建築基準法は覚えること多いです。
少しでも言葉のイメージを大切にして頑張ってください。
斜線制限
段々になっているマンションとかのイメージです。(戸建てでも規制になります)
道路等の日照に支障をきたさないように、前面道路の反対側の境界線から、
一定の勾配の線の範囲内に建築物を建てなくてはならないルールです。
３種類斜線制限が用途地域のどこに適用するかを覚えるところです。
道路斜線制限
道路の日照はどこでも大事なのでどこでも適用
北側斜線制限
北側斜線制限を受けると、家の南に高い建物が建つ日照が悪くなるため
戸建てとかの建物の北側の上層階が斜めになっていて向かいの建物の日照を確保するのです。
〇〇住居専用地域に適用します(田園住居地域は当然含む)
隣地斜線制限
隣地境界線から一定距離外側の高さ20ｍ又は31mの位置から斜線を引き、
斜線より内側に建てるルールです。
第一種・第二種低層住居専用地域(田園住居地域含む)高級住宅街には適用なしです。
→10ｍ、12ｍの絶対的高さ制限があるので、適用する必要がないからです。
日影規制
建築物が隣地への日影の量を規制することで日照を確保する目的とした規制ですが内容よりも
条例で指定される区域に適用されるが
商業地域・工業地域・工業専用地域には適用はない！
規制対象の建築物
低層住居専用地域(田園住居地域)→軒高７ｍ超ＯＲ３階以上
その他の用途地域→高さ１０ｍ超え
対象区域外の建築物でも高さ１０ｍ超える建築物で、
冬至日に対象区域内の土地に日影を生じさせるものは、日影規制を適用する。
異なる地域にまたがった時シリーズ→それぞれの区域ごとに別で判断する
絶対的高さ制限とは？
第一種・第二種低層住居専用地域・田園住居地域の建築物の高さは、原則として１０ｍまたは１２ｍのうち、
当該地域に関する都市計画において定められた建築物の高さの限度を超えてはなりません。
建築基準法は条例で定める・・・が多いですが
建蔽率・容積率・高さ制限は都市計画で定めるという点に注意しましょう！
接道義務
建物の敷地は原則、道路に２ｍ以上接しなければなりません。
道路ではいいと言うものではなく「建築基準法上の道路」でなくてはならず
原則、幅員４ｍ以上でなくてはいけません。
ただ、都市計画区域になった際に集団規定(接道義務等)が適用され
接道義務満たしていないような時に建物を取り壊さなければいけないのは
建物の所有者もかわいそうです。
そこで４ｍ未満でも特定行政庁が指定すれば建築基準法上の道路(二項道路)とされます。
セットバック
ただ上記の二項道路のままでは幅員４ｍ未満と狭い道路ですので、このままではよろしくないということで、
新しく建築する場合は、道路の中心線から２ｍ後退した線を敷地の境界線とします。
これをセットバックといいます。
要するに、 中心線から２ｍ以内の敷地は建築することができず、容積率や建ぺい率の計算の際に、
この部分の面積は敷地面積に入れません。
道路内の建築制限
原則、道路内(道路に突き出して)に建物を建築してはいけません。
しかし例外があります。
地盤面下に設ける建築物(地下街とか)
公衆便所や派出所など公益上必要な建物で特定行政庁が建築審査会の同意を得て許可したもの
公共用歩廊(アーケードとか)
私道の変更または廃止の制限
特定行政庁は、私道の変更や廃止を禁止したり、制限することができます。
建物を建てた際の接道している道路が私道の場合に
この道路が勝手に変更され接道義務満たさなくなるのは困ります。そこで個人の土地ではありますが
私道は変更したりやめたりさせないようにしています。
所有している土地の一部に道路が含まれているということで、重要事項の私道負担として説明事項になる点も
理解しておきましょう。
防火地域・準防火地域とは？
防火地域・準防火地域は、
都市計画で市街地における火災の危険を守るためにに定める地域です。
防火地域や準防火地域を定めて、建物を燃えにくい建物にするようにしています。
防火地域の方が制限はすごく厳しい、準防火地域の方がやや厳しいくらいのイメージを持ちましょう。
防火地域
防火地域においては、
原則、地階を含む階数が３以上で、または延べ面積が100㎡を超える建築物は耐火建築物等としなければなりません。
また、防火地域で上記以外の建築物でも、耐火建築物もしくは準耐火建築物にしなければなりません。
看板や広告塔について、「屋上に設けるもの」または、「高さ３ｍを超えるもの」は不燃材料で作らなければならない
これは防火地域のみの規制という点も注意しましょう！
準防火地域
準防火地域においては、
原則、「地階を除く階数が４階以上」または、「延べ面積1500㎡を超える」建築物は耐火建築物等にしなければなりません。
また、「地階を除く階数が３」または「延べ面積５００㎡を超え１５００㎡以下」の建築物は耐火建築物もしくは準耐火建築物等にしなければなりません。
防火地域・準防火地域共通のルール
建築物が防火地域と準防火地域等にまたがるシリーズ
建築物が防火地域と準防火地域にまたがる場合は、その全部について，
厳しい方の防火地域に関する規定が適用されます。
防火地域と無指定の区域なら防火地域
準防火地域と無指定なら準防火地域
です。
防火壁がある場合は防火壁の外についてはその地域の規制となる点に注意です。
あと間違えそうなのが、敷地がまたがるのではなく、建築物がまたがるという点は注意です。
敷地自体防火地域にかぶっていても、建物が全て準防火地域にあれば、
準防火地域の規制となります。
ここ以外のまたがるシリーズ(用途地域・建蔽・容積等は敷地がまたがる点と比較しましょう)
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