自ら売主規制の第３回目、２日目ですね。
第３回目の２日目なので、８日間。
某参考書では、宅建業法の第２章業務上の規制、自ら売主規制（８種制限）のところを８回見てるということになるわけです。
P.３４８～P.３６３です。
お腹一杯になるくらい、自ら売主規制を見て来ましたが、今日、明日で終わりです。
もう、書きませんが、自ら売主規制の８つは、スラスラ言えるでしょうか？
自ら売主規制の大前提も大丈夫でしょうか？
こういう基本中の基本から覚えて行き、知識の肉付けをして行くと、たぶん、受かります。
はい、では、今日も、某参考書の自ら売主規制の全体を１度読んでみましょう。
４０分ぐらいで読めると思います。
まずは、４０分、耐えましょう。
その後どうするのかは書きません。
自己判断でお願いします。
そして、今日は、ちょっと、手付についてゴチャゴチャと書こうと思います。
先日書いたことももう一度書き、今日のところについても書きます。
まず、全体の読み込みの４０分、その後、プラスアルファで時間を使ってもらうと。
１時間ぐらい勉強時間を取ってもらえると、もう、ここは終了ということになると思いますけどね。
ある程度読み込み、過去問を解いたら、ここは、得点源になると思うのですけどねぇ。
どうでしょうか。
手付の額の制限等。
民法を見ていないので、手付について良くわからないという人もいるかもしれません。
ですが、実社会で何となく聞いたことはあると思います。
その何となくで当たってると思います。
手付というのは、
「それ、買うので、少し払いますよ～！」
といったような感じのものです。
予約というか、先払いの一種というか、まぁ、手付と言葉があるのでそれを使ってるのです。
そんなに気にせず、手付の流れみたいなものを自分で頭に入れてもらえればと思います。
特に厳格なものはなく、手付と書いてあるから手付ぐらいで良いと思いますけどね。
手付を払うと、契約が前進しているということぐらいの理解で良いと思います。
で、宅建の問題で、手付が出てきた場合、
「この手付は、解約手付です！」
他に、違約手付だとか問題文に書いていなければ、その問題の手付は、解約手付です。
で、ほぼ、１００％、解約手付の話ですから、解約手付と思いましょう。
解約手付ですので、解約手付って、どういうものかを見て行くと。
まぁ、上記でも書いていますが、手付というのは、予約金みたいなものです。
少し払っておくから、私が買うね的なものです。
こんな感じの理解で良いです。
買おうと思ったから先に少し払う。
でも、やっぱり、買うのをやめようと思った時、どうするかということでもあります。
解約出来る、無かったことに出来るということにしようという思いから、解約手付というものが誕生したのでしょう。
成り立ちはわかりませんが、このぐらいの理解で大丈夫です。
思いっきり間違った理解、テキトー理解でも大丈夫。
解約できるとしたら、どうしよう？
そうだ！
「先に少し払っておいたものを返さなくても良いということにして無かったことにしてもらおう！」
ということにしよう。
そうしよう！
そうしよう！
よし！
そう決めてしまおう！
こんな感じです。
こんなもんです。
よし！
手付をくれてやったら、解約が出来るぞ！
ということになった。
でも、いつまでも解約が出来るとなると、相手側が大変だ！
それならば、
「相手が、行動に動く前なら解約できることにしよう！」
相手がまだ動いていないのだから、相手への迷惑は最小限だ。
よし！
それで行こう！
そして、そして、そして、そしてなのだけど、
「解約が出来るとしたのに、解約手付が高額だと大変だ！」
なるほど！
「解約手付に限度を設けよう！」
「２割でどうだ？」
２割ぐらいならば、解約したい側もそのぐらいは払うのは仕方ないと思うはずだ。
よしよし！
解約手付の限度額は、２/１０にしよう。
自ら売主規制ではそういうことにしよう！
プロの宅建業者からの高額の解約手付の設定はないし、買主も、取引をやめたいなと思ったら手付を放棄して解約が出来る。
お互い、相手方が動く前だったら解約したい時に解約出来るし良いね。
っていう流れで良いのではないでしょうか。
テキトー流れでした。
次、手付金等の保全措置。
これは、供託金みたいなものです。
手付を受け取った宅建業者が手付に手を出してしまったら、手付を返すことになった時に大変だということです。
え？
手付を返すことってあるの？
と思った方、中々、良いと思います。
買主が手付を放棄して、手付を払うことで解約できるという流れを見て来ましたからね。
そういう感覚でいるのは正しいです。
でもね、解約手付ですから、売り主側からも解約できるのです。
そうなると、売主は、受け取っていた手付を返すということが考えられます。
返さなければいけないのに、手付がなくなっていたら大変だから、保全をしておこうという話。
もうね、ここまでの流れを覚えてしまったら、あとは、ポイントを覚えるだけです。
参考書、過去問で確認してください。
「手付金等の保全措置！」
で注意するのは、
「手付金等となっていることです。」
この「等」に気をつけましょう。
手付だけではないのです。
この等の中に、結果として代金として支払われるものが含まれるのです。
予約金が、その後、代金の一部として支払われるのならば手付金等です。
前払い金とか、仮払金とか、そういうものそうなのでしょうね。
ここは、言葉としてはいろいろあると思います。
ですから、代金の一部としてなるかということで見て行くしかないです。
代金の一部になるお金を受け取るならば、保全措置が必要ということです。
問題では、中間金というものを良く見ます。
そして、手付金等の保全措置が必要だけど、必要でない、保全措置をしなくても良い場合があって、その例外が、良く本試験で出題されます。
「手付金等の保全措置が必要なのね！」
というのを覚えると思いますが、
問題として出てくるのは、保全措置が必要でない場合です。
ここ、気を付けないと混乱だと思います。
わたくし、混乱でしたからね。
過去問を解いていて、何か良くわからなかったのですよ。
でも、保全措置が必要でない場合を問われてると思えば簡単なので、良く問題を読みましょう。
保全措置をしなくても良い場合や、保全措置の方法などは、各々、確認してみてください。
これだけ保全について書けば、大丈夫だと思います。
☆今日のとりあえずこれだけでも暗記事項！☆
宅建の問題で出てくる手付 ⇒ 解約手付
解約手付
手付の額の制限 ⇒ ２/１０
手付の保全が必要ない場合
工事完了前 ⇒ ５/１００以下 かつ １０００万円以下
工事完了後 ⇒ １/１０以下 かつ １０００万円以下
手付の保全については、工事完了前か、完了後かを確認し、代金額をみて、その代金額のいくら分を手付としているのか、１０００万円と比べてどうかとかを見て行く。
５％ １０％ １０００万円
ゴパー、ジュッパー、イッセンマン！
ゴトーセン！
とか覚えておけば良いのではないでしょうか。
手付保全措置の方法
未完成物件 ⇒ 銀行
保険会社
完成物件 ⇒ 銀行
保険会社
指定保管機関
☆以上です！☆
今日、わたくしがテキトーに書いたものは、すでに書いてきたこともくどいように書いてますので、またかと思っていただければと思います。
何度も見ることで定着させるということです。
暗記事項は、昨日の使いまわしで、そこに少し付け加えたものになります。
これだけ覚えれば大丈夫だと思いますので、とりあえず、これだけでも覚えてみましょう。
そして、過去問を解きまくってみてください。
過去問レベルなら解けるというところまでたどり着けると思います。
似たような問題しか出てないと思いますのでね。
独学の勉強としては、参考書を読んで、過去問を解くということしかありません。
それで、どこまで出来るかです。
そこまでやってみてからでないと、知識の肉付けが出来ているかどうかなんてわからないと思いますしね。
５ １０ １０００！
後藤１０００！
ごとうせん！
ご当選！
手付は、後藤さんがご当選！
とか覚えておけば問題が解けるかもしれませんね。
時々、暗記もしたし、過去問も解けるのに、本試験が解けませんという人がいます。
そういう人は、実は、かなり多いです。
わたくしなりにテキトーな分析をしてみますと、見たことが無い問題、見たことが無い言葉にやられてしまってるという感じです。
問題を作る方は、過去問と全く同じ問題は作りません。
惑わせるために、何かを入れてくるのです。
過去問は解けるけど本試験が解けないという人は、その何かが気になってしまったりするのです。
ですが、その何かというのは、本当は、どうでも良いことなのです。
自分が覚えてきたことを使って選択肢を絞って行けば、その何かというものの正誤も判断出来るはずなのです。
その何かが正解の選択肢だったり、まったく関係のないことだったりするわけですが、他の選択肢を検討することで判断が出来ます。
他の選択肢で判断しても、見たことが無い何かが気になってしまい、そこで間違えてしまう。
非常にもったいないと思います。
例えば、数値ですが、いきなり見たことが無い数値が出てきたりします。
また、国指定の証書とか、そういうどうでも良いけど、何かありそうかもとかいう言葉を入れてきたりします。
ですが、自分が勉強をして来て、その間、一切、そういうものを見たことがなかった場合は、それは、どうでも良い、つまりは、間違い、惑わせるためのものだということなのです。
その判断が出来るかどうかというのも本試験では見ているのだと思います。
だから、過去問は解けて、本当は、受かるためのレベルにはあるのだけど受からないという人がいたりするのではないでしょうか。
ということで、何か気になる言葉が出てきたりしたら、他の選択肢を検討してみてください。
その何か気になる言葉が入ってる選択肢が正解ということもあります。
そういう場合は、他の選択肢を上手く消すことが出来ると思います。
自分が勉強をした範囲では出てこなかったけど、これが正解なのかと思えるでしょう。
見たこともない言葉を全く気にせず、他の選択肢で正解を導くこともできるでしょう。
そしたら、その見たことがない言葉は、惑わせるためのものだったのかと思えるでしょう。
そういう判断が出来るようになったら、きっと、受かります。
勉強が中途半端だと、そういう判断が出来ません。
しっかりと、それなりに、テキトーに勉強をしていたら、見たことが無い数値なんて、間違いだってすぐに判断できると思います。
ザ・テキトー
現在、令和２年度の宅建テキプラ塾は、宅建業法を見ています。
すでに、法令上の制限が見終わりました。
某参考書の発売が遅れた為、スタートは出遅れ、さらには、コロナです。
今年は、厳しい状況です。
ですが、少しでも進めて行きましょう。
諦めなければ、宅建は受かる可能性が高いです。
宅建テキプラ塾は、テキトーという形で、受験対策校とは違う合格に向かっています。
諦めてしまう人がテキトーと出合って合格して行くことを願います。
その為に、以下をクリックして行ってください。
たくさんの方のクリックがあれば、テキトーが多くの人に伝わることになります。
テキトーではなく、真剣に勉強をしたいという人は、真剣に勉強をして行って合格をしてください。
ですが、諦めてしまう人が、もう一度というチャンスを掴んでもらえるように、テキトーという選択肢に出合うチャンスを！
よろしくお願いします。
