建築資材高騰のニュースに思うこと（積水ハウスと契約して良かった）

2026年春、建築資材の値上げが一斉に通知されたとの報道を見ました。

• ほぼ全ての資材が10〜20％値上げ

• 一部は40〜50％の値上げ 

着工前の物件を抱える零細工務店は赤字確定 というレベルで、業界関係者が「ほぼ死ぬ」と言っている状況らしい。

窓・ドアなどの建材も5〜10％値上げが予定されているとのこと・・

実は大手HMを検討する前に、「RC造ができる工務店という選択」についてもちょっと考えたんですよね。

HMは広告費とかある分割高だし、工務店RCのほうがHM重量鉄骨より品質が高く値段も安いかも、と。

しかし、RC造で本当に良いものを建てようとすると、

• 設計事務所選び

• 施工会社選び

• 見積の妥当性チェック

• 現場管理の第三者監理

• 瑕疵が出たときの交渉力

ここまで全部、自分で背負うことになる。

正直、そこまでやる覚悟がないし、時間をかけているうちに金利が上がるかも。

そう考えて、おとなしく大手HMに限定して検討しました。

大正解だったなって思います。

工務店の多くは、

• 資本金が小さい

• 運転資金に余裕がない 

請負契約後に資材が値上がりしても、 契約金額は変えられない＝工務店が赤字をかぶる。

今後、倒産リスクは本当に現実的。古家を更地にしたタイミングで倒産して途方に暮れる、最悪の事態もありえる。

一方積水ハウスのような大手は、契約金額を守る体力がある。

社名にかけて、予定通りに竣工してくれると信じています。

積水ハウスの一括借上システム

積水ハウスの賃貸住宅は、一括借上とセットです（例外があるのかもしれないけれど）。

HM4社検討しましたが、必須なのは積水ハウスだけでした。

正直、当初は「一括借上なんて借地借家法で積水が有利で、家賃相場がさがったら普通に減額交渉されるし、絶対ナシ」と考えていました。でも、色々解像度が上がると、悪いことばかりではないな・・と思い始めました。

うちの場合、2，3LDKのファミリー向け賃貸なので、戸数がすくなく家賃は高め。1部屋の空室リスクが大きい。

積水の借上保険料4.5％＋管理5.5％。

4.5％の空室リスクなら、住民入れ替えで普通に発生するだろうから、保険料としてありでは？

もちろん免責事項もあるけれど、許容範囲。

ということで、あれだけ抵抗があったのに、マスターリース契約を結びます。

後悔しませんように！

固定金利に迷いなし

ここ一週間、借入金利のことばかり考えています。

今申込しようとしているのは、某35年固定融資（賃貸住宅用）。

金利は1.95％です。今のところ。

おそらくZEH優遇は適用できて、当初15年間は1.75％。これがとれると信じて、GOサイン。

変動が今1％未満だから高いようにも思いますが、事業用でこの金利なら私は買いかなと判断。

以下、chatGPTに聞いた今後10年の変動金利予想。

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10年間の変動金利イメージ（あくまで“ざっくり予想”）

※ここからは、公開されている見通しや過去の金利水準を踏まえた“シナリオ”であって、確定予測ではありません。

期間イメージ	想定される変動金利水準（優遇後の実行金利イメージ）	雰囲気
〜3年後	0.4〜1.0％前後	じわじわ上昇期
3〜5年後	0.7〜1.3％前後	上昇が一服〜緩やか
5〜7年後	0.8〜1.5％前後	景気次第で上下
7〜10年後	0.8〜1.8％前後	物価・成長次第で幅広く

ポイント

• 短期〜中期（〜3年）: 日銀の追加利上げが続くと、変動金利は今より0.2〜0.6％程度上がる余地があると見る見方が多いです。

• 中期（3〜7年）: 景気が落ち着けば利上げペースも鈍化し、「1％前後で落ち着く」シナリオも十分ありえます。

• 長期（7〜10年）: 日本の成長力・インフレ率が本当に変われば1.5％近くまで上がる可能性もある一方、景気が弱ければ再び低金利寄りに戻る可能性もあります。

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この勝負、吉と出るか・・

子育て配慮優遇も基準を満たせば、当初15年間金利は1.55％で、これが実現したら最高。

1.75％なら、保険料として納得プライス。

全期間1.95％は、迷いがあるけど仕方ないかな・・という温度感。

借入金額が大きいので、金利変動リスクは事業にとって致命的。やはり、変動金利の選択肢はありませんでした。

「へーベルハウスは相見積もりを許さない」説

以前書いた通り、へーベルハウスはギリギリまでプランを出さず。

初の顔合わせ（？）の段階から「建設地のマーケット調査を始めます」と宣言、その後ずっと「今チームでいろいろ動いています」とか言ってたのに、口だけ。

積水ハウスのプランに私たちが惹かれていると焦りだして、やっとプランと収支計画出してきました。

それも、10日後には借上賃料が各部屋約10万近くUPするような、杜撰なプラン。

私は当初はへーベルハウスで建てたいと思っていたから、この対応には本当にガッカリだったのですが、最近某SNSで、へーベルに「他社と相見積もりとるつもりなら、うちはプラン出しませんと言われた」との書き込みを発見。

やっぱり、社としてそういう対応なんでしょうか。

え、すごい自信。世の中そんなに「へーベル様しか見えません。どんなお値段、プランでも御社で建てたいです」という信者がいるのか。こんなにヘーベルで建てたいと思っていた私が、完全に熱が冷めるほどに、どうかと思う姿勢。

最後に出してくれた超優遇、その半分の熱意をはじめから見せてくれたらよかったのに。

積水ハウスさんの営業マンは、かなりのシゴデキ

Hハウスにするか悩みに悩んで、将来性と説得力で積水ハウスと請負契約を締結しましたが、今のところこの判断で良かった、と思うことばかり。

今まで家を建てたことがないので比較できませんが、営業マンの業務遂行能力、プロジェクトのマネジメント力に不安感が全くなくて、嬉しいです。

私は数年前まで某上場企業で働いていて、関連部署と連携をとりつつプロジェクトを進める・・みたいなことに慣れていました。そのため、今回賃貸併用住宅を建てるにあたり、色々判断するために必要な情報を自分で集めてそれを営業マンに確認したり、状況を報告してもらったり・・みたいなことを、ある意味仕事のノリでガンガンやっているのですが、それに対する積水の営業マンの動きが、早いし期待以上の情報量だし、すぐにキーパーソンに繋いでくれるし、モヤモヤすることが全くないです。

今、金融機関との交渉事をやってくれているはずなのですが、もし期待している結果がでなくても、「〇〇さんができなかったのなら、それは仕方ない」と思える、たぶん。

営業マンの第一印象は、クールすぎて、ちょっと偉そうに見えて、正直あまり好感持てなかったのですが、どんどん信頼が積みあがってきています。全然笑ったりしない人なのですが、たまには笑顔を見せて欲しい。

積水ハウス、値段だけではなく営業マンも一流だな、と感心しています（偉そうですみません・・）。

この調子で、良い建物を、納得感のある経緯にて、完成させてほしいです。

定番の悩み・変動金利か固定金利か

賃貸併用住宅の建築費は、8割を借り入れます。

35年固定金利で、事業性を評価いただき借入可能。

金利はZEH認定されれば当初15年間は1.75％、その後は1.95％。

フラット35は2％超えている中、今ならギリギリ2％割れかつ、変動と違って申込時の金利で確定できる！

素晴らしい！

・・ということで、35年固定で借りることになるのですが・・

変動も捨てがたく、迷いが・・！

変動の場合、融資実行となる1年後に金利が決まり、おそらくそれまでに25BP×２回の利上げあり。

そうすると優遇後の金利で、1.2％くらい？場合によっては3回の利上げで、1.5％くらいもあり？

変動1.5％になるのなら、固定1.75％は「買い」ですよね。でもZEH適用にならず1.95％なら？

差額、保険料には高くない？という気もする。

そんなことをずーーっと考えています。でも、結局固定にするんだろうな。

20年後、変動金利3％になっている可能性もあるし、インフレで家賃収入が順調なら固定が多少損でも許容範囲だし。

借入額が大きい＆安定した事業性、これを考えたら、固定一択・・ですよね？？

【余談】家の建て替え計画推進は、本当に大変

賃貸併用住宅への建て替え計画を進め始めて、約半年。

やっと積水ハウス（ここから伏字なし、タグも付けます）との建物請負契約締結に至りました。

思っていたより、大変です。

家族の意見と取りまとめ

営業さんとのやりとり

情報収集

収支、税金などの試算

気持ちが揺れる両親のメンタルケア

プロコン図を作成して建替えに向けて関係者の意思統一をはかったり

資金計画を確認したり

税理士相談に行ったり

減額ポイントを見積もりから探して営業さんに確認したり

提示家賃の妥当さを確認するために、スーモやシャーメゾン、へーベルメゾンサイトに張り付いたり

正社員時代にプロジェクトリーダーやった経験が活きました。

本当に、これずっと主婦だったらできなかったと思う・・。

（あと、パワハラ事務所のパート辞めて正解すぎた）

本契約まで、はたまた完成するまで、

まだまだいろいろなことが起こるのだろうな・・と覚悟しています。

尚、建物請負契約を締結するまでに、家族の修羅場は2回ありました。

大きな計画を進めると、今まで表面化していなかった問題が噴出するんだなあ、と学びを得ました。

【建物請負契約締結HM決定！】Hハウスの２回目の家賃提示

Hハウスの提示した一括借り上げの家賃が低く、Sハウスに依頼することがほぼ確定したものの、見直し後の数字を見て欲しいとHハウスに頼まれた件、続きです。

Hハウスの２回目の収支計画書はすごかったです。

借り上げ家賃は全室ほぼ10万UP、建築費の値下げ、その他おそらくここには書いてはいけないレベルの優遇提案を頂きました。

これが実現すれば、代替わり後に積み上げた家賃収入で繰り上げ返済すれば、借入残高が超・安心の額まで下がり、勝ち確定。

やらなきゃ損！レベル。もうSハウスに決めていた心が、揺れました。

でも・・「なぜこれを、前回出せなかった？？？」という疑念が拭えず。

なんで10日ちょっとで、前回の家賃査定から10万も上がるのか。一流ハウスメーカーの名に懸けて、すぐに家賃減額交渉をすることはないのかもしれないけれど・・この建築費で、Sハウスの提案と同じ家賃をとれるほど世の中甘くないのでは？と思っちゃうんですよね。とりあえず請け負いたいから、強気家賃を提示しているだけなのでは？と。そんなことないのかもしれないけれど。

Sハウスのプランは、建築費が高いだけあって外観の意趣性も高く、共有部も豪華。

Hハウスの外観は、私はモダニズムって感じで大好きですが、高い家賃を払う人たちの心に刺さるのはどっちかというと、Sハウスだと思う。

さらに言うと、シャーメゾンは高額家賃物件とそうでないものでは外観写真ですぐわかるし、建物ごとに差別化できている一方、へーベルメゾンは立地以外差別化が弱く、そっくりに見える。・・なんなら、戸建てのHも、大きさ以外似ている。

20、30年後の長い目で見たら、建築費の差額は家賃の維持率や税対策効果でそこまで影響ないかもだし、その他優遇だって、Sハウスが駐車場を1台多くとれているから、そこでトントン・・とまではいかないけど、差は縮む。

優遇は期間限定だけど、駐車場の余裕はずっと続くし。

その他でもSハウスのほうが上手に見える箇所があり・・

この経緯でHハウスをとって、何か「話が違う」みたいなことがあったら、後悔が強そう。

Sハウスをとった場合、Hにすればよかった～とは思わない気がして。

だって、建築費以外の収支は所詮計画だから、Hならうまくいっていたかも～と思える根拠が薄い以上、あまり意味がない。

ということで、建物請負契約はSハウスと締結しました！！

万が一今後、本契約前にSハウスと仲たがいしたら、Hハウスに鞍替えします（Hの営業さんもOKしてくれました）。

これからいろいろ決定していくのが、楽しみです。

Hハウス営業マンの時間感覚はどうなっているのか

先日、「Sハウスとの契約は待ってもらうから、次回Hハウスさんの収支計画を、御社のマーケティング調査結果を踏まえてもう一度見せてください」とメールしたら、３日たっても返事がこなくて、お別れを決意した件の続き。

結局3日後の夕方に「今から会議するのだけど、提案で変えて欲しいところはドコ」的なヒアリング電話がありました。

最終通告のメールに反応せず、会議直前の電話かよ・・と脱力。

その後一週間経過したところで、「〇日には新しい収支計画がでるので、その時プレゼン動画も見て欲しい。関係者集めてください」と電話がありました。

オイオイ、〇日って指定した期限（Sハウスに待ってもらう期限）を過ぎているのですが、メール読みました？？って感じ。

しかもプレゼン動画って。そんなの我々は求めていない。

問題は、近隣より安い家賃設定だったんです。それにより、収支がSハウスよりかなり悪いのが致命的でした。

建築費はSハウスのほうがダントツ高い（フルスペック仕様）けれど、収支はSハウスのほうが良くなってました。

それに、おなじHハウスの近くの新築物件（募集中）1Fと、同じ広さでうちのほうが駅に近い（劣っているのは床暖房の有無程度）2Fが、４万安い。SUMOで検索した他物件と比較しても、2万は安い。

それを何度も質問しているのに要領を得ない回答しかもらえず、賃料の再検討を要求していました。

結果、直近の電話で「間取りを工夫して、賃料を上げたい」とか言われたのですが、それができるのならなぜ最初からしないの？？？

設備とかコンセプトの変更ならわかるけど、間取りって・・。

こりゃダメだと思って、「もう、このお電話でお断りしたい」との言葉が出てしまいました。

食い下がられて、あと一回、私だけで説明を聞くことになりましたが、気が重いです。

Dハウスにお断りの連絡をする

ほぼほぼSハウスで進めることが決まったので、Dハウスさんにお断りの連絡をしました。

営業の青年は本当に一生懸命動いてくれていたので、心苦しい。

「ダメだったところを修正してもう一度提案したい」とお願いされたけれど、タダ働きさせることになるのは嫌なので、「もしSハウスと拗れて再出発することになったら、またお声かけさせてください」とお断りしました。

Dハウス、勝手な印象ですが、会社として営業担当のバックアップシステムが足りていないように思えました。

現場任せというか。敷地調査とかマーケティング資料は申し分ないのですが、間取りとか収支の資料が手作り感満載。

とにかく営業さんが大変そうだなと思いました。なんだかんだ6、7回は対面したので、営業さんに情が移ります。

検討するメーカーを3社にして正解でした。2社断るのが、メンタル的に精一杯かも。。