いつもは土曜日更新ですが、疲れ果ててました日曜日更新です
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平成２８年
不動産価格は上昇傾向
結果から先に書きますが、平成２８年で仕入れできたのは１物件だけです
入札に参加しますが勝てなくなります
これまで、利回りは表面１０％以上は当たりまえ、NOIは９％以上は当たりまえでしたが
この基準では購入できなくなっていました
仲介「TAIさん、生保の入札物件です」
私「福山市？、あまり知らない土地ですね」
福山市は広島県で２番目に大きな市、人口は４５万人、新幹線が停車します
広島市での入札は負けてばかりでした
私「う～ん、競合が激しいんじゃないですか」
仲介「入札に参加できる業者はある程度は絞られるようです」
平成２３年から２７年ころは、生保さんの入札物件が市場に多数でていました
当初はオープン入札でしたが、入札後に購入した会社が
・すぐに転売する
・管理の質が落ちる
・管理会社を切って変更する
などの行為がありました
やっている事はおかしな事ではないのですが、売主側からみると
・すぐに転売されて気分が悪い
・自社が所有してる時に入っていただいたテナントさんが多数いる、管理の質が落ちてなんで売ったんだとクレームがくる
・管理会社と人事面の交流がある、管理会社が変更になる事で管理会社の経営が苦しくなる
などの問題がでていました
他の購入会社さんが色々してるのは知っていました、当社が同じことをやらかった理由は
・すぐに転売する
⇒『物件を売るのは没落の始まり』が信念の親父がいるので売れなかった
・管理の質が落ちる
・管理会社を切って変更する
⇒私の個人的な考えですが、購入して所有者が変更、管理会社も変更になると現場は混乱するので管理会社の変更を不可としてました
また、平成２１年から平成２７年くらいは管理会社も多方面からの値引き依頼で大変な状況でした
値引き競争で管理会社は管理物件の争奪戦をしていましたので
当社購入後の値引き交渉に応じていただけました
（今は管理会社から値上げ交渉）
保守的な考えで行動していたら、生保さんからの信頼度が上がってました
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私「入札に参加するのは何社ですか？」
仲介「内覧予定は〇社くらいです」
凄く少ないです、このうち実際に札入れしたのは片手で足りるくらいの件数
少し無理をして入札
仲介「TAIさんが一番手です」
私「ありがとうございます」
物件を購入するために８億１千万の借入をします
平成２１年からの物件購入金額の合計がついに
１０１億１千万
投資総額が１００億を超えました
小さな会社でしたが、８年間で１００億超を調達し投資することに
これが、今の当社の強みになってます
福山市で購入した物件、空室を埋めて現在の月額家賃が９００万（税抜き）年間家賃は１億８百万で順調な運営ができています
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