自ら売主規制のところの２日目です。
某参考書では、宅建業法の第２章業務上の規制、自ら売主規制（８種制限）のところになります。
某参考書では、P.３４８～P.３６３で扱ってます。
昨日も書きましたが、とりあえず、ここを1度読みましょう。
１日に１度読みます。
某参考書だと３０分ぐらいで読めると思いますが、ゆとりをもたせて４０分。
自ら売主規制には、８つありますが、某参考書で８つを確認すると、４０分です。
４０分使えるかどうか、勉強時間があるかどうかです。
無ければ、１つ１つを刻んで行くことをしなければなりません。
ですが、刻むということは、勉強に時間が掛かるということになります。
どういうことかと言いますと、我が宅建テキプラ塾は、この自ら売主規制を９日間という長い期間で見て行きますが、９日間毎日最低１回、ここを読んで行った人と、細かく刻んで行った人とでは完成度に差が出てくるということです。
当然ですが、９日間毎日最低１回読んで行けば、たぶん、もう、ほとんど完成に近い状態になると思います。
逆に、刻んで行くということだと、完成するために更に時間が必要となり、我が宅建テキプラ塾で設定している９日間以上の時間が掛かるということです。
いやいや、毎日少しずつでも完成度を高めることが出来るという人もいるかもしれませんが、９日間毎日見ていた人と、９日間で刻んで行った人では、大きな差が出来てくるのではないでしょうかねぇ。
まぁ、どういう風に勉強をするかはお任せしますが、我が宅建テキプラ塾としては、ここを、９日間で本試験レベルまで持って行き、その後、定期的に見直すことで知識を維持するということを考えていますので、しっかりとついてきていただければ、それなりの力になってくれると思いますし、それなりの力になっていない人は、自分が宅建に合格するために自分でどうして行くかを考えてみてください。
で、今日は、８つのうちの１つであるクーリング・オフについて、少し重点的に見て行きます。
今日、明日、クーリング・オフを見ますので、クーリング・オフをここで完成させるという意気込みで見て行ってください。
８つの内の１つですからね。
８つ全部を一度にということだと大変ですが、１つ１つだとそんなでもないと思います。
８つ全部を読んだ後、クーリング・オフをもう一度読み直す。
そういう勉強をしていただければ、自ら売主規制は、どうにでもなると思います。
某参考書のクーリング・オフをだけを読んでみると、１０分ぐらいでしょうか。
全体で４０分、その後、クーリング・オフで１０分。
少し時間は掛かりますが、合格するためには必要だと思います。
そして、参考書を読んだ後は、ポイントを確認したり、過去問を解く。
ちゃんとそれなりに、テキトーに見て行けば、本試験で点は取れます。
勉強をするかしないかだと思います。
クーリング・オフは、そんなに難しくないのでクーリング・オフが出題されたらガッツポーズが出るくらいになるように勉強をして行きましょう。
ちなみに、わたくし、クーリング・オフは大得意だったような記憶があります。
クーリング・オフで丸々１問とかだと、明らかにおかしな選択肢とかがありますからね。
「１点、も～らい！」
という感じで解いていた気がします。
まぁ、わたくしですら、それなりに、テキトーに勉強をしたらそうなったわけですから、勉強をすれば誰でもそのぐらいにはなるのだと思います。
だから、やるかやらないかなのですよ。
ハイ、余談でしたと。
では、先に進めましょう。
昨日、自ら売主制限の大前提を書きました。
覚えてますか？
宅建業者が売主で、一般人が買主ということです。
宅建業者が売主で、買主も宅建業者だったり、宅建業者が代理で、一般人が買主とかではないということです。
１つです。
宅建業者が売主、一般人（宅建業者でない）が買主です。
宅建業者が売主で、買主が宅建業者でない時の制限です。
宅建業者が売主で制限の方が覚え易いでしょうか。
まぁ、何であれ、宅建業者が売主で、一般人（宅建業者でない）が買主を、しっかり覚えましょう。
何で何度も書いたかというと、問題で問われるからです。
「宅建業者が売主で、買主が宅建業者の場合、制限する。」
正しいか、誤りかというのは良く出ます。
買主が宅建業者ならば、制限はありません。
プロとプロですからね。
宅建業者でない買主を守るための制限です。
売主が宅建業者でなくて、買主が宅建業者の場合も、制限はありません。
宅建業者が自ら売主の場合の制限ですからね。
でも、これ、少し違和感ありませんか？
売主が宅建業者でなくて、買主が宅建業者だったら、素人とプロの取引になって、素人を守った方が良いのではと思いません？
このように思えたら、自ら売主制限の８個の制限は、簡単に頭に入ります。
結局ね、売主の方が強いということなのです。
売主が宅建業者でなくて、買主が宅建業者ならば、売りたくなければ売らなければ良いだけなのです。
一般の人が宅建業者に売るという形の場合は、売りたくなければ売らなければ良いだけなのです。
「そんな安い価格では売らないよ！」
「うさんくさい契約だから売らないよ！」
という感じで、話だけを聞いて終わりで良いのです。
ところが、その逆になると、状況が変わります。
何故でしょう？
売主が宅建業者で、買主が素人だと、どうなるでしょう？
まずね、まずですよ、自分が土地、建物を欲しいと思って、不動産屋に行ったことを想像してみてください。
「土地、建物が欲しいのです。」
欲しいという願望があるのです。
願望があるとどうなるでしょうか？
判断を誤るのですよ。
だから、そこをプロである宅建業者に上手くやられないように、守ろうということです。
本当は、少し違うかもしれませんが、わたくしは、そう思いますけどね。
わたくしのテキトーな考え方です。
でも、そう思ってると、間違うこともないと思います。
持ってる側は、手放さなければ良いから、クソみたいな話は突っぱねれば良いわけですが、持ってない側は、欲しいから焦ってしまう。
焦ってしまうとプロの言いなりになってしまうこともあるのでそこを守りましょうということです。
と、まぁ、ここは、余談ですね。
余談だけど、この余談を少し覚えておいてもらえると、少し見えてくるものも違います。
欲しい、欲しい、欲しいと思ったら、狙われるのですよ。
売りたい、売りたい、売りたいと思っても狙われるかもしれませんが、持ってるのは売りたい方ですから、多少、抑制が効くのです。
「今しか売れないよ！」
と言われても、
「他のお店でも話を聞いてみます。」
と言えるのですよ。
ところがね、
「これしか売ってないよ！」
と言われて、それが欲しいと思ってしまったら、
「早く契約しないと！」
と思ったりして、判断を間違えるということもあるということです。
宅建業者が自ら売主ということですから、宅建業者が持ってる１点ものについての話になるので、
「これ、他の人も狙ってますよ！」
とか言われたら、
「焦ってしまうでしょう？」
ってことです。
まぁ、こんな風にゴチャゴチャ考えなくても、宅建業者が売主、宅建業者でないが買主と素直に覚えておくと良いのでしょうけどね。
自ら売主制限と題名があるぐらいですから、宅建業者が売主になった時の制限しか書いて無いわけですしね。
どこをどう読んでも、売主が宅建業者でなくて、買主が宅建業者の時の制限なんて書いてませんからね。
ということで、大前提は、もう大丈夫ですよね。
で、自ら売主制限は、８つの制限があると。
その１つが、クーリング・オフだということです。
クーリング・オフは、申込みの撤回、契約の解除が出来るかどうかということです。
我が宅建テキプラ塾では、まだ、民法を見ていないので、申込みとか、撤回とか、解除って何だろうと思うかもしれませんが、細かいことを省いてテキトーに言うならば、
「やっぱり、やめた！」
と言えるかということです。
前提を思い出してください。
宅建業者でない一般人が、欲しいと思って、買いに行くとか、見に行くとかするのです。
気分は、ウキウキなのですよ。
ウキウキだけど、お店に、つまり、宅建業者の事務所等に入ったら、少しは緊張するでしょう。
でも、宅建業者と、どこか喫茶店で待ち合わせして、資料を見せられて、上手く乗せられてということだと、ウキウキの方が勝ってしまうこともあるのでしょう。
わたくしとしては、事務所等以外と、その他の場所を区別しないで一律でクーリング・オフが出来れば良いのではと思うのですが、宅建業法上は、事務所等まで自ら出向いたら、買主は、ウキウキどころか、買う気満々だろうということなのでしょうね。
どんなに買う気満々でも、資料を一度持ちかえるなり何なりしろってことなのでしょう。
だから、事務所等まで来てのことならば、ちゃんとした商売と考えても良いだろうということです。
一方、事務所等以外の場所だと、買う気満々にさせられたり、煽られるということです。
事務所等まで行ってということは、敵陣に乗り込むということだから、乗り込んだらそれなりに相手にされるというか、この場合は、クーリング・オフが出来ないということです。
ゴチャゴチャ書きましたが、
「やっぱり、やめた！」
と言える場所があるということです。
クーリング・オフも流れが大事です。
まず、
「やっぱり、やめた！」
ということが出来るということがあるということです。
出来ることがあるということですから、どういう場合に出来るのかということになります。
やっぱり、やめたということですから、やめる前までには、それなりに契約等が進んでいるわけです。
契約等が進むというのはどういうことかと言うと、買主が買いたいと思ってるということでしょうね。
全く買いたいと思っていない人が、わざわざ、契約なんて結ぶかという話ですから、クーリング・オフのストーリーとしては、
「買いたい人がいて、買っちゃったのね！」
ということです。
で、
「気が変わってやめたいのだけど、そういうことって出来るの？」
ということです。
だからね、想像しましょう。
宅建業者が自ら売主ですから、まぁ、不動産屋にお客さんが入って行くところからイメージしましょう。
こういう建物、土地がありますよぉと話が進むと。
でね、いきなり契約するということは、珍しいと思います。
一度は、たぶん、持ち帰るはずでしょうからね。
持ち帰らなかったら、その人が自分で納得したのだろうということです。
不動産屋 ＝ 事務所
ということで考えると、事務所まで行って、自分で説明を受けて、自分で買いたいと言い、契約をした。
「そんな人を守る必要があるのか？」
ということです。
土地や建物のお話ですからね。
そんなに安い買い物ではないのですよ。
安い買い物と思ってる人がいたら、それはそれで、その人にとっては安い買い物なのだから守る必要もないですよねぇ。
などとゴチャゴチャ書きましたが、
「要は、事務所とかで契約をしたりしたらアウト！」
というのが、クーリング・オフです。
では、事務所とかってどこだ？
と、勉強をして行くわけです。
場所の制限が見えてきたら、次は、申し込みと契約の違いが出て来ます。
「買いたい！」
と言うのと、
「契約するよ！」
という契約の行為は違うということです。
契約する、契約したというのは、買いたいと伝えた後の話。
一連の行為として見ることもできたりしますが、別の話だということです。
「そんなの知ってるよ！」
「わかってるよ！」
ということならば良いのですが、こういうところをしっかりと覚えていないと過去問を解いた時などに、
「何で間違えたのだ？」
ということになったりするものです。
思ったより点数が伸びて行かない人は、こういうところが実は曖昧だったりします。
申し込みが契約だと思ってる人は、中にはいたりするものです。
そうすると、ここを理解することが難しくなってしまいます。
申し込みがあるんだ！
契約があるんだ！
と、２つの行為があるということは、しっかりと理解しましょう。
「買いたいと言って（申し込んで）、それが契約だ！」
と、一連の行為として考えてはいけません。
１ 申し込み
２ 契約
です。
別物です。
で、話を先に進めますと、買いたいと言い、そのまま、すぐに契約になるということもあれば、時間が経ってからということもあります。
そうなると、どっちの時点で、クーリング・オフを考えるのだ？
という話になってきます。
申し込みと契約の場所が違う場合です。
この場合は、申込みの場所で考えます。
買いたいと言った場所が、事務所とかだった場合は、契約場所が違う場所でもアウトということです。
「クーリング・オフは、場所が大事！」
以上です。
今日は、こんな感じで終わります。
１日で見られるところも、何日も分けて考えると、少しゆるくなりますね。
わたくしがゴチャゴチャ書かなくても、各々の手元にある各参考書を読んでもらえれば大丈夫だと思いますし、ここは、問題のパターンが確定しています。
過去問を解いてもらえればわかると思いますが、似たような問題が多いです。
ということは、そのポイントを押さえておくのが、まず第一にやることなのでしょうね。
☆今日のとりあえずこれだけでも暗記事項！☆
クーリング・オフが出来ない場所！ ⇒ 事務所等
事務所等 ⇒ 宅建業者の事務所
専任の宅建士がいて業務を行ってる所（案内所など）
事務所以外でも、モデルルームなどで専任の宅建士がいて、業務を行っている場所は、アウト！
買いたい側が、自分で自分の自宅や、勤務先での契約等を申し出！
⇒ 自分で、自宅、勤務先でと言ったのだからアウト！
申し込みと契約が違う場所の場合
⇒ 申込みの場所で、クーリング・オフが出来るかどうかを考える！
申込みが事務所等の場所だったらアウト！
事務所等で買いたいと言ってしまったらアウトということです。
買いたいと言っても契約をしなければ良いわけですが、買いたいと言って契約をしてしまったらアウト。
☆以上です！☆
別に、まとめなくても良いような感じですけどね。
無理矢理書いてみると上記のようになりました。
過去問を見てみると、
事務所以外としては、
「土地に定着をしているかどうか！」
が重要だったりします。
土地に定着をしている事務所のような場所で、専任の宅建士もいたらアウトということです。
クーリング・オフは出来ないよ～！
ということです。
ここの過去問を解く場合はね、
「ハイ、残念賞！」
と、選択肢を消して行けば良いのです。
「そこで契約をしたらクーリング・オフは出来ないよ！」
と、ツッコミながら問題を解きましょう。
それで解けます。
問題を解いて、過去問で出題されたものを完璧にしておけば、過去問と同レベルのものが出題されても大丈夫ということになります。
喫茶店とか、テントとか、そういう言葉が出てくると思います。
「ギャグか？」
と、問題を見て思ったりするものです。
「ほぅほぅ、そんなところで契約をするのか！」
とか思うと思います。
で、答え、解説を確認すると、
「あぁ、そうですよね。」
「そうなりますよね。」
という感じになると思います。
問題としては、どこどこで申し込んで、どこどこで契約をしたという形が多いと思います。
「申し込みをどこでしてるかを見極め、その後、契約をどこでしてるか。」
問題文でゴチャゴチャと書かれてあるものは惑わそうとしているものですから、そこを読み取るだけです。
何度か繰り返しているうちに本試験でも何とかなる力がつくと思います。
まず、過去問を見て笑ってみてください。
笑えるはずです。
「テント？」
ってね。
「テントってどういうこと？」
って、わたくしは思ったものです。
ザ・テキトー
現在、令和２年度の宅建テキプラ塾は、宅建業法を見ています。
すでに、法令上の制限が見終わりました。
某参考書の発売が遅れた為、スタートは出遅れ、さらには、コロナです。
今年は、厳しい状況です。
ですが、少しでも進めて行きましょう。
諦めなければ、宅建は受かる可能性が高いです。
宅建テキプラ塾は、テキトーという形で、受験対策校とは違う合格に向かっています。
諦めてしまう人がテキトーと出合って合格して行くことを願います。
その為に、以下をクリックして行ってください。
たくさんの方のクリックがあれば、テキトーが多くの人に伝わることになります。
テキトーではなく、真剣に勉強をしたいという人は、真剣に勉強をして行って合格をしてください。
ですが、諦めてしまう人が、もう一度というチャンスを掴んでもらえるように、テキトーという選択肢に出合うチャンスを！
よろしくお願いします。
