某参考書の権利関係 第１２章 賃貸借の３日目になります。
P.２０６～P.２２０です。
読むと２０分ちょいということで、３０分とゆとりを持たせて考えています。
３０分を使って読むか読まないかだと思います。
読まなければ何もわからない。
だから、読む。
それだけであり、読むにはどのくらいの時間が掛かるのかを書いているわけです。
某参考書も含め宅建の参考書では、だいたい、１つのまとめ、１単元などは、３０分ぐらいで読める感じです。
法令上の制限の都市計画法や、建築基準法となると少しボリュームが出てきますが、これは、都市計画法、建築基準法の必要なところをまとめてみてるからです。
都市計画法、建築基準法は、大きく２つ３つとかで見て行くので、ちょっと大変なのです。
１つで１時間が、いくつかあるという感じです。
それに対して、宅建業法、民法等の権利関係は、１つ１つを刻んで行けば、だいたい、３０分ぐらいではないでしょうかということです。
２０分～３０分だと思いますけどね。
で、それを読むか読まないか。
各々がどうするかです。
継続して勉強が出来ている方は、もうこのぐらいまで進んでくると、わたくしが言ってることがわかってくると思います。
「参考書を読めば何とかなる！」
「２０～３０分ぐらい読むのは慣れて来た！」
というようなレベルになってると思うのですよ。
すでに、宅建業法、法令上の制限の重要なところは見終えて、３分野の最後の権利関係も終わりに近付いているわけです。
勉強を始めた頃に比べたら、我が宅建テキプラ塾の勉強のペースなんてラクショーだと思うのですけどねぇ。
どうでしょうか。
本試験は、２時間ですからね。
マークシートを塗り潰したり、問題を解くために考える時間もありますが、１時間強は、問題文を読んでるのだと思います。
それを考えたら、この賃貸借のところを読むことが苦手とかは言ってられません。
むしろ、このぐらいは、３０分ぐらいで読めないでどうするということでもありますので、今日も読みましょう。
では、賃貸借の最終日、最後にテキトーに書きます。
まず、転貸についてです。
転貸は、借りてる人が、他の人に貸すということです。
要は、又貸しですね。
又貸しは、貸した人間に自分がなってみましょう。
ある人に自分のモノを貸したと。
そしたら、そのある人が、さらに、別の人に貸していたと。
「おいおい！」
となりますよね。
「お前だから、あなただから、君だから、てめぇだから貸したのに！」
となることもあると思うのです。
だから、又貸しするなら言ってよということです。
次、譲渡ですが、これは、言葉の通りです。
譲り渡すということです。
で、譲渡は、賃借権を譲渡してしまうということです。
昨日の賃借権が出て来ます。
譲渡のところで、賃借権が大活躍なのです。
というか、出番なのです。
「借りているということは、権利になります。」
少し難しいかもしれませんが、借りること、借りている状態には、権利があると思っておくのが良いと思います。
転貸、又貸しの場合は、賃借権は、借りている人にあります。
権利は残したまま、他の人に貸すのが転貸。
権利ごと他の人に譲るのが譲渡。
そして、どちらも、貸している側からしたら不快なわけです。
貸している側が不快でなければ問題にはならないわけですが、だいたい、不快です。
信頼して貸したのに、その貸したものが別の人に貸されたりするわけです。
心情としては不快だろうということから、民法では、又貸し、譲渡について定めがあるわけです。
あとは、揉めることが多かったのでしょう。
それを解決する為に民法があると。
転貸、賃借権の譲渡 ⇒ 貸している人の承諾が必要
転貸も、賃借権の譲渡も貸している人のモノが他の人に渡るということなので、貸している人に聞いてみよう、承諾をもらおうということです。
これは、自分が貸している人になってみて考えればわかると思います。
転貸 ⇒ 他の人に又貸し ⇒ 不快
賃借権の譲渡 ⇒ 賃借権が他の人へ ⇒ 不快
まぁ、普通に考えれば、貸している人からしたら不快だということで覚えておきましょう。
不快 ⇒ 本来の貸主に承諾をもらえ！
と、頭に入れておきましょう。
で、承諾がないのに勝手なことをされたわけですから、契約を解除しても良いということです。
承諾がない転貸、賃借権の譲渡 ⇒ 契約の解除
ただし、そんなに悪い感じではない特別な理由がある場合は、仕方ないよねという例外があります。
「背信的行為と認めるに足りない特別な事情！」
と、どの参考書にも書いてあると思います。
わざわざ難しく言わなくても良いのにと思いません？
悪気がなければ問題ないということです！
貸している人に害を与えようとか、嫌がらせをしてやろうとか、そういう場合は、解除されても仕方ないよねということです。
その逆で、
「悪気がなければ問題ない！」
と覚えておきましょう。
最初はテキトーにそのような感じで覚えてから、最終的には、背信的行為と認めるに足りない特別な事情がある場合と覚えましょう。
特別な事情があると言ってるのだし、悪気も無いのだから、解除しなくても良いよねということですね。
まぁ、こんな感じで頭に入れておいていただければと思います。
で、転貸の場合は、貸している人は、本来の賃借人だけでなくて、転借人にも、賃料を請求できるということになります。
今、現在は、貸主のモノを転借人が借りているわけですからね。
借りて使っていたりするのだから、賃料を払えということです。
細かいことは、各々の参考書で確認してください。
賃料と転借料の関係などがまとめられていると思います。
賃借権の譲渡の場合は、新しい賃借人が登場するということになるので、新しい賃借人から賃料を受け取るということです。
最初の賃借人は、賃借権の譲渡により無関係になるということです。
無関係なのだから、賃料もクソもないということ。
最後、敷金については、賃貸人が変わるか、賃借人が変わるかという２つのケースがあり、その２つのケースを見て行けば良いだけです。
敷金は、一昨年の改正により明文化されました。
まぁ、でも、あっそ～ぐらいで良いです。
２つのケースに変更はありません。
賃貸人が変わる ⇒ 敷金は新賃貸人に渡る（承継）
賃借人が変わる ⇒ 敷金は新賃借人には渡らない（承継されない）
賃貸人が変わるということは、本来の持ち主のモノが他の人のモノになるということです。
本来のモノにセットになっている敷金もそのまま移動すると思ってください。
ただし、最初の賃貸人は、もう関係が無くなるので、これまでのものを清算してから、残ったものがあれば新賃貸人に渡されるということです。
賃借人が変わるということは、１度、賃貸人と最初の賃借人との間で決着するということです。
これは、賃借権の譲渡でもあるので、賃貸人がオッケーということで、譲渡されているということになります。
それならば、賃貸人は、新しい賃借人と新たに敷金の話し合いをしてくれということです。
最初の賃借人は、関係がなくなるので、自分が払った敷金は返還してくれと言えるということです。
敷金
賃貸人が変わる ⇒ 清算して残った敷金があれば承継
賃借人が変わる ⇒ 賃貸人は敷金を返還するのだから承継されない
といったことでしょうか。
でも、わたくしが書いたことは、シンプルではないですね。
結局、どの参考書にもシンプルにまとめてあるものが覚える時には一番良いということでしょうね。
賃貸借については以上です。
その他、各々の参考書に記載があるところは、各自で押さえておいてください。
☆今日のとりあえずこれだけえも暗記事項！☆
転貸 ⇒ 賃借権は賃借人に残ったまま
賃借権の譲渡 ⇒ 最初の賃借人はさようなら
転貸、賃借権の譲渡 ⇒ どちらも賃貸人の承諾が必要
なぜならば、賃他人の立場で考えると不快だから！
勝手に、転貸、賃借権の譲渡をするな！
ということです。
不快だから、賃貸借契約の解除！
でも、特段の抒情がある場合は、転貸も、賃借権の譲渡も仕方ないよね！
悪気がないのがわかるから、良いよ、許すよ！
ってことでしょうか。
敷金
賃貸人が変わる ⇒ 敷金の残りが承継
賃借人が変わる ⇒ 敷金は、前の賃借人に返還されるので承継されない
☆以上です！☆
どの参考書にも書いてることを難しく書いてしまったかもしれません。
どの参考書ももっとシンプルに書いてあると思います。
ただ、このように書くと背景は頭に入るような気がします。
背景が頭に入れば、問題が解けますからね。
あとは、暗記して、暗記したものを使って問題を解くのです。
たぶん、過去問は、これで解けるはずです。
わたくしが書いたことが不快ならば、各々の参考書を読んで読んで読みまくってもらえればそれで大丈夫ですから、各々の参考書を読みましょう。
細かいことは省いたりしているので、各々の参考書で確認してみてください。
敷金は、もしかしたら経験者がいるかもしれませんね。
経験があると簡単かなとも思います。
また、敷金を払っている人は、自分が払っている敷金を思い出してみたりしてみてください。
自分の敷金は、オーナーが変わったりしたらどうなるのかな？
自分が誰かに賃借権を譲ったらどうなるのかな？
などですね。
想像したりすると、頭に残ります。
こんな感じて賃貸借は負わそうかなと思うのですが、最後、１つだけ書きます。
原状回復についてです。
まぁ、これも、判例で決まっていたものを明文化しただけですが、原状回復については、長い間、揉めていた感じがあります。
普通に使っていたら汚れたりするのです。
使っていなくても経年劣化するのです。
貸した時のままなんてことはないのです。
貸した時の状態で返せというのは無理があるのです。
多くの賃借人が泣いてきた問題だと思います。
悪徳オーナーとかはいますね。
悪徳業者とかね。
判例で出ていたって、ゴチャゴチャうるせぇクソどもがいるわけです。
クリーニング代とか何とかと言って取って行くとかね。
逃げ道で特約は可能とかなってますからね。
貸してる方もリスクがあるのはわかります。
だけど、クリーニング代や、原状回復のために高額を要求するのはフェアーではないと思います。
特別な事情がない限りは、相場で行ってもらいたいものです。
孤独死とか、変死とかがあるので、その場合は、厳しくはなるのですけどね。
事故物件になったら誰も借りてくれなかったりね。
そうするとオーナー側は、特約で少しでも何とかしておきたいと思うのではないでしょうか。
孤独死、変死は、今後、注意ですね。
今後の日本の大きな課題になって行くのだと思います。
施設に入ることが出来ない人で、自分の家がない人は、借りたところで生活をして行くしかありません。
収入もそれほどない中、家賃も払う。
そして、人付き合いもないとなれば、結末は見えます。
そういう人に貸さないということも出来てしまいますが、そういうわけにもいきません。
福祉として間に入ってくる人が出てくるのでしょうが、間に入ってくる人だってボランティアだけでは成り立たない。
訪問１件いくらとかになるのだと思いますが、民間には無理でしょうね。
となれば、不動産会社がサービスでやることになるのかなとも思います。
オーナーへのサービスでしょうかね。
管理物件を借りてる人のフォローまでする時代が来るのでしょうかねぇ。
とか何とかなると、わたくし、弁当の宅配サービスとか、不動産業界とか、公の福祉とかが、協力してやれば良いのではとか思うのですけどね。
買い物代行に、タクシー代の補助などをフルで活用することを考えたりすると、成り立つような気もするのですがどうなのでしょうか。
いつか、不動産会社を始めた時は、そういうことも考えたいと思いながら、不動産会社も始めず何もしていないわたくしですけどね。
まぁ、今のところ世の中の現状は、苦しい人が苦しむだけですね。
でも、そろそろ、本当に限界になってきて公的支援なり何なりが今よりも必要になるような気がします。
どうなるのでしょうね。
と、チョー余談でした。
いろいろなものをつなげてしまえば、今よりは良いようになりそうだけど、それをつなげることが難しいのでしょうね。
持続可能とか言いながら出来ないものです。
食料品の廃棄すら上手く出来ないわけですからね。
まだ食べられるけど捨てなければいけないものを超格安で販売する。
超格安で販売したものを調理などをして少し安く売る。
安ければ買う人もいるのではないだろうか。
そういう福祉的な運営すら出来ているようで出来ていない。
ただね、定価で買ってる人もいるし、価値を下げたくないというのもわかります。
いろいろなものが絡んでて大変です。
廃棄品。
今後、どうなるのでしょう。
もっと言えば、一人暮らしのお年寄りの為に、少ない量で売るとかをしないというか、経済的に企業もそこまでは厳しいのでしょう。
何か上手く出来ない者だろうかと日々思うものです。
買う側が、何日か分を計算して買えば良いと言うかもしれないが、足腰が悪いのに大量になんて持てるわけないでしょう。
それに何日かに１回の買い物ではなくて、毎日、歩いて買い物に行くだけで軽い運動とかにもなる。
「行ってみよう！」
というお店を作れるかどうか。
中々ないなと思う。
そうなると、お年寄りは、クソみたいな詐欺に引っ掛かって行く。
集まりに参加したら卵がもらえますとか、なんか、怪しいチラシが入っていたりするからね。
コンビニの跡地とかでパイプ椅子並べて何かやってることとかあるしね。
あれは何でしょうね。
知ってる人がいたら教えてください。
今日は、余談祭りで終わりです。
ザ・テキトー
令和４年度の宅建テキプラ塾は、３月７日、月曜日からスタートしています。
法令上の制限からです。
今年、宅建をと思ってる人は、少しずつでも良いので続けて行きましょう。
宅建は、諦めなければ受かる可能性が高いです。
受かるまで続けてもらいたい。
それがわたくしの思いです。
宅建テキプラ塾は、テキトーという形で、受験対策校とは違う合格に向かっています。
合う合わないがあると思います。
テキトーではなく、真剣に勉強をしたいという人は、真剣に勉強をして行って合格をしてください。
ですが、諦めてしまう人がテキトーで受かることもあります。
世の中の誰かにテキトーが届くために、クリックをお願いします。
わたくしのやる気にもつながりますのでね。
よろしくお願いします。
