築30年超えマンションに一生住める？③

少々時間が空いてしまいましたね。
一応、築30年超えマンションに一生住める？②の続き物です。

区分マンションの土地所有権は敷地権割合又は
土地持分から成り立っています。

大方、分母が数十万で分子が専有面積を４桁の数字に
置き換えたものとなっています。
この分子の数字が多ければ多いほど、
そして分母の数字が小さいほど価値があるということです。

例えば、
ファミリーマンション３LDKの専有面積が７０．０１㎡で
分母が任意の数字で１０００００とすると、
１０００００分の７００１となります。

このマンションの土地面積が３３３．３３㎡だったとすると、
３３３．３３㎡×７００１／１０００００≒２３．３３㎡
となりこの区分マンション１部屋の土地持分は
約２３．３３㎡となります。

この数字はこのマンションを取り壊した場合の
この１部屋の理論的な持分価値となります。
この数字は大きければ大きいほど良いのでしょうが、
あくまで相対的なものと考えるべきものと私は思っています。

例えば、
同じような比較対象マンションを見つけ、
又は複数の購入候補があればそれとの比較ですね。

そして、もうひとつは、
築３０年越えマンションにおける解体後をにらんだ
資産価値を計る材料にするということです。

この場合は絶対的な数字として捉え、
経験的な数値ですが、
区分マンション１室の専有面積以上の土地持分がある
物件もありました。

これだと解体後そこで一戸建ての家が建ちます。（笑）

こういう評価を考えると築年数の古い区分マンションも
少しは面白く化ける物件も出てきそうですね。

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