某参考書の宅建業法のChapter６ 業者が自ら売主になるときの８種規制 の３日目になります。
８種規制です。
P.364～P.387で、全体を読むと３５分から４０分ぐらい。
４５分が目安であり、限度です。
まず読み切ることが大事ですが、
「頑張って読みました！」
だけでは、宅建には受からないのです。
読むならそれなりに速さも大事です。
本試験の５０問を問題を読んで選択肢から正解を選び抜く。
それには、ただ読みました、時間があれば読めますだけではダメなのです。
だいたいこのぐらいで読まなければというものがあるので、そこは見極めてみてください。
わたくしの書く読む時間の目安は、初学者が文字を追うならばこのぐらいで読める、読んでくださいという時間になります。
そこが基本であり、何度も読むことでこの時間を減らして行くことをしなければなりません。
まぁ、それが勉強でもありますね。
慣れる、知るというのは、読む時間を変えます。
読む時間がいつまでも変わらないというのは、勉強が進んでいないということです。
気を付けてください。
某参考書のChapter６を全部となるとちょっと長くて大変かもしれませんが、１日に１回でも全部を読むことが大事です。
その後、１つ１つを見て行くと。
８つの制限があるわけですから、まず、８つをサラッと見る。
そして、その中の１つ１つを毎日１つずつとかで見て行くことで勉強が進んで行くのではないでしょうか。
わたくしはそう思うのでこの方法を書き続けてます。
でも、勉強をするのはわたくしではないので、各々でどうするかは判断してください。
でね、我が宅建テキプラ塾では、昨日までで８種規制のうち、
損賠賠償額の予定等の制限
手付額の制限等
の２つを見終えました。
今日は、
手付金等の保全
を見て行きます。
一応、我が宅建テキプラ塾では、今日は、手付金等の保全をテキトーに書くということですが、今日も、損賠賠償額の予定等の制限、手付額の制限等を確認出来る人は確認をしてください。
見直しが大事です。
そうすることで、合格が近付いて来ます。
勝手に近付いて来ます。
心配しなくても、それなりに、テキトーにでも勉強を続けていたら、合格の方から近付いて来てくれます。
そして、本試験を受けてみたら、やっぱり受かったとなるわけです。
受かる時は、そんなもんです。
本試験を受ける前から何となく手ごたえがあります。
本試験前にその手ごたえを掴み取りましょう。
今日は、手付金等の保全についてテキトーに見て行くわけですが、ここで、もう必要が無いかもしれませんが、自ら売主となる規制の８個を見直しておきましょう。
覚えてますか？
３日目ですから、何もわからないということは無いようにしてください。
出来るだけ早く覚えるようにしてください。
こういうことをサボると本試験で痛い目に合うのではないかなと思います。
ということで、
① 損賠賠償額の予定等の制限
② 手付額の制限等
③ 手付金等の保全
④ 自己の所有に属しない物件の売買の制限
⑤ クーリングオフ
⑥ 契約不適合担保責任の特約の制限
⑦ 割賦販売契約の解除の制限
⑧ 所有権留保等の制限
を、今日も眺めてください。
そして、この８つが、宅建業者が自ら売主で、買主が一般人の場合、規制されるということです。
で、これを簡略化すると、
① 損害賠償額
② 手付制限
③ 保全
④ 自己の所有に属しない物件
⑤ クーリング・オフ
⑥ 契約不適合
⑦ 割賦販売
⑧ 所有権留保
と簡略化することが出来るかなと思いますし、まず、この用語を覚えるということでした。
そして、自ら売主となる規制の大前提が、
「売主が宅建業者で、買主が一般人。」
ということです。
必ず、売主が宅建業者で、買主が一般人です。
売主が一般人で、買主が宅建業者とか、売主が宅建業者で、買主も宅建業者ということはありません。
何度も書きますが、
絶対に、売主が宅建業者で、買主が一般人です。
ハイ、もう、この３日間でも何度も書きました。
これだけ書けば大丈夫だろうと思います。
まだまだの人は、頑張ってくださいとしか言えません。
では、今日は、手付金等の保全についてテキトーに書きますが、すでに昨日も手付は出ています。
その復習も兼ねてもう一度見てしまいましょう。
手付は、まだ我が宅建テキプラ塾で民法を見ていないので、全く手付を知らないという人もいたかもしれません。
「全く手付を知らなくても何とかなる！」
ということは、昨日、手付額の制限について見ることでわかったと思います。
それに、手付というのは、実社会で何となく聞いたことがあるという人もいると思いますし、自分なりにイメージが出来ている人もいると思います。
その何となくで当たってると思いますし、そのイメージが大事です。
何もイメージ出来ないという人は、
手付というのは、
「それ、買うので、少し払いますよ～！」
といったような感じのものとして頭に入れてください。
予約というか、先払いの一種というか、まぁ、手付と言葉があるのでそれを使ってるのです。
そんなに気にせず、手付の流れみたいなものを自分で頭に入れてもらえればと思います。
特に厳格なものはなく、手付と書いてあるから手付なのだなぐらいで良いと思いますけどね。
手付を払うと、契約が前進しているということぐらいの理解で良いと思います。
で、宅建の問題で、手付が出てきた場合、
「この手付は、解約手付です！」
他に、違約手付だとか問題文に書いていなければ、その問題の手付は、解約手付です。
で、ほぼ、１００％、解約手付の話ですから、解約手付と思いましょう。
解約手付ですので、解約手付って、どういうものかを見て行くと。
まぁ、上記でも書いていますが、手付というのは、予約金みたいなものです。
少し払っておくから、私が買うね的なものです。
こんな感じの理解で良いです。
買おうと思ったから先に少し払う。
そのまま買うことになれば問題はないわけですが、手付というものがある意味は、買うのをやめるということも考えてということになります。
手付を払ったのだけど、やっぱり、買うのをやめようと思った時、どうするか。
解約出来る、無かったことに出来るということにしよう、そういう制度があった方が良いということから、解約手付というものが誕生したのでしょう。
成り立ちはわかりませんが、このぐらいの理解で大丈夫です。
わたくしのテキトーな考えです（笑）
こんな感じの思いっきり間違った理解、テキトー理解でも大丈夫。
解約できるとしたら、どうしよう？
そうだ！
「先に少し払っておいたものを返さなくても良いということにして無かったことにしてもらおう！」
ということにしよう。
そうしよう！
そうしよう！
よし！
そう決めてしまおう！
こんな感じです。
こんなもんです。
よし！
手付をくれてやったら、解約が出来るぞ！
ということになった。
でも、いつまでも解約が出来るとなると、相手側が大変だ！
それならば、
「相手が、行動に動く前なら解約できることにしよう！」
相手がまだ動いていないのだから、相手への迷惑は最小限だ。
よし！
それで行こう！
そして、そして、そして、そしてなのだけど、
「解約が出来るとしたのに、解約手付が高額だと大変だ！」
なるほど！
「解約手付に限度を設けよう！」
「２割でどうだ？」
２割ぐらいならば、解約したい側もそのぐらいは払うのは仕方ないと思うはずだ。
よしよし！
解約手付の限度額は、２/１０にしよう。
自ら売主規制ではそういうことにしよう！
プロの宅建業者からの高額の解約手付の設定はないし、買主も、取引をやめたいなと思ったら手付を放棄して解約が出来る。
お互い、相手方が動く前だったら解約したい時に解約出来るし良いね。
っていう流れで良いのではないでしょうか。
以上、理解のためのテキトーな流れでした。
こんなもんでも宅建に受かったのがわたくしですので、まずこんなもんを目指してみてください。
といったことを、昨日、見てきたと思います。
ほぼ昨日と同じようなことを書いてみました。
もう、すでにラクショーでしょうか？
まだまだという人は、２度目ですので嫌いでも勉強が進んだと思います。
手付というものの理解、そして、自ら売主規制として制限があるということを理解してください。
そこにプラスして、今日は、その手付金を保全するということを見て行くわけです。
では、今日のメインである手付金等の保全措置をテキトーに見て行きます。
これは、供託金みたいなものです。
すでに見終えている営業保証金、弁済業務保証金のところで供託というものがあったと思います。
供託というのはどういうことをしたのか。
お金を他のところへ預けて、自分では管理しないで管理してもらったと。
そのメリットは、しっかりとお金を確保できると。
テキトーに書くとそういうことですが、手付金等についてもそれをしましょうということです。
手付を受け取った宅建業者が手付に手を出してしまったら、手付を返すことになった時に大変だということです。
え？
手付を返すことってあるの？
と思った方、中々、良いと思います。
買主が手付を放棄して、手付を払うことで解約できるという流れを見て来ましたからね。
そういう感覚でいるのは正しいです。
でもね、解約手付ですから、売り主側からも解約できるのです。
そうなると、売主は、受け取っていた手付を返すということが考えられます。
返さなければいけないのに、手付がなくなっていたら大変だから、保全をしておこうという話。
もうね、ここまでの流れを覚えてしまったら、あとは、ポイントを覚えるだけです。
参考書、過去問で確認してください。
「手付金等の保全措置！」
で注意するのは、
「手付金等となっていることです。」
この「等」に気をつけましょう。
手付だけではないのです。
この等の中に、結果として代金として支払われるものが含まれるのです。
予約金が、その後、代金の一部として支払われるのならば手付金等です。
前払い金とか、仮払金とか、そういうものそうなのでしょうね。
ここは、言葉としてはいろいろあると思います。
ですから、代金の一部としてなるかということで見て行くしかないです。
代金の一部になるお金を受け取るならば、保全措置が必要ということです。
問題では、中間金というものを良く見ます。
そして、手付金等の保全措置が必要だけど、必要でない、保全措置をしなくても良い場合があって、その例外が、良く本試験で出題されます。
「手付金等の保全措置が必要なのね！」
というのを覚えると思いますが、
問題として出てくるのは、保全措置が必要でない場合です。
ここ、気を付けないと混乱だと思います。
わたくし、混乱でしたからね。
過去問を解いていて、何か良くわからなかったのですよ。
でも、保全措置が必要でない場合を問われてると思えば簡単なので、良く問題を読みましょう。
保全措置をしなくても良い場合や、保全措置の方法などは、各々、確認してみてください。
これだけ保全について書けば、大丈夫だと思います。
☆今日のとりあえずこれだけでも暗記事項！☆
宅建の問題で出てくる手付 ⇒ 解約手付
解約手付
手付の額の制限 ⇒ ２/１０
手付の保全が必要ない場合
工事完了前 ⇒ ５/１００以下 かつ １０００万円以下
工事完了後 ⇒ １/１０以下 かつ １０００万円以下
手付の保全については、工事完了前か、完了後かを確認し、代金額をみて、その代金額のいくら分を手付としているのか、１０００万円と比べてどうかとかを見て行く。
５％ １０％ １０００万円
ゴパー、ジュッパー、イッセンマン！
ゴトーセン！
とか覚えておけば良いのではないでしょうか。
手付保全措置の方法
未完成物件 ⇒ 銀行
保険会社
完成物件 ⇒ 銀行
保険会社
指定保管機関
☆以上です！☆
今日は、昨日の分の復習も書いて、バッチリだと思います。
何度も同じことを書いていて、くどくて申し訳ございません。
でも、何度も見ることで定着させるということです。
暗記事項は、ポイント中のポイントになります。
これだけ覚えれば大丈夫だと思いますので、とりあえず、これだけでも覚えてみましょう。
そして、過去問を解きまくってみてください。
これだけでも過去問レベルなら解けるというところまでたどり着けると思います。
似たような問題しか出てないと思いますのでね。
まず、ここまで勉強をしてみて、その後、自分がどうするかです。
独学の勉強としては、参考書を読んで、過去問を解くということしかありません。
それしかやることがないわけですから、それをやってみて自分がどこまで出来るようになるかです。
そこまでやってみてからでないと、自分の力を見極めることが出来ません。
必要なことを覚えて行きましょう。
その後、知識の肉付けに進んで行くわけです。
ポイント中のポイントを覚えてから広げて行く。
そういうものです。
なので、ポイントも覚えていない、過去問も解けていないでは、知識の肉付けどころではないのです。
時々、
「これだけで大丈夫ですか？」
と聞く人がいますが、
そういう人に限って、これだけも出来ていません。
出直してきてくださいっていう感じです。
「８種規制と言ってるのに、その８種も覚えていない！」
という人はいて、そういう人が、アホみたいに、
「テキトーでダイジョウブですか？」
とか言ってきますね。
まず覚えるものを覚えましょう。
過去問すら解けていないのに過去問以上のことを勉強した方が良いのかと思う人もいるみたいです。
まぁ、落ちる人ですね。
普通は、ある程度、勉強を進めて行き、それなりに出来るようになってから、新しい問題とかを見た時に壁にあたるのです。
その壁をぶっ壊すために、知識の肉付けが必要になって行くのです。
ポイントだけで過去問を解いて来たけれど、その先も見ておこうということになり、参考書をひたすら読み込んだりするのだと思います。
ポイントも覚えていない人には、知識の肉付けが出来ているかどうかなんてわからないと思いますしね。
この問題、こういった問題は、このポイント、この知識を使って解けば良かったのに解けない。
なんか上手く行かない。
そういう時が必ず来ます。
まぁ、だいたい、多くの人は、本試験でそれが来ます。
だから、１度目ではなく、何度目かで受かる人もいるのです。
独学でも、参考書を読み込み、過去問を解きまくり、これで大丈夫だと思う人が、模試や、予想問題を解いて凹みます。
直前期に凹むわけです。
そこから、必死に知識の肉付けをして本試験では同じ失敗を繰り返さず受かって行く。
そういうものです。
ゴチャゴチャ書きましたが、まず、ポイントを覚えて、それを使って過去問を解いて行きましょう。
今日のところは、
５ １０ １０００！
後藤１０００！
ごとうせん！
ご当選！
手付は、後藤さんがご当選！
とか覚えておけば問題が解けるかもしれませんね。
手付の保全について、某参考書ではもう少しいろいろと載っていると思います。
そこは、各々で確認してください。
某参考書以外の参考書を使ってる人は、自分が使ってる参考書をしっかりと確認してください。
それでは、このへんで終わります。
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