Sハウスさんの簡易試算によると、単純利回りが4％ちょっとで、修繕積立費を引いたらキャッシュフローはマイナス。
自宅部分の資金を頭金として出してもこれ。
土地があって、建物だけの費用でも、ローンを返すまでは賃貸部分のメリットはなし。今後もインフレが続くという確信があり、固定資産税や相続税対策になることだけのメリットで良い、という人しか建てられないのかと思いました。
他人に敷地の出入りをさせた挙句にこれではね・・とガッカリ。
ちなみに営業マンは「自宅部分が広いですからね。ここも貸せば収益物件になりますよ」って感じ。
いや、自宅の建て替えなのですが・・両親はどこに行けばいいのですか・・？
とにかく、アパート建てて、１０年で資金を回収して、という時代は終わっていました。
Sハウスは、動きが早い早い。
初回は近所の賃貸物件内モデルルームで打ち合わせ。
これがオシャレで、うちの分譲マンションより見映えが良い。
最近は若手の賃金も伸びているし、パワーカップルも多いし、高額賃料物件に力を入れている模様。
２回目は両親も一緒に、建設予定地近隣の物件を見学。これまた、度肝を抜く豪華さ。
賃料設定も、２LDKで30万超えはあたりまえ。それでも満室経営が続いているそう。
確かに、この時案内された物件が、その後1部屋空いてSUUMOに掲載されたのをウォッチしていましたが、すぐに埋まってました。
都内のマンション価格が暴騰していて、もう普通の若い人は買えないから、分譲クオリティの賃貸ニーズが高まっている模様。
そういえば大手金融に勤める知り合いが、新婚生活のためアパート探したけど、市までエリア伸ばさないと25万超えるっていってたな、と思い出す。
驚いたのはここから。
Ｓハウスさん、2回目でざっくりとした試算を出してくれたのですが、坪単価200万円（居住スペースではなく、建築面積で計算）！
オーナースペースは20%ちょっとで、頭金2割だしてもキャッシュフローはマイナス！
頭金2割、つまり自宅スペースはキャッシュで出して、マイナス。
いやいや、そんな提案に乗る人いるの？？
だったら現金で戸建て建てるわ、と思いました。
続く。
候補となるハウスメーカーに一通りお声かけが終わり、その後の展開は社風によるのだなとわかりました。
足並みそろえて、プランを提示してもらって4択、とはいかないものですね。
まずHハウスは、とにかくもったいぶる印象。
「今マーケット調査しています」「いろいろな提案を用意しています」「ご両親の住まいとして、要望を聞かないと」というばかり。
何度打合せ？しても、持って来るものは既存のパンフで、予約を取らせては展示場や近所の実例の見学、両親に要望のヒアリング。
その間に何度も、例の「契約しないとうちには１円も入らないので・・」と請負契約を迫る。
何も見せてもらってないのに、なぜHハウスで決められると思っているの？？と不思議でならない。
あと予定が決まるのもいつも直前。なんならこちらから「明日の打ち合わせは、結局何時からどこ集合ですか」と聞くこともたびたび。営業マン、肩書ついているベテランのはずで、本人の問題というより社内体制による現象ではないかと推測している。
人手がたりない、社内競争の関係で、要領が悪い連携しかとれない、こんな感じか？
結局、今の時点（１月）で、やっとプランの概要（賃貸何部屋、どの方向に部屋をとるか程度）が出てきた状態。
来週、見積もりから間取りまで作ってプレゼンしてくれるらしいのだけど、どうなるのだろう。
夫は「Hハウスと契約したら、完成はいつになるんだ。信頼できない」と言ってるので、よほど良いプランでないと、ここでお別れになりそう。
少し前まで、士業系事務所の事務員としてパートしていましたが、今は無職です。
新卒から正社員で働いていた会社は数年前に子どもの中学受験を機に退職していて、無事受験も終わったしパートくらいするか～と勤めてみたけれど、甘かった。
ぼんやり書くと、先生の右腕ベテラン事務員がパワハラ気質（尚、事務員は数人しかいない職場）。
私への当たりが強い（私も悪かったけど、最後はほぼ荒探しだった）こともあり、あっさり逃げました。
仕事中「あーーっもうーー！」とか叫びだしたり、幼稚すぎて怖かった。
通院でたびたび不在だったし、多分、どこか悪いんだと思う。
仕事自体は興味あったけど、扶養内の小遣い稼ぎ＆ボケ防止程度の気持ちでは、不安定な人のいる職場では頑張れない。
私の前に勤めていた人も同じ経緯で辞めたっぽくて、不幸な組織だなあと思いました。
経営者としてはベテランに辞められたら事務所が回らないから、どうしようもないのだろうけど、これからの少子化・人材不足の時代に、いつまでも「真面目なパートが薄給で雇えてパワハラにも耐えてくれる」なんて考えているとしたら、愚かでは・・？
私も、もうパートとかできないと自覚できて、諦めがつきました！
これから1年、賃貸併用住宅に関わるあれこれに全力投球できるし、楽しみ。
今回建てたら、60年は残る建物になるのだから、悔いがないようにしたいです。
＜Dハウス＞
Dハウスは、Webで賃貸併用住宅のタグが付いていた展示場に予約を取り、訪問。
あとで理解しましたが、別に自宅に一番近い展示場でも同じことでした。
営業マンは、きれいなお顔の青年（ルッキズムですみません）。
キッチリ議事録を残しつつ、ヒアリング＆都内賃貸住宅のあれこれを教えてくれました。
まずは測量図取らせてください！ということで、調査日の予約を取り、終了。
ちなみに、作成した測量図は他社に使用させてもOKと言ってくれました。
自社が汗をかくことを厭わないこの熱意、胸アツ（ここでHハウスの対応がさらに疑問に・・）。
＜Sハウス＞
Sハウスは、「近所の新築シャーメゾンを案内します」ということで、自宅徒歩圏内の新築の一部屋にて初回打合せ。
支店長と、若い営業マンが迎えてくれました。
次回は、もっと高級シャーメゾンを案内したいとのことで、予約をとり終了。
純粋な戸建てではないからか、結局Sハウスさんの展示場は一度も案内されず。予想外でした。
＜Pホームズ＞
Web予約で、近所（といっても遠い）の展示場を訪問。
第一印象としてはここの営業マン（中堅っぽい）が一番仕事できそうな雰囲気で、一緒に家作りしたいと思わせる魅力がありました。でも、H、D、S社と比較すると、やはり賃貸部屋の集客が不安だなという感想。
皆さま知ってます？Pホームズの管理会社はどこなのか・・
結局、後回ししているうちにPホームズの線は消えました。
お土産（防災グッズやクオカード）もらったのに、申し訳ない。
９月にHハウスへ賃貸併用住宅関係の資料請求をしたところ、若い営業マンからお電話をいただき、近くの住宅展示場で初回相談となりました。
電話をくれた若い営業マンではなく、ベテラン営業マン（見た目年齢から推測しただけだが）が登場。
一通り展示場をご案内いただいた後、色々（家族構成、立地条件、建て替え時期の希望など）ヒアリングされました。
驚いたことに、この段階から営業マンが「他社はどこをお考えか。〇〇などか（図星）。
おそらくこの規模の案件なら、各社チームを組んで力を入れてきて、どこもしっかりした提案をするはず。
４社すべてとやり取りするのは大変だし、うちも契約に至らなかったら一銭も入らない。契約してから話を進められないか」
みたいなことを言ってきました。
何、Hハウスで建てたかったら初めから忠誠を誓わないとだめなの・・？
４分の１の立場では、プランだしてくれない・・ってコト・・？
結構、ドン引きしました。
「色々調べるので、次回の打ち合わせは１０月中旬に」と言われて初回相談終了です。
１カ月先に、何を見せてくれるのだろう、ワクワク・・と、気を取りなおしました。
重量鉄骨三階建てに強そうなハウスメーカ４社へ、どのようにアプローチするべきか。
住宅系Youtuberやブロガーが「展示場にはいくな！優秀な営業マン紹介します」とか書いているけど、おそらくあれって紹介料もらってやっているわけで、信頼できず。
また、プロジェクトの規模的にハウスメーカーとしてもそれなりに力を入れて取りに行きたい案件のはずで、入り口が誰になろうが力のある営業がサポートするだろうと考えたのも本音・・。
ということで、普通にWEBから資料請求し、先方からの反応を待ちました。
尚、私はなんとなくHハウスで建てることになるかな？と思っていたので、真っ先にHハウスにお声かけ。
災害対策への信頼感、質実剛健なイメージ、賃貸併用住宅関係の資料の充実っぷり・・
事前に色々な間取りを拝見できて、とても楽しく、うちだったらどうなるのかなーっとワクワクしていました。
当初の各社イメージ（優先したかった順）
①Hハウス
賃貸併用住宅に力を入れているっぽい。モダンなデザインも好き！
②Dハウス
鉄骨メーカーの中では断熱に力を入れている印象。
寒い木造住宅からの進化を両親にも味わってもらいたい！
デザインは好きではないけど、お値段は一番お手頃そう？
③Sハウス
シャーメゾンが良いって不動産関係者の知人が推していたな・・。
あ、地面師にしてやられた企業だ（ごめんなさい！）
④Pホームズ
友人の家がこちらと聞いたな。意外に高額らしい。
外観のタイルが素敵だけど、賃貸への対応力はあるのか不安（管理会社の知名度がダントツ低い）
果たして４社を並行して吟味することは可能なのか？
と不安に思いつつ、エネルギーにあふれていたので
「どのメーカーにも相談したい！」という気持ちで、調査開始です！（歴史探偵風）
賃貸併用住宅を建てるとなると、おそらく3階建て。
オーナー部屋＋2LDK5部屋くらいと推測。
木造でも可能かもしれないけれど、耐久性や減価償却期間を考えたら重量鉄骨かなと思っていました。
となると、ハウスメーカーの選択肢が限られ・・
・Hハウス
・Sハウス
・Dハウス
・Pホームズ
この4社から選ぶことになりそうです。
コスパを考えたら、地域密着工務店とか検討すべきなのかもしれないけれど、
似たような事例への経験値や、倒産リスク、完成後のお付き合いを考えたら、ここは大手一択になりました。
正直、ハウスメーカー選びの初期段階では、建築費がここまで高額だとは思ってもいませんでした。
想定の倍でした。すごい時代・・！
団塊の世代が後期高齢者になり、都内の不動産に大相続時代がやってくる・・！
そんな記事を最近読みましたが、我が家もご多分に漏れず。
老朽化するバリアだらけの家屋、忍び寄る健康不安、相続税対策・・と問題が山積みです。
ここ数年、どうするどうする言いながらも先送りしていたものの、最近の建築費コストの急騰に金利の上昇。
今動かないと手遅れになるかもとの危機感から、2025年9月からついにプロジェクト始動となりました。
5カ月経過し、いよいよ契約が見えてきたため、記録を残す意味も込めてブログを始めました。
親の自宅は、23区内の某駅から徒歩8分ほどの住宅地。最近の一軒家なら3軒建つかな？くらいの広さ。
老年期の親の住まい問題だけならば、選択肢は色々あります。
・分筆し、駐車場と一戸建て平屋にする（住宅ローンは借りられないので、現金払いの範囲内）
・古屋をリフォームする
・土地を半分売って、マンションを購入
・アパートに建替えして、夫婦で高齢者施設に入居
などなど。
色々検討しましたが、賃貸併用住宅の魅力が勝りました。
建築コストは超高額になりますが、親は住み慣れた土地に住み続けられるし、相続税対策になるし、ローンが引けるし、最後は実需（子孫が貸部屋に住む）で吸収できるのが決め手です。
近所でマンションを買おうと思ったら、70平米の中古で1億5千万の世界。
今ある土地を利用するのが賢明だと思います。
まずはハウスメーカー選びから、記録していきます。
