【保存版】空き家売却の流れと必要書類チェックリスト

🏠【保存版】空き家売却の流れと必要書類チェックリスト

こんにちは。
「空き家解決エージェント」の竹田光利です。

空き家を売ろうと思ったとき、
「何から始めたらいいの？」「どんな書類が必要？」と迷う方がとても多いです。

実は、空き家売却の流れには“決まったステップ”があり、
順番を理解しておくだけでスムーズに進められます。

この記事では、
✅ 売却の全体の流れ
✅ 必要な書類の一覧
✅ スムーズに進めるコツ

をわかりやすく解説します。

🗺️ 空き家売却の全体の流れ【７ステップ】

🏁 ステップ①：現状確認と相続手続きの整理

まず最初に行うのは、「所有権が誰にあるか」の確認です。
相続した家の場合、登記名義が故人のままになっているケースが多いです。

✅ チェックポイント

  • 相続登記（名義変更）は済んでいますか？

  • 共有名義の場合、他の相続人の同意は得られていますか？

💡 2024年から「相続登記の義務化」が始まっています。
名義変更をしていないと、売却手続きができませんので注意しましょう。

🏠 ステップ②：現地調査と査定依頼

次に、不動産会社や空き家専門業者に査定を依頼します。

査定方法は主に２種類あります。

査定方法 特徴
机上査定 図面・立地・登記情報だけで概算評価（無料・スピード重視）
訪問査定 現地確認でより正確な価格（設備・状態を反映）

💬 ポイント
空き家の場合、室内の劣化や立地条件によって価格差が大きく出ます。
なるべく現地査定をしてもらうのがおすすめです。

✍️ ステップ③：媒介契約を結ぶ（仲介依頼）

売却を依頼する不動産会社を決めたら、
正式に「媒介契約」を結びます。

主な契約タイプは３つ。

契約形態 特徴
一般媒介 複数の会社に依頼OK（自由度高い）
専任媒介 １社に限定・報告義務あり
専属専任媒介 １社のみ・報告頻度が高い（密なサポート）

💡 信頼できる担当者と契約することが、売却成功の鍵です。

📢 ステップ④：販売活動（広告・内覧対応）

契約後、不動産会社が販売活動を行います。

  • 不動産ポータルサイト（SUUMOなど）への掲載

  • チラシ・看板などの地域広告

  • 現地内覧・オープンハウス

📸 ワンポイント
内覧時の印象が価格に直結します。
最低限の清掃・片付け・照明確認はしておきましょう。

💬 ステップ⑤：買主との交渉・売買契約

購入希望者が現れたら、価格や条件の交渉を行い、
合意後に「売買契約書」を締結します。

✅ 契約時のポイント

  • 手付金の金額・支払い方法

  • 引き渡し日程

  • 設備の引き渡し範囲（照明・エアコンなど）

  • 契約解除の条件

📑 この段階で「重要事項説明書」が交付されます。
不明点は遠慮せず、担当者に確認しましょう。

💴 ステップ⑥：引き渡し・残代金の受領

買主から残代金を受け取り、
鍵や書類を引き渡します。

同時に、司法書士が立ち会い「所有権移転登記」を行います。

これで売却手続きは完了です。

🧾 ステップ⑦：確定申告・税金手続き

最後に、売却によって利益（譲渡所得）が出た場合、
翌年の確定申告が必要になります。

✅ 必要に応じて利用できる控除

  • 相続空き家の3,000万円特別控除

  • 居住用財産の3,000万円控除

  • 長期譲渡（所有5年以上）による軽減税率

💬 税理士や専門家に相談して、節税対策を行うのが安心です。

📂 空き家売却に必要な書類チェックリスト

書類名 内容 入手先
登記簿謄本（登記事項証明書） 所有者・権利関係の証明 法務局
公図・地積測量図 土地の形状・面積を確認 法務局
身分証明書・印鑑証明書 本人確認に必要 市区町村役場
固定資産税納税通知書 税金計算・評価額確認 自宅保管 or 市区町村
建築確認済証・検査済証 建物の合法性を確認 建築時の書類
建物図面・間取り図 広告・査定資料に利用 建築業者 or 不動産会社
相続関係書類（遺産分割協議書など） 相続登記に必要 相続時に作成
重要事項説明書・売買契約書（売却時） 契約内容を明記 不動産会社

💡 書類が一部なくても大丈夫。
専門家に相談すれば、法務局などから再発行も可能です。

🧭 スムーズに売却を進める３つのコツ

1️⃣ 書類を早めに揃えておく
　→ 相続登記や印鑑証明など、役所手続きには時間がかかります。

2️⃣ 清掃・整理をして“見せ方”を整える
　→ 買い手の印象アップで、価格もスピードも変わります。

3️⃣ 税金と費用を事前に確認しておく
　→ 譲渡所得税・仲介手数料・登記費用を把握しておくと安心。

💬 まとめ

空き家売却は、
「流れを理解して、準備を整える」ことでスムーズに成功できます。

ステップ 内容
① 相続・登記整理
② 査定・価格確認
③ 媒介契約締結
④ 販売活動
⑤ 契約・決済
⑥ 引き渡し
⑦ 確定申告

📘 書類チェックリストを活用しながら、
信頼できる専門家と進めていきましょう。

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