます！」
ということです。
さぁ、では、みんな大好き民法を見て行きましょうかね。
来週から民法だ！
6,800字ちょっとでした。
ザ・テキトー
令和６年度の我が宅建テキプラ塾、
今日で、某参考書の宅建業法の分野を見終えました！
次からは、いよいよ、民法等の権利関係に入って行きます。
我が宅建テキプラ塾は、「宅建バラエティー！」です。
テキトーと言いながら本試験まで。
そして、合格へ。
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