不動産登記法は土地家屋調査士や司法書士の専門職があるくらい専門的なルールなので
言葉になじみがなく勉強しにくい分野ですね。
ただ宅建試験において１問必ず出題されるわけですから完全に捨てるのはもったいなです。
だからといって完璧を目指すのは非効率過ぎです。
過去問に出題されたところで持っていけそうなところを増やしていきましょう。
登記の仕組み
まず土地と建物は
別物であるという点は今までと同じです。
土地と建物は別に登記はなされます
登記は表題部・甲区・乙区というセクションに分かれて記載されます。
表題部にする登記を表示に関する登記と呼びます
甲区・乙区にする登記を権利に関する登記呼びます
表示の登記のポイント
表示に関する登記は，不動産のプロフィール(物理的状況を表示)の登記です。
不動産の最初になされる登記です。
どこにある・どんな種類の・どのくらいの大きさの・・・という
目に見える事項が記載されます。
ですので対抗要件を備えるためのものではなく
固定資産税の台帳を作るというような公益目的でもあるため
建物の新築・滅失等あれば１ヵ月以内に申請する義務があります。
例として 表題部の登記 滅失登記 建物増築登記 土地の地目変更登記 分筆・合筆登記等があります
合筆登記は所有者(共有者)・地目・持分が同じ時しかできない点に注意
土地の一部を地目変更した際は分筆して地目変更の登記申請義務があり、
やらないと職権でできる点に注意
権利に関する登記のポイント
権利に関する登記は，不動産が誰のものか、どんが権利が付着しているかが記載される登記です。
権利という目に見えない事項を記載して対抗力備えるための登記で、権利に関する登記は２つに区分されます
甲区 …… 所有権に関する登記事項が記録される。
乙区 …… 所有権以外の権利（地上権・抵当権など）に関する登記事項が記録される
（使用貸借の場合や留置権、占有権等登記できない権利もあります）
権利の登記にて権利者として記載されている人を，登記名義人と言います。
権利の登記は個人(又は法人)の権利を守るためのものであり義務ではありません。
※ただし相続登記は義務です
相続（遺言も含みます。）によって不動産を取得した相続人は、その所有権の取得を知った日から３年以内
遺産分割成立によって不動産を取得した相続人は、遺産分割が成立した日から３年以内
相続登記をしなければなりません。
権利の登記方法
権利の登記は申請があってはじめて登記されます(申請主義)
そして権利の登記は共同申請が原則です。
登記権利者(登記で得をする人のイメージ)と登記義務者(登記で損をする人のイメージ)
が共同で申請するのが原則です。
例 売買による所有権移転登記なら、売主(登記を失う)が義務者で、買主(登記をもらえる)が権利者です。
方法としては
〇オンライン申請
〇郵送申請
〇法務局(登記所)の窓口申請です。
権利の登記で単独申請できるもの
権利の登記は共同申請が原則ですが
例外として単独申請のものがあります。
１）相続による登記 (義務者死んでる)
２）法人合併による登記 (義務者の会社消えてる)
３）判決による登記 (AはBに登記手続しろ！｣と命ずる給付判決が必要で、確認判決ではダメ。
cf 所有権保存登記は確認判決で登記できる
４）氏名・住所の変更(自分のことは一人でやれ)
５）所有権保存登記(最初の登記なので義務者いない)
６）仮登記義務者の承諾がある場合等の仮登記(義務者が良いなら仮登記はやってよし)
単独で登記できるものは覚えなくてはなりませんが
上記の講義お話したなんで単独申請できるかの理由を思い出せるようにしておくと良いです。
登記事項証明書
登記事項証明書は何人でも交付請求できます
登記事項証明書は郵送やオンライン請求も可能です。
要するに利害関係不要ということですが
登記の申請書の閲覧は、請求人に正当な理由があるときでないとできません。
仮登記
仮登記とは本登記できない時に登記の順番取りの登記です。
登記は早くした方が勝つので順番をとらないと負けてしまうので
１必要な情報を提供できないとき(書類足りないとか準備できてない場合)
２将来の請求権をまもる(売買予約のようなまだ所有権移転されていないので本登記できない場合)
に仮登記できます。
所有権に関する仮登記に基づく本登記は利害関係ある第三者がいると
第三者の承諾(裁判でOKもらっても承諾です)が必要です。
仮登記
原則 共同申請
例外 単独申請できる場合
〇仮登記義務者が承諾している
〇仮登記を命ずる処分
あと仮登記の抹消は仮登記名義人が単独で可能
仮登記の名義人が承諾すれば利害関係人も単独でできます。
仮登記は単独申請できることが多いイメージは持っておきましょう！
ちなみに仮登記の抹消でも単独申請できない数少ない過去問↓
問
仮登記の抹消の申請は、申請情報に登記識別情報を提供して、登記上の利害関係人が単独で申請することができる。
× 登記識別情報(権利書のイメージ)の添付だけではダメ
利害関係人が単独でするには仮登記名義人の承諾が必要
板書データはこちら↓
でわわ('ω')ノ