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どれだけ表面的な利回りが高くとも、
経費が過大になってしまっては
意味がありません。
不動産投資においては、
ランニングコストが全く掛からない…
なんていうことはまずないので、
購入是非の検討時には、
ソコを把握しておきたいところ。
築年数等で差も出てきますから、
必ずしも該当するとは限りませんが、
物件の構造や規模によって
大まかには以下のレンジ（範囲）に
収まる傾向にあります。
対象不動産の賃料収入に対して、
・規模の小さな木造アパート
⇒10～15％前後
・規模の小さな4-5階建ての
一棟マンション
⇒15-20％前後
・規模が大きめな
エレベーター付の一棟マンション
⇒20～25％前後
ざっくりなところで
掛かる運営コスト（Opex）は、
こんな感じ。
内訳としては、
PM費用、BM費用、水光熱費、固都税 等の
恒常的に毎月や毎年で掛かってくるもの。
※「PM」はプロパティマネジメント、
収納代行（お金集めてオーナーに送金）他、
滞納督促等全般の管理委託料。
「BM」はビルメンテナンス。
清掃やエレベーター、消防点検等、
建物自体の維持費というイメージ。
これらを聞き出して（資料を貰って）、
年間での支出がこのパーセンテージ付近に
収まるようであれば、おそらく適正値。
乖離が大きすぎる場合は、
何か余計なコストが掛かっている可能性アリ。
ただし、ココでは現状を把握することが
まず第一であって、
「コストが高い＝すぐさまNG」
ではないので注意。
大家として提供しているサービスを
見直すことで、
削減を図れるコストであれば、
その物件が
実は優等生に生まれ変わるかもしれません。
【管理会社を変更する】（タイムリー…）
というのも分かりやすいコスト見直しの
手段ですが、
「近隣の土地を借上げて、
賃借人に提供している駐車場代」など、
不可欠な支出もあり得るので、
そこの見極めが大切です。
「あんなの切り替えちゃえば安くなるじゃん」って
(=ﾟωﾟ)ﾉ甘く考えていたら、
「ヤベェ！…切り替えできないじゃん！」
(;´･ω･)
みたいなのは避けたいところ。
こんなコスト見直しの手腕も
まずは↓の書籍から☆
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