住宅ローン借り入れ金額の正しい決め方

昨日は大手ハウスメーカーさんのセミナーで『ＦＰが話す！本当に正しい資金計画』とうタイトルでお話ししました。

この会社の支店長様は、ＦＰに大変理解があり気心も知れた方ですので、何の制約もなく話をさせてくれます。

今回の話は、住宅ローンの借り入れ額は、年収や買った家を貸して得られる賃料から判断してはいけない。ローンを借りた後、長い将来の家計のシミュレーションをして算出しましょうというものです。そのために、私達ＦＰは家計のキャッシュフロー表を作成しています。

これを受けて、今回の流れは・・・

１．キャッシュフロ－表の重要性を説明をする。

２．来場者の中で、キャッシュフロー表作成希望者には、ハウスメーカーが料金を負担してくれるので、弊社は無料で作成してさしあげる。

３．必要な個人情報をヒアリングシートに記入して提出していただく。

４．いただいた個人情報はハウスメーカーには流さない。

５．シミュレーションができたら、お客様が弊社に相談に来ていただき、弊社は改善点などをアドバイスする。

という仕組みです。

この仕組みは、お客様に大変好評で、昨日のご来場者の８割以上の方が申し込んで行かれました。

ハウスメーカーとしては、重要な情報は取れないものの、最低限の情報を得ることができるし、予算的に厳しいと思っていたお客様も改善することでローンが組めるようになるというメリットがあります。

私はハウスメーカーがごり押し営業で無理な住宅ローンを借りさせることには反対ですが、ＦＰと協力して住宅を建てられたお客様が長く楽しい生活ができるのなら、ハウスメーカーと協力することは全くやぶさかではありません。

今回のような仕組みは大変よい事例だと思いますが、ハウスメーカーにはなかなかここまで太っ腹な営業責任者がいないのですよ。

お客様のアンケートにも「強い売り込みでない姿勢が感じられ、大変良かった。」との言葉もありました。

いまや営業は、お客様の中心に考える姿勢が望まれているのです。旧態依然としたごりごり営業ではお客様の支持は得られませんし、スポンサーサイドの意向に沿ったセミナーは、支持されません。

大変楽しいセミナーの依頼をいただきありがとうございました。今日は、別のハウスメーカーさんのセミナーです。どうかなぁ・・・

住宅ローンから賃貸住宅経営・建物検査までセミナーが目白押し

梅雨入りというのに雨のない毎日が続きますね。

セミナー講師を依頼される側からすると、このような天気はありがたいです。大雨で客足が減るのは、講師料が減ろわけではありませんが寂しいものですから。

ここ一週間で５回のセミナーを担当するというハードな一週間になります。しかし、セミナーは自分の勉強にもなりますし、エンドユーザーの生の声を聴くチャンスでもありますので楽しい仕事ではあります。

住宅新築をご検討されている方に注意点を話すセミナーが２回。

今年の税制改正と融資の改正点をハウスメーカーのお客様に話すセミナー。

名古屋の賃貸住宅市場の見通しを話すセミナー。

ＦＰ資格者に、今後の住宅市場と相続税対策のあり方を説明する研修会。

一般に公開されているのは、６月１８日（木）開催の『賃貸住宅フェアin名古屋』だけです。

『賃料はいつ下げ止まるのか？データを基に徹底分析』というタイトルで、１２：００～１２：５０まで名古屋の賃貸住宅市場の今後を占います。

丁度私の前１０：４０～１１：３０のコマに『ファンド物件乱立で名古屋賃貸市場はどう変わったか？』というタイトルで、お世話になっている三輪不動産研究所の三輪先生が登場されます。（やりにくいなぁ）

緻密な話はそちらで聞いていただくとして、私のは大胆予想をお話ししたいと思いますので、両方聴いていただけると幸いです。

名古屋吹上ホールで入場無料で開催されます。アパート経営や土地活用をご検討の方は必見のイベントです。是非いらしてください。会場でお会いしましょう！

インフレかデフレか。

昨日の日経新聞夕刊『十字路』欄に「インフレかデフレか」という野村セットマネジメント経済調査部長榊茂樹氏の文章が掲載されました。

今、長期金利の上昇や商品価格の上昇に見られるようにインフレ懸念が出ている。国債の増発も懸念の一つ。

一方、雇用や生産の需要不足・供給過多は長引きそうで、賃金や生産物の価格は下がりやすい。

インフレかデフレかどちらだろう？どうも二者択一ではなさそうだ。二つの混在が続きそう。

私が言うのも何ですが、大変素晴らしいコメントだと思います。資源価格は高騰するかもしれないけれど、生産物の価格に反映できず、物価は上がらないので企業収益は圧迫され、家計は購買能力を低下させるというインフレとデフレの混在。

前から書いていますが、水野和夫氏の『１００年デフレ』で予測されたようなゆるやかな長期デフレの中に、多発性バブルが起こる経済が相当長い期間続くというのが、今後の経済だろうと考えます。

従って、投資・投機で儲けようとするなら、多発するバブルにうまく乗って利益を上げたら、すぐに逃げ（ここまでがインフレ対策）、一定の額はキャッシュで保管しておく（ここはデフレ対策）という手法が必要になるのではないでしょうか。

インフレとデフレを両睨みして、うまく立ち回る時代。そんなこと昼間仕事をしている普通のサラリーマンではできませんね。

定額給付金とか年金とか言わないで、老後を安心して暮らす方法

年金とか失業保険とか生活保護というような社会保障制度がありながら、生活が厳しい人が多いので社会問題となります。

この解決方法として、人間が最低限度生活できることを無条件で全国民に保障するベーシックインカム（ＢＩ）という制度が良いのではないかと書きました。

全国民に、例えば月額１５万円を無条件で支給するという制度で、これに近い制度がオランダなどで行なわれています。

この制度については「財源があるのか？」とか「そんなことしたら勤労意欲が低下する。」などの批判が多いのです。

そこで、その一歩手前の制度として、先日経済財政諮問会議で提案された「給付付き税額控除」が話題になっています。

この制度は所得税を減税する控除額を決めて、納税額がそれを下回るような低所得者には、差額を現金給付するというものです。これなら高所得者も低所得者も恩恵を被れます。日本では民主党が興味を示しているそうです。

この制度はすでにイギリスで運用されていますが、所得額を虚偽申告して不正受給する輩がいるので、完璧な制度とは言えないようです。

虚偽申告者の摘発にコストをかけるのであれば、一層のことＢＩで全員に一定額を払っておけば、事務手続きは簡素化されます。

いずれにしても、現代国家の役割は国民に最低限度の文化的生活を保障することでしょうから、更に一歩進めてＢＩを導入していただけば、大方の社会保障問題は解決すると思うのですが・・・

これには社会保障でメシを食っている官僚や取り巻きが反対するでしょうね。

名古屋賃貸住宅フェアが迫ってきました

今年で５回目となる全国賃貸住宅新聞社主催の『賃貸住宅フェアin名古屋』が、開催されます。

私も５回連続で賃貸経営セミナーを担当させていただきます。毎年難しいテーマをいただくのですが、今年も『賃料はいつ下げ止まるのか？データを基に徹底分析』という大変なテーマとなりました。

いまや全国一厳しい賃貸住宅市場となってしまった名古屋エリアは、この１～３月の繁忙期に成約賃料が１５％程度下がりました。

これを一過性の出来事と見るのか、来年以降も続くのか？このあたりが今回の論点になると思います。

ただ、賃貸市場にはオーソライズされた賃料データというものがありません。経済の重要な指標でもある賃料相場は、業者の成約情報として公開されていないのです。

そのため「データを基に徹底分析」となると、各社のデータを頂戴して加工した上で匿名で公開する了承をとらないといけないので、少々大変なのです。ここは弊社のような零細企業の弱点。

できることなら、不動産売買情報のように経済指標の一つとして賃料相場も公開されるとよいと思います。

そのような難しさもあって、６月１８日（木）１２時からのセミナーですが、まだ原稿が出来上がっておりません。今から頑張って作りますので、是非いらしてください。

名古屋・吹上ホールにて、１７～１８日。１０時から１７時まで。入場無料。詳しくは全国賃貸住宅新聞社のホームページでご覧下さい。会場でお会いしましょう。