総額１０億円の賃貸マンション投資を考えているお客様

知人の紹介で総額１０億円の賃貸マンション投資を検討しておられるお客様にお会いしてきました。

ところが、考え方に大きな開きがあり、意見交換だけで２時間くらいかかってしまいました。

お客様「面倒なことは嫌なので、一棟で１０億円の物件が欲しい。」

私「地震や事故事件などのリスク分散を考えて、３億円程度を３棟にされてはどうでしょうか。また、仮に将来売却となった場合、名古屋地区では１０億円単位の物件を購入できる人はいませんので、出口戦略上も３億円程度がよろしいと思います。」

お客様「金融危機で一気に価格が下がっているので、すぐに購入したい。」

私「確かに価格は下がっていますが、景気の遅行指数である賃料が今後下がりますので、せっかく安く購入されても利回りは低下します。賃料のドミノ現象がひと段落する数年後ではどうでしょう。」

お客様「ちまちました物件は嫌いなので、富裕層狙いで家賃２０万円位の物件が良い。」

私「その路線はよいと思いますが、１０億円全部をそこに投資されるのはどうでしょう？」

お客様「築年数は３年以内を希望。」

私「築年数が新しい物件は、新築プレミアがあって賃料が高めについていますので、購入後利回りが低下することも考えられます。中古であれば、管理が十分してないために賃料が割安になっている物件もありますので、対象を拡げられてはどうでしょう？」

ことごとく異なる考え方ですので、大変楽しくお話しさせていただきました。

ご本業は、１つ数千万円もするような商品を全国の富裕層に販売されている方ですので、それなりの情報もお持ちだと思いますが、オール借り入れでお考えの投資は難しいのではないかと思った次第です。

不動産投資に対する私の考え方が全部出ているので、実際の内容を少し加工して書かせていただきました。