実家の建て替え計画は着々と進んでいます。
仮住まい先を見つけるのは大変でした。短期で貸してくれる先が少ないのはもちろん、あっても両親の年齢だと難しく・・。
なんとか見つけて引っ越し準備をしましたが、半世紀の蓄積で物があふれてどこから手を付けていいやらって感じでした。
ギリギリだったけど、ここで建替えを決意してもらってよかったです。
このまま実家を残されたら途方に暮れていたことでしょう・・
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なぜか友人にも賃貸住宅経営をしている人や賃貸併用住宅に住んでいる人が多い（本当に偶然）のですが、10年前にH－ベルで建てた友人が、一括借り上げの利率を教えてくれました。
その率10％、管理費込みで15％とのこと。
取りすぎでは？？？
それとも都内以外はそれが相場なのでしょうか。
その利率、私ならマスターリース契約しないなって思いました。
色々な考え方や、事情があるのでしょうね。
2026年春、建築資材の値上げが一斉に通知されたとの報道を見ました。
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ほぼ全ての資材が10〜20％値上げ
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一部は40〜50％の値上げ
着工前の物件を抱える零細工務店は赤字確定 というレベルで、業界関係者が「ほぼ死ぬ」と言っている状況らしい。
窓・ドアなどの建材も5〜10％値上げが予定されているとのこと・・
実は大手HMを検討する前に、「RC造ができる工務店という選択」についてもちょっと考えたんですよね。
HMは広告費とかある分割高だし、工務店RCのほうがHM重量鉄骨より品質が高く値段も安いかも、と。
しかし、RC造で本当に良いものを建てようとすると、
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設計事務所選び
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施工会社選び
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見積の妥当性チェック
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現場管理の第三者監理
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瑕疵が出たときの交渉力
ここまで全部、自分で背負うことになる。
正直、そこまでやる覚悟がないし、時間をかけているうちに金利が上がるかも。
そう考えて、おとなしく大手HMに限定して検討しました。
大正解だったなって思います。
工務店の多くは、
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資本金が小さい
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運転資金に余裕がない
請負契約後に資材が値上がりしても、 契約金額は変えられない＝工務店が赤字をかぶる。
今後、倒産リスクは本当に現実的。古家を更地にしたタイミングで倒産して途方に暮れる、最悪の事態もありえる。
一方積水ハウスのような大手は、契約金額を守る体力がある。
社名にかけて、予定通りに竣工してくれると信じています。
以前書いた通り、へーベルハウスはギリギリまでプランを出さず。
初の顔合わせ（？）の段階から「建設地のマーケット調査を始めます」と宣言、その後ずっと「今チームでいろいろ動いています」とか言ってたのに、口だけ。
積水ハウスのプランに私たちが惹かれていると焦りだして、やっとプランと収支計画出してきました。
それも、10日後には借上賃料が各部屋約10万近くUPするような、杜撰なプラン。
私は当初はへーベルハウスで建てたいと思っていたから、この対応には本当にガッカリだったのですが、最近某SNSで、へーベルに「他社と相見積もりとるつもりなら、うちはプラン出しませんと言われた」との書き込みを発見。
やっぱり、社としてそういう対応なんでしょうか。
え、すごい自信。世の中そんなに「へーベル様しか見えません。どんなお値段、プランでも御社で建てたいです」という信者がいるのか。こんなにヘーベルで建てたいと思っていた私が、完全に熱が冷めるほどに、どうかと思う姿勢。
最後に出してくれた超優遇、その半分の熱意をはじめから見せてくれたらよかったのに。
Hハウスにするか悩みに悩んで、将来性と説得力で積水ハウスと請負契約を締結しましたが、今のところこの判断で良かった、と思うことばかり。
今まで家を建てたことがないので比較できませんが、営業マンの業務遂行能力、プロジェクトのマネジメント力に不安感が全くなくて、嬉しいです。
私は数年前まで某上場企業で働いていて、関連部署と連携をとりつつプロジェクトを進める・・みたいなことに慣れていました。そのため、今回賃貸併用住宅を建てるにあたり、色々判断するために必要な情報を自分で集めてそれを営業マンに確認したり、状況を報告してもらったり・・みたいなことを、ある意味仕事のノリでガンガンやっているのですが、それに対する積水の営業マンの動きが、早いし期待以上の情報量だし、すぐにキーパーソンに繋いでくれるし、モヤモヤすることが全くないです。
今、金融機関との交渉事をやってくれているはずなのですが、もし期待している結果がでなくても、「〇〇さんができなかったのなら、それは仕方ない」と思える、たぶん。
営業マンの第一印象は、クールすぎて、ちょっと偉そうに見えて、正直あまり好感持てなかったのですが、どんどん信頼が積みあがってきています。全然笑ったりしない人なのですが、たまには笑顔を見せて欲しい。
積水ハウス、値段だけではなく営業マンも一流だな、と感心しています（偉そうですみません・・）。
この調子で、良い建物を、納得感のある経緯にて、完成させてほしいです。
賃貸併用住宅への建て替え計画を進め始めて、約半年。
やっと積水ハウス（ここから伏字なし、タグも付けます）との建物請負契約締結に至りました。
思っていたより、大変です。
家族の意見と取りまとめ
営業さんとのやりとり
情報収集
収支、税金などの試算
気持ちが揺れる両親のメンタルケア
プロコン図を作成して建替えに向けて関係者の意思統一をはかったり
資金計画を確認したり
税理士相談に行ったり
減額ポイントを見積もりから探して営業さんに確認したり
提示家賃の妥当さを確認するために、スーモやシャーメゾン、へーベルメゾンサイトに張り付いたり
正社員時代にプロジェクトリーダーやった経験が活きました。
本当に、これずっと主婦だったらできなかったと思う・・。
（あと、パワハラ事務所のパート辞めて正解すぎた）
本契約まで、はたまた完成するまで、
まだまだいろいろなことが起こるのだろうな・・と覚悟しています。
尚、建物請負契約を締結するまでに、家族の修羅場は2回ありました。
大きな計画を進めると、今まで表面化していなかった問題が噴出するんだなあ、と学びを得ました。
Hハウスの提示した一括借り上げの家賃が低く、Sハウスに依頼することがほぼ確定したものの、見直し後の数字を見て欲しいとHハウスに頼まれた件、続きです。
Hハウスの２回目の収支計画書はすごかったです。
借り上げ家賃は全室ほぼ10万UP、建築費の値下げ、その他おそらくここには書いてはいけないレベルの優遇提案を頂きました。
これが実現すれば、代替わり後に積み上げた家賃収入で繰り上げ返済すれば、借入残高が超・安心の額まで下がり、勝ち確定。
やらなきゃ損！レベル。もうSハウスに決めていた心が、揺れました。
でも・・「なぜこれを、前回出せなかった？？？」という疑念が拭えず。
なんで10日ちょっとで、前回の家賃査定から10万も上がるのか。一流ハウスメーカーの名に懸けて、すぐに家賃減額交渉をすることはないのかもしれないけれど・・この建築費で、Sハウスの提案と同じ家賃をとれるほど世の中甘くないのでは？と思っちゃうんですよね。とりあえず請け負いたいから、強気家賃を提示しているだけなのでは？と。そんなことないのかもしれないけれど。
Sハウスのプランは、建築費が高いだけあって外観の意趣性も高く、共有部も豪華。
Hハウスの外観は、私はモダニズムって感じで大好きですが、高い家賃を払う人たちの心に刺さるのはどっちかというと、Sハウスだと思う。
さらに言うと、シャーメゾンは高額家賃物件とそうでないものでは外観写真ですぐわかるし、建物ごとに差別化できている一方、へーベルメゾンは立地以外差別化が弱く、そっくりに見える。・・なんなら、戸建てのHも、大きさ以外似ている。
20、30年後の長い目で見たら、建築費の差額は家賃の維持率や税対策効果でそこまで影響ないかもだし、その他優遇だって、Sハウスが駐車場を1台多くとれているから、そこでトントン・・とまではいかないけど、差は縮む。
優遇は期間限定だけど、駐車場の余裕はずっと続くし。
その他でもSハウスのほうが上手に見える箇所があり・・
この経緯でHハウスをとって、何か「話が違う」みたいなことがあったら、後悔が強そう。
Sハウスをとった場合、Hにすればよかった～とは思わない気がして。
だって、建築費以外の収支は所詮計画だから、Hならうまくいっていたかも～と思える根拠が薄い以上、あまり意味がない。
ということで、建物請負契約はSハウスと締結しました！！
万が一今後、本契約前にSハウスと仲たがいしたら、Hハウスに鞍替えします（Hの営業さんもOKしてくれました）。
これからいろいろ決定していくのが、楽しみです。
先日、「Sハウスとの契約は待ってもらうから、次回Hハウスさんの収支計画を、御社のマーケティング調査結果を踏まえてもう一度見せてください」とメールしたら、３日たっても返事がこなくて、お別れを決意した件の続き。
結局3日後の夕方に「今から会議するのだけど、提案で変えて欲しいところはドコ」的なヒアリング電話がありました。
最終通告のメールに反応せず、会議直前の電話かよ・・と脱力。
その後一週間経過したところで、「〇日には新しい収支計画がでるので、その時プレゼン動画も見て欲しい。関係者集めてください」と電話がありました。
オイオイ、〇日って指定した期限（Sハウスに待ってもらう期限）を過ぎているのですが、メール読みました？？って感じ。
しかもプレゼン動画って。そんなの我々は求めていない。
問題は、近隣より安い家賃設定だったんです。それにより、収支がSハウスよりかなり悪いのが致命的でした。
建築費はSハウスのほうがダントツ高い（フルスペック仕様）けれど、収支はSハウスのほうが良くなってました。
それに、おなじHハウスの近くの新築物件（募集中）1Fと、同じ広さでうちのほうが駅に近い（劣っているのは床暖房の有無程度）2Fが、４万安い。SUMOで検索した他物件と比較しても、2万は安い。
それを何度も質問しているのに要領を得ない回答しかもらえず、賃料の再検討を要求していました。
結果、直近の電話で「間取りを工夫して、賃料を上げたい」とか言われたのですが、それができるのならなぜ最初からしないの？？？
設備とかコンセプトの変更ならわかるけど、間取りって・・。
こりゃダメだと思って、「もう、このお電話でお断りしたい」との言葉が出てしまいました。
食い下がられて、あと一回、私だけで説明を聞くことになりましたが、気が重いです。
ほぼほぼSハウスで進めることが決まったので、Dハウスさんにお断りの連絡をしました。
営業の青年は本当に一生懸命動いてくれていたので、心苦しい。
「ダメだったところを修正してもう一度提案したい」とお願いされたけれど、タダ働きさせることになるのは嫌なので、「もしSハウスと拗れて再出発することになったら、またお声かけさせてください」とお断りしました。
Dハウス、勝手な印象ですが、会社として営業担当のバックアップシステムが足りていないように思えました。
現場任せというか。敷地調査とかマーケティング資料は申し分ないのですが、間取りとか収支の資料が手作り感満載。
とにかく営業さんが大変そうだなと思いました。なんだかんだ6、7回は対面したので、営業さんに情が移ります。
検討 するメーカーを3社にして正解でした。2社断るのが、メンタル的に精一杯かも。。
賃貸併用住宅への建て替えを検討し始めて数カ月、解像度が上がってきました。
結論、建築費が高騰し下がる気配もなさそうな今般において、賃貸併用住宅を建てて、賃貸部分の不労所得GET！は難しそうです。
子世代（マンションあり）＆投資家目線では、相続後に更地にして一部か全部か売却し、税金払った残りの資金を金融市場で運用することが経済合理性高し。
大手ハウスメーカーで検討するからこんなかんじだけど、地元工務店とかに見積もり取れば世界が変わるのかもしれないけど、
倒産リスクとかノウハウとか考えたら、億を優に超える案件を依頼する勇気はありません。
ただ、相続後に・・といっても、その時には私たちは70歳超えた高齢者になっている可能性も十分あるわけで、、
老老相続って、無駄の極みに思えます。
それなら、今後インフレが進んだら子どもたちが都内に家を持つことは難しいかもだし、15年後くらいに子の家を買ってあげるつもりで繰り上げ返済して部屋をひとつ買い上げ実需で使うなら、ハウスメーカーの割高賃貸建設もアリじゃない？と思いました。
相続税をゼロにできる可能性もある。
自宅の老朽化、という問題は小手先のリフォームでは応急処置にしかならないとも思うし・・。
いやー、親の土地を維持して次世代につなぐだけで精一杯とは。
土地の売却益を自分たちの老後資金にしようと考えない私たちを褒めて欲しい。。。