賃貸借・借地借家法は
覚えなければ出来るようになりません。
そして覚えたとしても、賃貸借と借地借家法どちらの知識で解くのか、
何の話なのかを問題を解くときにしっかり頭で整理されていないと
間違えるので苦手意識を持つ方は多いです。
ただ、権利関係で得点を確実に取るとことしては借地借家法で２点分は確実に出題され
賃貸借合わせると３点、多い時は４点分あるのでしっかりとモノにしたいところです。
頑張って行きましょう！
賃貸借とは
お金を払って物の貸し借りをするルールです。
たとえば、レンタルDVDを１泊２日で借りる(最近減りましたね)とか
レンタカーとかレンタサイクル等が例です。
ちなみにタダで貸し借りするのは使用貸借です。
使用貸借(無料)のポイント
〇必要費は借主負担
〇貸主と借主の合意で成立（諾成契約）
〇登記不可(要するに対抗はできない)
〇使用貸借では、借主は、いつでも契約の解除をすることができる
〇貸主死亡→相続・借主死亡→相続しない
借地借家法との関係
貸し借りのルールは民法だけでなく借地借家法という特別のルールがあります。
建物を貸し借りする際は、急に追い出されたりすると借主は困るので
借主保護に重きを置いた借地借家法があります。
建物の賃貸借となると民法の賃貸借と借地借家法のルールが異なるルールがある場合は
借地借家法を優先します。
※一時使用の賃貸借(２泊３日の貸別荘や１か月間の選挙期間中に選挙事務所として借りる)
は建物の賃貸借でも民法の規定を使います。
土地の賃貸の場合は
建物を建てるために土地を借りるという時は借地借家法適用ですが
駐車場や資材置き場のために土地を借りる等の場合は民法で判断します。
あとは
借地設定者→貸主のこと等
言葉もすぐに意味がわからないと苦手意識を持ち続けることになるので
この入口を大切にしてください。
民法の賃貸借
民法の賃貸借について確認です。
契約期間のルールがあります。
借地借家法と異なる点があるため、知識がごちゃごちゃになりやすいのです。
まずは民法の契約期間等のルールをしっかり覚えましょう。
契約期間
最長：５０年
最短：制限なし
更新（期間の定めがある場合）
原則期間満了で終了する。更新は可能
期間満了後賃借人が使用収益を継続し、賃貸人が遅滞なく異議を述べない場合は更新となる
(黙示の更新)
期間の定めがない場合
期間の定めがなければ期間の限度がないのですからずっと借りていられます。
契約を修了させる際の話が重要になります。
当事者はいつでも解約申入れ可能
①土地の賃貸借の場合
→申入れから１年経過で契約終了
②建物の賃貸借の場合
→申入れから３カ月経過で契約終了
賃借権の対抗力
土地を駐車場として借りているAさんがいたところ
土地を買った所有者が建物建てるから出ていけ！といえるか？と言う話です。
売買は賃貸を破るという言葉がありますが
民法では所有者の方が借りている人よりも強い！という大原則は理解しておきましょう。
ただ、借りている人も出て行かなければならないのは困ることもあるでしょう。
そこで買った人から出て行けと言われた際にヤダというために
賃借権(借りる権利)の登記(不動産登記法の乙区にする登記)をすれば
借りている人は出て行かなくて良いというのが賃借権の対抗力です。
民法にでの賃借権の対抗力は、「賃借権の登記」です。
しかし、賃借権というのは契約で発生した債権(契約で発生した弱い権利のイメージ)ですから、
所有者は賃借権の登記をしてあげる義務がありません。
→この点、地上権という土地を使える権利は物権(強い権利のイメージ)で登記義務があるのと比較
所有者である貸主が賃借権の登記をしてくれなければ賃借人は、賃借権の対抗要件を備えることができません。
→借地借家法の場合との比較で重要なのでしっかり押さえましょう。
敷金
敷金は、賃借人が大家さんに交付する金銭で、
賃料債務や賃貸中の賃借人の大家さんに対する債務担保の目的です。
退去の際に借主に返金するものですが、未払い賃料や借主が家を壊してしまった等の際は
貸主は敷金からもらえます。
未払い賃料については賃貸中でも大家さんから借主に敷金を充当すると言えます。
逆に借主からは敷金を未払い賃料に充当はできません。
そんな図々しいことはできないという話でしたね。
あと敷金について問題となるのは、
賃貸借契約の存続期間中に
オーナーチェンジなどが起きた場合の権利関係です。
賃貸人がかわった場合（オーナーチェンジ）
旧賃貸人から新賃貸人に対して
敷金に関する権利義務は当然に承継されます。
賃借人がかわった場合（ユーザーチェンジ）
旧賃借人から新賃借人には原則として
権利義務は承継されず、
旧賃借人の敷金は残債を清算のうえ返還され、
新賃借人は自分名義で敷金を新たに差入れます。
②へつづく
