某参考書レッスン１２、賃貸借の３日目。
某参考書では、賃貸借のところは、２０分です。
継続して勉強が出来ている方は、もうこのぐらいまで進んでくると、わたくしが言ってることがわかってくると思います。
「参考書を読めば何とかなる！」
「２０～３０分ぐらい読むのは慣れて来た！」
というようなレベルになってると思うのですよ。
すでに、宅建業法、法令上の制限の重要なところは見終えて、３分野の最後の権利関係の後半の方を勉強しているわけですからねぇ。
勉強を始めた頃に比べたら、我が宅建テキプラ塾の勉強のペースなんてラクショーだと思うのですけどねぇ。
どうでしょうか。
本試験は、２時間ですからね。
マークシートを塗り潰したり、問題を解くために考える時間もありますが、１時間強は、問題文を読んでるのだと思います。
２０分ぐらい、読めないでどうするということでもありますので、今日も読みましょう。
では、賃貸借の最終日、最後にテキトーに書きます。
まず、転貸についてです。
転貸は、借りてる人が、他の人に貸すということです。
要は、又貸しですね。
又貸しは、貸した人間に自分がなってみましょう。
ある人に自分のモノを貸したと。
そしたら、そのある人が、さらに、別の人に貸していたと。
「おいおい！」
となりますよね。
「お前だから、あなただから貸したのに！」
となることもあると思うのです。
だから、又貸しするなら言ってよということです。
次、譲渡ですが、これは、言葉の通りです。
譲り渡すということです。
で、譲渡は、賃借権を譲渡してしまうということです。
昨日の賃借権が出て来ます。
譲渡のところで、賃借権が大活躍なのです。
というか、出番なのです。
「借りているということは、権利になります。」
少し難しいかもしれませんが、借りること、借りている状態には、権利があると思っておくのが良いと思います。
転貸、又貸しの場合は、賃借権は、借りている人にあります。
権利は残したまま、他の人に貸すのが転貸。
権利ごと他の人に譲るのが譲渡。
そして、どちらも、貸している側からしたら不快なわけです。
貸している側が不快でなければ問題にはならないわけですが、だいたい、不快です。
そして、不快だろうということから、民法では、又貸し、譲渡について定めがあるわけです。
転貸、賃借権の譲渡 ⇒ 貸している人の承諾が必要
転貸も、賃借権の譲渡も貸している人のモノが他の人に渡るということなので、貸している人に聞いてみよう、承諾をもらおうということです。
これは、自分が貸している人になってみて考えればわかると思います。
転貸 ⇒ 他の人に又貸し ⇒ 不快
賃借権の譲渡 ⇒ 賃借権が他の人へ ⇒ 不快
まぁ、普通に考えれば、貸している人からしたら不快だということで覚えておきましょう。
不快 ⇒ 本来の貸主に承諾をもらえ！
と、頭に入れておきましょう。
で、承諾がないのに勝手なことをされたわけですから、契約を解除しても良いということです。
承諾がない転貸、賃借権の譲渡 ⇒ 契約の解除
ただし、そんなに悪い感じではない特別な理由がある場合は、仕方ないよねという例外があります。
「背信的行為と認めるに足りない特別な事情！」
と、どの参考書にも書いてあると思います。
わざわざ難しく言わなくても良いのにと思いません？
悪気がなければ問題ないということです！
貸している人に害を与えようとか、そういう場合は、解除されても仕方ないよねということです。
「悪気がなければ問題ない！」
と覚えておきましょう。
最終的には、背信的行為と認めるに足りない特別な事情がある場合と覚えましょう。
特別な事情があると言ってるのだし、悪気も無いのだから、解除しなくても良いよねということですね。
まぁ、こんな感じで頭に入れておいていただければと思います。
で、転貸の場合は、貸している人は、本来の賃借人だけでなくて、転借人にも、賃料を請求できるということになります。
今、現在は、貸主のモノを転借人が借りているわけですからね。
借りて使っていたりするのだから、賃料を払えということです。
細かいことは、各々の参考書で確認してください。
賃料と転借料の関係などがまとめられていると思います。
賃借権の譲渡の場合は、新しい賃借人が登場するということになるので、新しい賃借人から賃料を受け取るということです。
最初の賃借人は、賃借権の譲渡により無関係になるということです。
無関係なのだから、賃料もクソもないということ。
最後、敷金については、賃貸人が変わるか、賃借人が変わるかという２つのケースがあり、その２つのケースを見て行けば良いだけです。
賃貸人が変わる ⇒ 敷金は新賃貸人に渡る（承継）
賃借人が変わる ⇒ 敷金は新賃借人には渡らない（承継されない）
賃貸人が変わるということは、本来の持ち主のモノが他の人のモノになるということです。
本来のモノにセットになっている敷金もそのまま移動すると思ってください。
ただし、最初の賃貸人は、もう関係が無くなるので、これまでのものを清算してから、残ったものがあれば新賃貸人に渡されるということです。
賃借人が変わるということは、１度、賃貸人と最初の賃借人との間で決着するということです。
これは、賃借権の譲渡でもあるので、賃貸人がオッケーということで、譲渡されているということになります。
それならば、賃貸人は、新しい賃借人と新たに敷金の話し合いをしてくれということです。
最初の賃借人は、関係がなくなるので、自分が払った敷金は返還してくれと言えるということです。
敷金
賃貸人が変わる ⇒ 清算して残った敷金があれば承継
賃借人が変わる ⇒ 賃貸人は敷金を返還するのだから承継されない
といったことでしょうか。
でも、わたくしが書いたことは、シンプルではないですね。
結局、どの参考書にもシンプルにまとめてあるものが覚える時には一番良いということでしょうね。
賃貸借については以上です。
☆今日のとりあえずこれだけえも暗記事項！☆
転貸 ⇒ 賃借権は賃借人に残ったまま
賃借権の譲渡 ⇒ 最初の賃借人はさようなら
転貸、賃借権の譲渡 ⇒ どちらも賃貸人の承諾が必要
なぜならば、賃他人の立場で考えると不快だから！
勝手に、転貸、賃借権の譲渡をするな！
ということです。
不快だから、賃貸借契約の解除！
でも、特段の抒情がある場合は、転貸も、賃借権の譲渡も仕方ないよね！
悪気がないのがわかるから、良いよ、許すよ！
ってことでしょうか。
敷金
賃貸人が変わる ⇒ 敷金の残りが承継
賃借人が変わる ⇒ 敷金は、前の賃借人に返還されるので承継されない
☆以上です！☆
どの参考書にも書いてることを難しく書いてしまったかもしれません。
ただ、このように書くと背景は頭に入るような気がします。
背景が頭に入れば、問題が解けますからね。
あとは、暗記して、暗記したものを使って問題を解くのです。
たぶん、過去問は、これで解けるはずです。
わたくしが書いたことが不快ならば、各々の参考書を読んで読んで読みまくってもらえれば、それで大丈夫ですから、各々の参考書を読みましょう。
細かいことは省いたりしているので、各々の参考書で確認してみてください。
敷金は、もしかしたら経験者がいるかもしれませんね。
経験があると簡単かなとも思います。
また、敷金を払っている人は、自分が払っている敷金を思い出してみたりしてみてください。
自分の敷金は、オーナーが変わったりしたらどうなるのかな？
自分が誰かに賃借権を譲ったらどうなるのかな？
などですね。
想像したりすると、頭に残ります。
ザ・テキトー
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