建物の賃貸借の続きです。
借地借家法では大家さんからは借主に対して好きな時に出て行ってと言えないだけではなく
更新を拒絶するのも正当事由という海の物か山のものかわからないハードルがありました。
そこで確実に２年なら２年で終わらせることが出来る契約をするために
特殊な建物賃貸借が用意されています。
定期建物賃貸借(定期借家契約)と言いますが
２年と期間を決めたから定期建物賃貸借になるのではなく
下記の特別な方法でやるから定期借家になる点に注意です。
※建物の賃貸借を２年と決めるのは、期間の定めのある賃貸借となります。
定期建物賃貸借(定期借家契約)
定期建物賃貸借契約もよく出題される内容です。
年によっては問１２は定期建物賃貸借契約だけで
１問構成されていることもあります。
特殊な賃貸借契約については、
借家ルールも借地ルールもしっかり覚えておく必要があります。
定期建物賃貸借契約の期間等
期間：当事者の合意した期間（１年未満可能！）
内容：契約の更新がない旨の特約OK
契約の締結方法
書面又は電磁的方法にて、
賃貸人が賃借人に、契約の更新がなく、
期間満了によって契約が終了する旨を説明
書面又は電磁的記録によって契約をすること
上記方法でやらないと更新がない旨の定めは無効となります。
ポイントは説明と契約は別書面(電磁)な点と
これは賃貸人(大家さん)がやるものなので宅建業者の義務である重要事項説明とは別なので気を付けて下さい。
※ちなみに現実のお仕事では、賃貸人(大家さん)がわざわざ説明に来るの大変なので
宅建業者(宅建士)は大家さんから委任状もらって代理で説明してます。
定期建物賃貸借の終了
期間が１年以上の場合は
賃貸人から契約終了の１年前～６カ月前の通知必要
賃借人からの解約
床面積200㎡未満の居住用建物の場合
転勤・療養・親族の介護等のやむを得ない事由があり
自己の生活の本拠として使用が困難であるときに
解約申入れが可能となり、申入れから１カ月で終了でいきます。
あと
賃料の減額しないという特約も可能であったり
説明しないと更新がないこととする特約は無効→賃貸借契約自体は有効
６か月前までに通知せず、この期間を経過した場合でも、その後賃貸人が通知すれば、その通知の日から
６か月後に賃貸借契約は終了します。
→法定更新はないということです！
取壊し予定建物の期限付き賃貸借
一定期間経過後に取り壊すのが明らかな場合に建物を取り壊すときに建物賃貸借を終了する旨を定めた建物賃貸借です。
この特約は、書面(書面ならなんでもOK)または電磁的記録によってしなければなりません。
とにかく特殊な建物賃貸借は
書面(電磁)でしておかないといけないということですね！
