ここのところ、現場に人員に異動があって、飲み会が続きました。
アラフィフ世代の武魂としては、ちょっとお疲れです。肝臓はまだ平気ですが、胃にはきますね。歯磨き時がつらい今週です。
さて、前回の続きです。
マンション購入を思っている方でしたら、一度は耳にしたことがあるかと思いますが「アウトレットマンション」という言葉はご存知ですか？
ビジネスモデルとしては、昔からある形態なのですが、５年位前からマスコミでそのように呼ばれ始めた気がします。要はデベロッパーが正規で販売したけども売り残してしまった部屋を、一括で引き取って再販売するビジネスです。ザックリ言うと、仕入れ価格は正規販売価格の６割～７割程度でしょうか？
私の居た会社では、正規価格と表面上は同じ価格で再販売するのですが、仕入れ価格との差額を使って、値引きですとか諸費用充当ですとかローンを通す為の工作に使ったり、いろいろなサービスに使ってました。サービス幅としては２０％位なので、売れたら１０％～２０％の粗利がでる計算です。
特に喜ばれるケースとしては、正規販売時にローン審査で落ちて買えなかったなんていうお客様には、絶対てきに感謝されましたね。
だいたいそうゆう方は、オートローンに加えて複数の消費者金融から摘まんでいたりして、住宅ローンが通らない場合がほとんどでした。２LDK で５０㎡のアパートに夫婦と子供二人が住んでいて、家賃で１０万円・オートローンで月々３万円・消費者金融の支払い合計が３万円で、これだけで月々１６万円のコストがかかているなんて家庭が典型的なケースです。
そんな方が現場モデルに一縷の望みを抱いてお越しになると、まず大抵は契約になりますね。
元々良いなと思っていた７０㎡で３LDK 新築未入居部屋に住めるのですから。
どうするかと言うと、オートローンと消費者金融からの借り入れを完済することを条件に、販売価格の１００％の住宅ローンの審査を通してしまいます。
完済する資金は当然お客様にはありませんから、（あれば正規販売時にローンは通っています）資金は値引き枠を使ってこちらで用意します。（厳密には業法違反ですが）いわゆるオマトメローンというやつです。さらに諸費用サービスや引っ越し費用サービスなどを絡めると、手元からは申し込み金の１０万円だけで買える訳です。
３，０００万円位の物件であれば、今の金利ですと月々の支払いは９万円程度、管理費・修繕積立が２万円程度、マンション内駐車場が１万円程度とすると、月々のコストは１２万円程度になります。
さして綺麗でもない５０㎡のアパートから新築の広いマンションに引っ越せて、月々４万円も生活が楽になり、高い金利の消費者金融の借り入れも消えてとなれば、お客様としては何が何でもお願いしますとなりますよね。
本当に武魂は神様扱いされたこともあります。
ただ、それがお役様の為になったかというと・・・ですが。
ここから先は長くなりますので、続きはまた明日にでも書きます。
それでは今日のところはこれにて。