昨日から、某参考書の第4編 Chapter2 税金以外の関連知識 に入ってます。
Section1 土地・建物の値段の決め方
~不動産鑑定評価基準・地価公示法(価格の評定)~
P.634~P.643
の中から、昨日は、不動産鑑定評価基準を見たので、今日は、地価公示法ということです。
まぁ、我が宅建テキプラ塾で何度も何度も書いていますが、こうやって、2つのものが一緒にまとめられているところなどは、一度、全部を見た後に、今日の分をもう一度確認するというのが良いと思います。
それだけで、今日で2回読んだりするわけです。
つまり、P.634~P.643の全体を読んだ後に、P.640~P.643の地価公示法を読むと。
そういうことですね。
そのように読むと、
P.634~P.643で、20分。
P.634~P.640の不動産鑑定評価基準で、約15分。
P.640~P.643の地価公示法で、約5分。
ですので、
20分 + 5分 = 25分
となります。
読むだけでこの時間。
さらに、過去問などを解いてみる。
まぁ、1時間ぐらいここを頑張ることが出来たら、何かが残るのではないでしょうか。
いくら良くわからないところだとしてもそれなりに時間を掛ければ何かが残ります。
ただ、税に入ってから何度も書いていますが、ここも、税同様に3分野がまだまだという人は手を出してはいけないところです。
なので、まず、テキトーに見て行ってみることからになります。
全く見ないというのはそれはそれで気になるという人が多いと思うので、1度はサラッとでも読んでみて、読んだ感触でどうするかを決めてください。
勉強をしてみて何とかなりそうだと思えば過去問までしっかりと見て行く。
難しそうと思えば、ヨユーがなければしばらく置いておく。
他で点数がまだ取れそうならば他を見て行くのが良いと思います。
勉強にヨユーがあってここも勉強が出来る人がそれなりに見て行けば、当然ですがそれなりに点数を計算することが出来るということです。
ただ、ヨユーがある人だからこそそれが出来るのであって、3分野がまだまだな人ではどちらも中途半端になってしまうでしょう。
どちらも中途半端では、合格は逃げて行きます。
自分がどうすれば合格する可能性が高まるのかを考えるのが良いと思います。
優先順位を考えて勉強してみてください。
税・その他のところの8問については、何度もわたくしは同様のことを言うことになると思います。
すでにくどいように言い続けてますよね。
ただ、どうするかは各々になります。
各々の判断になります。
わたくしに言えるのはここまでです。
では、地価公示法です。
昨日の不動産鑑定評価基準と今日の地価公示法は、不動産の価格の話になります。
お金の話ですね。
「不動産の価格、金額って、どうなってるのかな?」
という興味がある人は、ここを頑張って読めば、各々の参考書に書いてあることが出た時、点を拾えるかもしれません。
各々の参考書に書いてあることだけで良いです。
それ以外が出題されたら諦めましょう。
その場合、多くの人が運の勝負になるので運の勝負をしてください。
それしかないです。
ここをいろいろな参考書を集めて書いてあることを全部勉強したり、専門書とかを手に入れて読んだりしても仕方ないです。
そんな時間があるならば宅建業法、法令上の制限、民法等の権利関係の曖昧な部分を完璧にしてください。
それが正しい勉強の仕方です。
前にも書きましたが3分野以外のところで、多くても10点しか出ません。
税・その他で8点ですが、多く見て10点と考えても問題ないです。
税・その他の8点に、他のところで意味不明な2点分が出題されたと考えても良いです。
何であれ、10点分、良くわからないところが出題されたという感覚で良いです。
となると、宅建の試験が50点満点ですから10点分何も勉強をしていない場合、40点満点になるわけです。
50点満点だけど40点満点になるわけですね。
で、これまでの宅建の合格点をみると、最近は、合格ラインが高くなることもあり、3年前の10月分の試験で38点という最高得点や、その前にも37点の時があったりしていますが、だいたいが33~35点ぐらいです。
高い時もあるけれど、その年度は問題が易しかったと考えたりして、目安としては、33~35点かなというのが宅建の試験になるのかなと。
今のところ、問題のレベルを見ても、民法等の権利関係でも点数を取らなければということにはなってきてはいるけれど、問題自体としては難しくはないのです。
だから、昨今の合格ラインの高得点化は、宅建の勉強をしている人の努力の成果だと思います。
努力の成果ならばみんなが努力をしてみたら良いわけですし、受かる人たちと同じようなことをしてみたら良いのです。
受かる人たちと同じようなことをしてみたら、案外、合格ラインが高得点とはいえ簡単に受かったりするものです。
受かった人の中には、普通に勉強をしていたら受かったと言う人も多くいると思いますからね。
だから、まず、必要なことをやってみるのです。
そうすると、上記の3つ以外のところ、つまり、税・その他をそこまで勉強しなくても合格点に届くことが出来るのです。
40点満点と考えても、そこからさらに何点かは落としても合格点に届きます。
要は、宅建の本試験というのは、満点の50点のうち15点ぐらいは間違えても良いということなのです。
ということで、残りの10点分の分野は、何点か拾えたらラッキーと思って、気楽に勉強して行くしかないです。
そもそも、各々の参考書や、受験対策校などでも、この10点分の分野はあっさりしているものです。
あっさりなのだからあっさり勉強するのが良いのです。
あっさりしか書いていないし、独学の場合は誰も教えてもくれないのだから、絶対に点を取ってやるとか、完璧にしてやるとか、そういう思いではダメなのです。
「わかんなくても良いや!」
「勉強したところが出てきたらラッキー!」
「みんな、そんなに勉強していない!」
「勉強をするなら最低限だけ!」
などなど、メンタルの勝負でもあるわけです。
何度も同じようなことを書いていますが大事なことなので書きます。
ここは、勉強にヨユーがある人だけが勉強をしてください。
それでは余談を多く書きましたが、地価公示法の中身をテキトーに見て行きます。
地価公示法。
これは、ニュースや、新聞を見ている人は、
「あれか!」
って思うかもしれません。
「そうです!あれです!」
って、
「あれでは、わからない!」
と思う人がいましたら、今回は、わからないということでも宅建を受けるということですから、次からはわかるようにしましょう。
統計の分野でも出てきますしね。
全国の地価がどうのこうのとか聞いたことがありませんかね?
商業地がどうとかって聞いたことありませんかね?
上がったとか、下がったとか、回復したとか、そんな風なことを聞くことがありませんかね?
これです。
この判断をする数値をどうやって出しているのかっていう話が地価公示法です。
まぁ、簡単にいうと、土地の価格の基準です。
土地です。
土地の金額の話です。
本来ならば、売りたい人、買いたい人が、当事者同士で納得すればその金額でも良いわけですが、目安とか、平均とか、そういうのがわかると、メチャクチャ高かったり、低かったりすることがないと思いませんかね?
「だいたい、このぐらいなんだな!」
という判断が簡単に出来たら良いなと。
そのために、地価公示法でその値を決めると。
そういうことです。
「東京のどこどこの土地が一番高い!」
というニュースが流れると思います。
東京が一番高いのだから、自分が住んでるところは東京ではないからその値段ではないのだなというようなことが考えられるわけで、そういうことができるように値を出しているということです。
全部が東京で判断されるわけではなく、各地でここはこのぐらいという値を出して、その周りはそれを基準にするわけです。
結果的に、今は東京の土地が高いということになっているから東京と比べてという判断ができるけど、各地で基準になる土地があるわけです。
勉強がヨユーで暇すぎてたまらないという人は、自分の住んでいるところがどういう値なのか、どういう金額、価格なのか調べてみると良いと思います。
まぁ、調べなくてもここまでで何となくでもテキトーにイメージできれば良いです。
で、ここに関しては、これだけです。
地価公示法は、こういうものかとわかれば良いです。
あとは、各々の参考書に書かれてあることを読みましょう。
誰が値を決めるのだ?
ということですが、
土地鑑定委員会が、2人以上の不動産鑑定士に鑑定してもらうわけです。
土地鑑定委員会の委員は、国土交通大臣が国会の両議院の同意を得て任命されます。
このようなことが、各々の参考書に書かれてあると思います。
他のことについても、いろいろと書いてあるので読んでもらえればと思うわけです。
読めば読んだだけ理解が進みます。
ただ、どの参考書も内容的には薄いことしか書いていないと思います。
全部を見て行くのは無理ということでポイントを絞ってるのです。
簡単な概要だけで良いということだし、ポイントだけ載せておくというのが各参考書のスタンスだと思います。
過去問を解くということを考えても、ポイントだけでも良いと思うのでテキトーにポイントを書きます。
こんな感じのことが書かれてると流れを知ったらポイントのパワー暗記というか、まずは過去問を覚える。
過去問に出たものと似たようなものが出題されたら取り切れるようにする。
過去問の解説を読み込みましょうということでしょうね。
いやぁ、ここはどの参考書も丁寧には書いていないと思いますが、今年、勝手に使用しているカラーで目がチカチカする某参考書は、4ページしかなく簡単な説明だけです。
簡単な説明過ぎて、中身が入って来ないパターンです。
1回読んだくらいでは何が何だかわからないと思いますし、3回、5回でも厳しいと思います。
努力で何となく書いてあることがわかったとしても、
「だから何なの?」
となってしまうのですよ。
なので、これが本試験ではどう問われるのかを確認するわけです。
過去問を見て、
「こんな風に問題が出てくるのね~」
で終わりです。
多くの人が過去問を見たところで、
「参考書のどこにそんなことが書いてあった?」
という感じになると思いますし、
「何の話?」
となるような気がします。
もし、そのようなことにはならず簡単に過去問も解けてしまったということならば、その人は、合格に近い人なのでしょうねってことです。
まぁ、滅多にいないと思います。
ここを勉強し出したらみんなが苦しむはずです。
だから、結局、過去問を覚えるだけなのです。
似たような問題、使い回しのような問題が多いので、過去問をそれなりに仕上げ過去問と同様のものは取り切ることが出来るという状況にし、あとは、本試験で自分が解けそうな問題が出てくることを願うと。
そんなもんです。
ここを、
「理解しよう!」
「地価公示法で点を取れるようにしよう!」
などと意気込むと痛い目に遭うはずです。
痛い目に遭うからテキトーで良いと言ってるわけです。
とりあえず、某参考書では、P.640~P.643の4ページで5分もあれば読めるところなので5分という時間を使ってみましょう。
地価公示法を初めて勉強する人は、ゼロからのスタートがどのくらいになるかを確かめるということです。
行けそうだな、無理そうだなというのは、最初の感覚が正しかったりします。
時間を使えば多少どうにかなるかもと思うのは、普通のことです。
使う時間というのはどのくらいなのかを考えなければいけません。
「隙間時間で何とかしよう!」
と思えた人は、ここを見て行っても良いと思います。
時間配分が大事ということですね。
今から本試験まで毎日この地価公示法を見て行くという人がいたとしたら、
「そこまでやらなくて良い!」
と言ってあげなければいけません。
地価公示法だけ頑張ってもダメなのですよ。
と、これだけ書けば伝わってくれるでしょう。
わたくしだったら、
とりあえず、自分が使うと決めた参考書の地価公示法の部分を読み、赤文字、まとまってるところなどを確認し、過去問で問われてるところを覚えて終了です。
わからないことがたくさんあっても手を広げ過ぎないのが大事。
「意味がわからないけどこれを覚える!」
ということで良いです。
何度も出て来てる過去問と同レベルの問題が出てきたら取れるようにしておく。
そんなもんです。
それ以上やることがありません。
わたくしだったらここまででしょうね。
わたくしではなく、宅建に受かって行く人は何をしているのかといえば、
「ヨユーがあれば予想問題や、模試を受ける!」
ということをするでしょう。
解き慣れた過去問ではなく、見たことがない問題を本試験前に解いておくということも大事です。
そこで新しい何かを得られるからです。
受かる人は、普通にそういうことをやってるのですよね・・・
わたくしには出来ませんでしたが(笑)
☆今日のとりあえずこれだけでも暗記事項!☆
国土交通大臣 → 土地鑑定委員 → 2人以上の不動産鑑定士
標準地 → 鑑定 → 正常な価格
正常な価格 → 年に1回官報で公示 → 公示価格
以上の流れで覚えておくと良いと思います。
☆以上です!☆
標準地が鑑定されて、正常な価格が出て、正常な価格が公示されると公示価格です。
不動産鑑定士が鑑定して、土地鑑定委員会が公示です。
土地鑑定委員会と、土地鑑定委員は違うのかということですが、これは、委員は人です。
委員会は、人の集まりです。
そう思っておいて良いと思います。
委員会、委員と書いてあると混乱するかもしれませんが、学生時代の学級委員とか、図書委員とかと同じです。
「そんなのわかってるよ!」
って、怒られてしまうかもしれませんけどね。
一応、委員会と、委員で書かれて不思議に思っている人がいるかもしれないので書いてみました。
地価公示法は、こんなもんです。
あとは、いつも通り、ここから知識の肉付けができるかどうかです。
ヨユーがある人は、各々の参考書を読み込んで知識を肉付けしてください。
最後に、問題として出やすそうなところを書きます。
正常な価格を出す時は、その土地の上に建物や、地上権などの権利が付いていた場合、それがないものとして価格が決められます。
要は、素の土地です。
「権利が存するものとして算定される!」
と問題文に書かれていたら間違いです。
「素の土地!」
と頭に入れておいてください。
あと、正常な価格が公示されて、公示価格となるとどうなるのかという話ですが、土地取引をする場合、この価格を指標にするように努めなければいけないということです。
「努めなければいけない!」
ということは、強制ではないということです。
だから、
「公示価格を規準にしなければならない!」
と書いてあったら間違いです。
ただし!
注意!
普通の人が取引をする場合は、努めれば良いわけですが、規準にしないといけない場合もあります。
不動産鑑定士が土地の正常な鑑定を求める時
土地収用の時
まぁ、ここも各々の参考書に書いてると思うのですけどね。
全部読むのは面倒という人がいましたら、以上のことだけでも頭に入れておいてください。
知識の肉付けが可能な人は、各々で肉付けをしてください。
パワー暗記だけであとは諦めるというのでも良いと思いますけどね。
パワー暗記だけでも解ける問題があったりもします。
また、上でも書きましたが、某参考書では、ここは、5分もあれば読めると思います。
そうすると、30分の勉強時間があれば某参考書の該当箇所を読み、過去問まで解けてしまいますが、この30分をここの勉強に使うのか、それとも他のところの勉強に使うのかということを考えてくださいということです。
ここは、現時点で勉強にヨユーがある人が見て行くところだと思います。
わたくし、簡単にテキトーなことを書いているかもしれませんが、初学者の方がここを読むのは大変だったりもします。
たぶん、何が何だかわからないと思います。
中には、わかる人もいるかもしれませんが、わたくしは、さっぱりでした。
地価公示法なんて普通に生きていたら知らなくても良い感じのものです。
ニュースや、新聞で見たことがあるなということでも、中身については良くわからないと思います。
そういうところは、どうしても時間が掛かるところでもあると思います。
慣れる、自分の中に定着させるということに時間が掛かるのです。
お堅い内容でもあるので、なおさら時間が掛かるのです。
その時間があるかどうか。
現時点で、すでに頭の中が一杯一杯で厳しいという人もいるでしょう。
これ以上何かを詰め込んだたら、これまでに詰め込んだものを忘れてしまう感じがするということもあると思います。
そうなると、1点を取りに行くか、1点を捨てるか。
選択は、御自身でお願いします。
わたくしは、地価公示法と不動産鑑定評価基準は、バッサリカットをすると思います。
ただね、それは、今だから言えるのもわかってます。
今のわたくしだから言えてしまうのでしょう。
それが大事だと思うから何度も言ってますが、どのくらいの人に伝わってるのでしょうねぇ。
まぁ、別に、地価公示法をしっかりと勉強をしても問題はありません。
1点を捨てることを伝え過ぎてますが、1点を取ることが出来るなら取ってしまう。
それで宅建に高得点で受かって行く。
そういう人もいるでしょうね。
さて、今年、我が宅建テキプラ塾で勉強をしている人はどのくらいいるのでしょうね。
何かが伝わって宅建に受かって行くことを願います。
7,300字未満でした。
ザ・テキトー
令和5年度の我が宅建テキプラ塾は、3月6日からスタートしてます。
我が宅建テキプラ塾は、「宅建バラエティー!」です。
わたくし、頑張って書き続けますのでクリックをお願いします。
テキトーに勉強して宅建に受かりましょう!