「賃貸併用住宅で不労所得」は夢のまた夢

賃貸併用住宅への建て替えを検討し始めて数カ月、解像度が上がってきました。

結論、建築費が高騰し下がる気配もなさそうな今般において、賃貸併用住宅を建てて、賃貸部分の不労所得GET！は難しそうです。

子世代（マンションあり）＆投資家目線では、相続後に更地にして一部か全部か売却し、税金払った残りの資金を金融市場で運用することが経済合理性高し。

大手ハウスメーカーで検討するからこんなかんじだけど、地元工務店とかに見積もり取れば世界が変わるのかもしれないけど、

倒産リスクとかノウハウとか考えたら、億を優に超える案件を依頼する勇気はありません。

ただ、相続後に・・といっても、その時には私たちは70歳超えた高齢者になっている可能性も十分あるわけで、、

老老相続って、無駄の極みに思えます。

それなら、今後インフレが進んだら子どもたちが都内に家を持つことは難しいかもだし、15年後くらいに子の家を買ってあげるつもりで繰り上げ返済して部屋をひとつ買い上げ実需で使うなら、ハウスメーカーの割高賃貸建設もアリじゃない？と思いました。

相続税をゼロにできる可能性もある。

自宅の老朽化、という問題は小手先のリフォームでは応急処置にしかならないとも思うし・・。

いやー、親の土地を維持して次世代につなぐだけで精一杯とは。

土地の売却益を自分たちの老後資金にしようと考えない私たちを褒めて欲しい。。。

各社の経営計画書

賃貸併用住宅となると、自宅部分の他賃貸住宅が付随するわけで、その経営計画も大切。

各社、収支計画書と収益計画書を作成してくれました。

ただ、結構不誠実です。

キャッシュフローだけ見せて、これだけ収益がでますよ！という顔をするのですが、設備の減価償却が終わった後の税金部分（めっちゃ上がる）は未記載だったり、事業予算に工事中金利が入っていなかったり。

そもそも詳細見積もりがないブラックボックス状態の事業費なのに、「キャンペーン割引」とか入れてお得に見せていたり。

各種補助金も、基準をクリアして実際に受け取れるかは不透明なのに、織り込まれていたり。

正直に提示すると、「相続税対策以外、賃貸を付随させるメリットなくない？自宅部分を現金で買っても、キャッシュフローマイナスになるじゃん」と気が付いてしまうからだと思います。

そのあたり一番誠実だな、と感じたのはSハウスでした。

「見積もりより高額になることはありません。一番高く見積もっているので、ここから減額していくことになります」というスタンス。ストレスなくていいなと思いました。まあ、ぶっちぎりで、超！高額なのですが。。

Dハウスさんの場合

Dハウスさんの営業マンは好印象でした。

良く働く青年で、議事録、お礼メール、リマインドメール、と要所要所押さえてきて、安心感がある。

Dハウスは外観がダサイ（個人の印象です）なと感じつつ、鉄骨系メーカーの中で断熱が一番いいとか、坪単価が安めらしいので、有力候補でした。

しかし・・！設計が壊滅的でした。

素人でもわかる、「なぜその部屋割りにした・・？」の連続。

他メーカーの設計を参考に「こうして欲しい」と伝えたら２回目は良くなったけど、外観が・・。。

まあ、HハウスやSハウス見ちゃったら、大切な土地にこれを建てて、60年鎮座させようとは思えず。

お値段は一番安かった。

尚、D、H、Sのお値段比較は　1：1.5：1.8　って感じ。

DとS、ほぼ倍～～！！

仕様が違うから当然なのだけど、やっぱりSは高すぎかな。怖いな。

Hハウスの建築士さんは素晴らしい腕前だった

前回書いた通り、Hハウスは営業マンのプロジェクト推進能力に疑問あり。

本人の問題なのか（手際の悪さはたぶん本人）会社の問題なのかわからないけれど、どんなに建物が素晴らしくても、今後賃貸経営のパートナーとして頼りになるかと言われたら、Sハウスの企業力に大きく劣ると感じてしまいました。

借入の話とかプランの話とか、後手に回っていると判明したら「他社さんはどんなプランなのか」「こうしたらわが社で決まる、という決め手があれば応えたいから教えてください」という流れになったけど、そうじゃない。

Sハウスは「マーケット調査の結果、これがわが社の一押しのプランです。自信があります。乗りますか？どうしますか？」と見せてきて、疑問点を照会したらすぐに答えてくれる、収支も良くなるように調整してくれる、税理士相談も用意してくれる。

常に、素人の私たちの先を見ている感じがスゴイ。

もちろん計画通りに行くかわからないけど、そのリスクを取ってもいい、と思わせる魅力がある。

Hハウスのように「寄り添います」という顔をしているだけで一向に進まないのはヘンでしょう。

ただ、３か月後にやっと出てきたHハウスの外観デザインと間取り、これは素晴らしかった。

初めて設計士さんと打ち合わせしたのですが、いかにも芸術家肌の、素敵な人。

間取りも、修正して欲しいところは２か所程度。

模型まで用意してくれて、プレゼントされました。

（いや、これ完成したときに渡すものでは・・引き止め作戦か）

でも、Sハウスの間取りだってこれから修正すればいいし、Hハウスに頼んだらいつ完成するんだ、という不安に耐えられない。

営業マンが「Sハウスに契約を迫られているかもしれないけど、まだうちのプランはブラッシュアップできる。待ってください！よく考えて！」というので、模型をいただいた義理もあり

「Sハウスとの契約は待ってもらうから、次回Hハウスさんの収支計画を、御社のマーケティング調査結果を踏まえてもう一度見せてください」とメールしたら、３日たっても返事がきません。

マジ、何・・？？社内方針が決まってなくとも、一言返事すべきでしょうに。

こんな人とは家作りできない！Hハウスの模型に後ろ髪ひかれつつ、お別れを決意しています。

Hハウスは何を考えているのかわからない・・

最有力候補で、真っ先にお声かけしたHハウスさん。

一回目の打ち合わせから、プランが出るまで3カ月かかりました。

この間、５回ほど打ち合わせしたのにもかかわらず・・。

プラン出してきたのも、「このままではSハウスで決めることになる」と判明してから急ピッチで出してきた感じ。

「Hハウスのことをよく知って欲しい」「契約を先にしてほしい」そんなことを繰り返し、展示場や建築現場の案内をされたり、何度も両親の意向（間取りとか）をヒアリングしたり。

測量図はDハウスの横流しを使っている（Dハウス了解済）のに「契約しないとうちには１円も入らない」とか言っちゃうし（３回は言われた。「いや、どんなにHハウスさんのファンでも、値段もわからないのに決めますとは言えません」とキッパリ断りました）

資産診断はHハウスさんでやってもらったので、そこの足踏みはあったかもしれないけど、部署が違うのだから同時進行で動けたのでは？と思います。

モデルハウスの案内でも段取りが悪く、母もちょっと呆れてました。

案内するモデルハウスも行き方も、前日に電話してきて「どこがいいか」「午後が都合がいいとのことだが、何時開始がいいか」「ご両親様はどのルートが無理がないと思うか」とかいちいち私に調整を求めてきて、甘えるなといいたくなりました。

そんなの、そっちがベストだと思う提案をしてくれと思う。

あと、両親の足代については気を遣いまくるくせに、私のことは完全スルー。

まるで営業側の人間扱いして、一緒に作戦たてましょう！というノリ。

私が当初Hハウスに肩入れしていたから、油断したのでしょう。。

続く

Sハウスさんの2回目の提案に惹かれる

Sハウスさん、前回の提案では自宅部分の資金をだしてもキャッシュフローマイナス＝賃貸併用にする意味は（税対策以外は）35年間はナシだったので、ありえないと思っていました。

ところが次の提案プランでは、建築費を2割以上UPさせ、高額賃料をとる作戦でいきましょう、とのこと。

似たようなエリアの成功事例もたくさん紹介してもらいました。

キャッシュフローも大幅に改善しそう。

ある意味ハイリスクハイリターン。

でも、これから加速度を付けて少子高齢化する日本で、インフレも進むだろうし、悪くない提案に思えました。

35年固定ローンが使えるのも魅力的でした。

賃貸併用かつ借り手が高齢夫婦で住宅ローンがつかえないけれど、似たような金利で借りられるとは朗報。

2％のインフレ目標なんだから、35年間それを下回る金利で固定できる（2月申込までは2％割れ水準）のならそこまで怖くない。

高級路線なので賃貸部屋も戸建てクオリティ。

代替わり後に一部屋分繰り上げ返済（原資は今居住してるマンションと貯金）して、子どもと住む選択肢もできる！

外観のオシャレさもあり、一気にSハウスが魅力に思えてきました。

営業マンのシゴデキぶりも圧巻で。

そして重量鉄骨ベレオ、本気でかっこいいです。

Sハウスさんの当初プランにびっくり！続き

Sハウスさんの簡易試算によると、単純利回りが4％ちょっとで、修繕積立費を引いたらキャッシュフローはマイナス。

自宅部分の資金を頭金として出してもこれ。

土地があって、建物だけの費用でも、ローンを返すまでは賃貸部分のメリットはなし。今後もインフレが続くという確信があり、固定資産税や相続税対策になることだけのメリットで良い、という人しか建てられないのかと思いました。

他人に敷地の出入りをさせた挙句にこれではね・・とガッカリ。

ちなみに営業マンは「自宅部分が広いですからね。ここも貸せば収益物件になりますよ」って感じ。

いや、自宅の建て替えなのですが・・両親はどこに行けばいいのですか・・？

とにかく、アパート建てて、１０年で資金を回収して、という時代は終わっていました。

Sハウスの当初プランにびっくり

Sハウスは、動きが早い早い。

初回は近所の賃貸物件内モデルルームで打ち合わせ。

これがオシャレで、うちの分譲マンションより見映えが良い。

最近は若手の賃金も伸びているし、パワーカップルも多いし、高額賃料物件に力を入れている模様。

２回目は両親も一緒に、建設予定地近隣の物件を見学。これまた、度肝を抜く豪華さ。

賃料設定も、２LDKで30万超えはあたりまえ。それでも満室経営が続いているそう。

確かに、この時案内された物件が、その後1部屋空いてSUUMOに掲載されたのをウォッチしていましたが、すぐに埋まってました。

都内のマンション価格が暴騰していて、もう普通の若い人は買えないから、分譲クオリティの賃貸ニーズが高まっている模様。

そういえば大手金融に勤める知り合いが、新婚生活のためアパート探したけど、市までエリア伸ばさないと25万超えるっていってたな、と思い出す。

驚いたのはここから。

Ｓハウスさん、2回目でざっくりとした試算を出してくれたのですが、坪単価200万円（居住スペースではなく、建築面積で計算）！

オーナースペースは20%ちょっとで、頭金2割だしてもキャッシュフローはマイナス！

頭金2割、つまり自宅スペースはキャッシュで出して、マイナス。

いやいや、そんな提案に乗る人いるの？？

だったら現金で戸建て建てるわ、と思いました。

続く。

Hハウスにやや不信感・・

候補となるハウスメーカーに一通りお声かけが終わり、その後の展開は社風によるのだなとわかりました。

足並みそろえて、プランを提示してもらって4択、とはいかないものですね。

まずHハウスは、とにかくもったいぶる印象。

「今マーケット調査しています」「いろいろな提案を用意しています」「ご両親の住まいとして、要望を聞かないと」というばかり。

何度打合せ？しても、持って来るものは既存のパンフで、予約を取らせては展示場や近所の実例の見学、両親に要望のヒアリング。

その間に何度も、例の「契約しないとうちには１円も入らないので・・」と請負契約を迫る。

何も見せてもらってないのに、なぜHハウスで決められると思っているの？？と不思議でならない。

あと予定が決まるのもいつも直前。なんならこちらから「明日の打ち合わせは、結局何時からどこ集合ですか」と聞くこともたびたび。営業マン、肩書ついているベテランのはずで、本人の問題というより社内体制による現象ではないかと推測している。

人手がたりない、社内競争の関係で、要領が悪い連携しかとれない、こんな感じか？

結局、今の時点（１月）で、やっとプランの概要（賃貸何部屋、どの方向に部屋をとるか程度）が出てきた状態。

来週、見積もりから間取りまで作ってプレゼンしてくれるらしいのだけど、どうなるのだろう。

夫は「Hハウスと契約したら、完成はいつになるんだ。信頼できない」と言ってるので、よほど良いプランでないと、ここでお別れになりそう。

【余談】パートを辞めた話

少し前まで、士業系事務所の事務員としてパートしていましたが、今は無職です。

新卒から正社員で働いていた会社は数年前に子どもの中学受験を機に退職していて、無事受験も終わったしパートくらいするか～と勤めてみたけれど、甘かった。

ぼんやり書くと、先生の右腕ベテラン事務員がパワハラ気質（尚、事務員は数人しかいない職場）。

私への当たりが強い（私も悪かったけど、最後はほぼ荒探しだった）こともあり、あっさり逃げました。

仕事中「あーーっもうーー！」とか叫びだしたり、幼稚すぎて怖かった。

通院でたびたび不在だったし、多分、どこか悪いんだと思う。

仕事自体は興味あったけど、扶養内の小遣い稼ぎ＆ボケ防止程度の気持ちでは、不安定な人のいる職場では頑張れない。

私の前に勤めていた人も同じ経緯で辞めたっぽくて、不幸な組織だなあと思いました。

経営者としてはベテランに辞められたら事務所が回らないから、どうしようもないのだろうけど、これからの少子化・人材不足の時代に、いつまでも「真面目なパートが薄給で雇えてパワハラにも耐えてくれる」なんて考えているとしたら、愚かでは・・？

私も、もうパートとかできないと自覚できて、諦めがつきました！

これから1年、賃貸併用住宅に関わるあれこれに全力投球できるし、楽しみ。

今回建てたら、60年は残る建物になるのだから、悔いがないようにしたいです。