賃貸併用住宅への建て替え計画を進め始めて、約半年。
やっと積水ハウス（ここから伏字なし、タグも付けます）との建物請負契約締結に至りました。
思っていたより、大変です。
家族の意見と取りまとめ
営業さんとのやりとり
情報収集
収支、税金などの試算
気持ちが揺れる両親のメンタルケア
プロコン図を作成して建替えに向けて関係者の意思統一をはかったり
資金計画を確認したり
税理士相談に行ったり
減額ポイントを見積もりから探して営業さんに確認したり
提示家賃の妥当さを確認するために、スーモやシャーメゾン、へーベルメゾンサイトに張り付いたり
正社員時代にプロジェクトリーダーやった経験が活きました。
本当に、これずっと主婦だったらできなかったと思う・・。
（あと、パワハラ事務所のパート辞めて正解すぎた）
本契約まで、はたまた完成するまで、
まだまだいろいろなことが起こるのだろうな・・と覚悟しています。
尚、建物請負契約を締結するまでに、家族の修羅場は2回ありました。
大きな計画を進めると、今まで表面化していなかった問題が噴出するんだなあ、と学びを得ました。
Hハウスの提示した一括借り上げの家賃が低く、Sハウスに依頼することがほぼ確定したものの、見直し後の数字を見て欲しいとHハウスに頼まれた件、続きです。
Hハウスの２回目の収支計画書はすごかったです。
借り上げ家賃は全室ほぼ10万UP、建築費の値下げ、その他おそらくここには書いてはいけないレベルの優遇提案を頂きました。
これが実現すれば、代替わり後に積み上げた家賃収入で繰り上げ返済すれば、借入残高が超・安心の額まで下がり、勝ち確定。
やらなきゃ損！レベル。もうSハウスに決めていた心が、揺れました。
でも・・「なぜこれを、前回出せなかった？？？」という疑念が拭えず。
なんで10日ちょっとで、前回の家賃査定から10万も上がるのか。一流ハウスメーカーの名に懸けて、すぐに家賃減額交渉をすることはないのかもしれないけれど・・この建築費で、Sハウスの提案と同じ家賃をとれるほど世の中甘くないのでは？と思っちゃうんですよね。とりあえず請け負いたいから、強気家賃を提示しているだけなのでは？と。そんなことないのかもしれないけれど。
Sハウスのプランは、建築費が高いだけあって外観の意趣性も高く、共有部も豪華。
Hハウスの外観は、私はモダニズムって感じで大好きですが、高い家賃を払う人たちの心に刺さるのはどっちかというと、Sハウスだと思う。
さらに言うと、シャーメゾンは高額家賃物件とそうでないものでは外観写真ですぐわかるし、建物ごとに差別化できている一方、へーベルメゾンは立地以外差別化が弱く、そっくりに見える。・・なんなら、戸建てのHも、大きさ以外似ている。
20、30年後の長い目で見たら、建築費の差額は家賃の維持率や税対策効果でそこまで影響ないかもだし、その他優遇だって、Sハウスが駐車場を1台多くとれているから、そこでトントン・・とまではいかないけど、差は縮む。
優遇は期間限定だけど、駐車場の余裕はずっと続くし。
その他でもSハウスのほうが上手に見える箇所があり・・
この経緯でHハウスをとって、何か「話が違う」みたいなことがあったら、後悔が強そう。
Sハウスをとった場合、Hにすればよかった～とは思わない気がして。
だって、建築費以外の収支は所詮計画だから、Hならうまくいっていたかも～と思える根拠が薄い以上、あまり意味がない。
ということで、建物請負契約はSハウスと締結しました！！
万が一今後、本契約前にSハウスと仲たがいしたら、Hハウスに鞍替えします（Hの営業さんもOKしてくれました）。
これからいろいろ決定していくのが、楽しみです。
先日、「Sハウスとの契約は待ってもらうから、次回Hハウスさんの収支計画を、御社のマーケティング調査結果を踏まえてもう一度見せてください」とメールしたら、３日たっても返事がこなくて、お別れを決意した件の続き。
結局3日後の夕方に「今から会議するのだけど、提案で変えて欲しいところはドコ」的なヒアリング電話がありました。
最終通告のメールに反応せず、会議直前の電話かよ・・と脱力。
その後一週間経過したところで、「〇日には新しい収支計画がでるので、その時プレゼン動画も見て欲しい。関係者集めてください」と電話がありました。
オイオイ、〇日って指定した期限（Sハウスに待ってもらう期限）を過ぎているのですが、メール読みました？？って感じ。
しかもプレゼン動画って。そんなの我々は求めていない。
問題は、近隣より安い家賃設定だったんです。それにより、収支がSハウスよりかなり悪いのが致命的でした。
建築費はSハウスのほうがダントツ高い（フルスペック仕様）けれど、収支はSハウスのほうが良くなってました。
それに、おなじHハウスの近くの新築物件（募集中）1Fと、同じ広さでうちのほうが駅に近い（劣っているのは床暖房の有無程度）2Fが、４万安い。SUMOで検索した他物件と比較しても、2万は安い。
それを何度も質問しているのに要領を得ない回答しかもらえず、賃料の再検討を要求していました。
結果、直近の電話で「間取りを工夫して、賃料を上げたい」とか言われたのですが、それができるのならなぜ最初からしないの？？？
設備とかコンセプトの変更ならわかるけど、間取りって・・。
こりゃダメだと思って、「もう、このお電話でお断りしたい」との言葉が出てしまいました。
食い下がられて、あと一回、私だけで説明を聞くことになりましたが、気が重いです。
ほぼほぼSハウスで進めることが決まったので、Dハウスさんにお断りの連絡をしました。
営業の青年は本当に一生懸命動いてくれていたので、心苦しい。
「ダメだったところを修正してもう一度提案したい」とお願いされたけれど、タダ働きさせることになるのは嫌なので、「もしSハウスと拗れて再出発することになったら、またお声かけさせてください」とお断りしました。
Dハウス、勝手な印象ですが、会社として営業担当のバックアップシステムが足りていないように思えました。
現場任せというか。敷地調査とかマーケティング資料は申し分ないのですが、間取りとか収支の資料が手作り感満載。
とにかく営業さんが大変そうだなと思いました。なんだかんだ6、7回は対面したので、営業さんに情が移ります。
検討 するメーカーを3社にして正解でした。2社断るのが、メンタル的に精一杯かも。。
賃貸併用住宅への建て替えを検討し始めて数カ月、解像度が上がってきました。
結論、建築費が高騰し下がる気配もなさそうな今般において、賃貸併用住宅を建てて、賃貸部分の不労所得GET！は難しそうです。
子世代（マンションあり）＆投資家目線では、相続後に更地にして一部か全部か売却し、税金払った残りの資金を金融市場で運用することが経済合理性高し。
大手ハウスメーカーで検討するからこんなかんじだけど、地元工務店とかに見積もり取れば世界が変わるのかもしれないけど、
倒産リスクとかノウハウとか考えたら、億を優に超える案件を依頼する勇気はありません。
ただ、相続後に・・といっても、その時には私たちは70歳超えた高齢者になっている可能性も十分あるわけで、、
老老相続って、無駄の極みに思えます。
それなら、今後インフレが進んだら子どもたちが都内に家を持つことは難しいかもだし、15年後くらいに子の家を買ってあげるつもりで繰り上げ返済して部屋をひとつ買い上げ実需で使うなら、ハウスメーカーの割高賃貸建設もアリじゃない？と思いました。
相続税をゼロにできる可能性もある。
自宅の老朽化、という問題は小手先のリフォームでは応急処置にしかならないとも思うし・・。
いやー、親の土地を維持して次世代につなぐだけで精一杯とは。
土地の売却益を自分たちの老後資金にしようと考えない私たちを褒めて欲しい。。。
賃貸併用住宅となると、自宅部分の他賃貸住宅が付随するわけで、その経営計画も大切。
各社、収支計画書と収益計画書を作成してくれました。
ただ、結構不誠実です。
キャッシュフローだけ見せて、これだけ収益がでますよ！という顔をするのですが、設備の減価償却が終わった後の税金部分（めっちゃ上がる）は未記載だったり、事業予算に工事中金利が入っていなかったり。
そもそも詳細見積もりがないブラックボックス状態の事業費なのに、「キャンペーン割引」とか入れてお得に見せていたり。
各種補助金も、基準をクリアして実際に受け取れるかは不透明なのに、織り込まれていたり。
正直に提示すると、「相続税対策以外、賃貸を付随させるメリットなくない？自宅部分を現金で買っても、キャッシュフローマイナスになるじゃん」と気が付いてしまうからだと思います。
そのあたり一番誠実だな、と感じたのはSハウスでした。
「見積もりより高額になることはありません。一番高く見積もっているので、ここから減額していくことになります」というスタンス。ストレスなくていいなと思いました。まあ、ぶっちぎりで、超！高額なのですが。。
Dハウスさんの営業マンは好印象でした。
良く働く青年で、議事録、お礼メール、リマインドメール、と要所要所押さえてきて、安心感がある。
Dハウスは外観がダサイ（個人の印象です）なと感じつつ、鉄骨系メーカーの中で断熱が一番いいとか、坪単価が安めらしいので、有力候補でした。
しかし・・！設計が壊滅的でした。
素人でもわかる、「なぜその部屋割りにした・・？」の連続。
他メーカーの設計を参考に 「こうして欲しい」と伝えたら２回目は良くなったけど、外観が・・。。
まあ、HハウスやSハウス見ちゃったら、大切な土地にこれを建てて、60年鎮座させようとは思えず。
お値段は一番安かった。
尚、D、H、Sのお値段比較は 1：1.5：1.8 って感じ。
DとS、ほぼ倍～～！！
仕様が違うから当然なのだけど、やっぱりSは高すぎかな。怖いな。
前回書いた通り、Hハウスは営業マンのプロジェクト推進能力に疑問あり。
本人の問題なのか（手際の悪さはたぶん本人）会社の問題なのかわからないけれど、どんなに建物が素晴らしくても、今後賃貸経営のパートナーとして頼りになるかと言われたら、Sハウスの企業力に大きく劣ると感じてしまいました。
借入の話とかプランの話とか、後手に回っていると判明したら「他社さんはどんなプランなのか」「こうしたらわが社で決まる、という決め手があれば応えたいから教えてください」という流れになったけど、そうじゃない。
Sハウスは「マーケット調査の結果、これがわが社の一押しのプランです。自信があります。乗りますか？どうしますか？」と見せてきて、疑問点を照会したらすぐに答えてくれる、収支も良くなるように調整してくれる、税理士相談も用意してくれる。
常に、素人の私たちの先を見ている感じがスゴイ。
もちろん計画通りに行くかわからないけど、そのリスクを取ってもいい、と思わせる魅力がある。
Hハウスのように「寄り添います」という顔をしているだけで一向に進まないのはヘンでしょう。
ただ、３か月後にやっと出てきたHハウスの外観デザインと間取り、これは素晴らしかった。
初めて設計士さんと打ち合わせしたのですが、いかにも芸術家肌の、素敵な人。
間取りも、修正して欲しいところは２か所程度。
模型まで用意してくれて、プレゼントされました。
（いや、これ完成したときに渡すものでは・・引き止め作戦か）
でも、Sハウスの間取りだってこれから修正すればいいし、Hハウスに頼んだらいつ完成するんだ、という不安に耐えられない。
営業マンが「Sハウスに契約を迫られているかもしれないけど、まだうちのプランはブラッシュアップできる。待ってください！よく考えて！」というので、模型をいただいた義理もあり
「Sハウスとの契約は待ってもらうから、次回Hハウスさんの収支計画を、御社のマーケティング調査結果を踏まえてもう一度見せてください」とメールしたら、３日たっても返事がきません。
マジ、何・・？？社内方針が決まってなくとも、一言返事すべきでしょうに。
こんな人とは家作りできない！Hハウスの模型に後ろ髪ひかれつつ、お別れを決意しています。
最有力候補で、真っ先にお声かけしたHハウスさん。
一回目の打ち合わせから、プランが出るまで3カ月かかりました。
この間、５回ほど打ち合わせしたのにもかかわらず・・。
プラン出してきたのも、「このままではSハウスで決めることになる」と判明してから急ピッチで出してきた感じ。
「Hハウスのことをよく知って欲しい」「契約を先にしてほしい」そんなことを繰り返し、展示場や建築現場の案内をされたり、何度も両親の意向（間取りとか）をヒアリングしたり。
測量図はDハウスの横流しを使っている（Dハウス了解済）のに「契約しないとうちには１円も入らない」とか言っちゃうし（３回は言われた。「いや、どんなにHハウスさんのファンでも、値段もわからないのに決めますとは言えません」とキッパリ断りました）
資産診断はHハウスさんでやってもらったので、そこの足踏みはあったかもしれないけど、部署が違うのだから同時進行で動けたのでは？と思います。
モデルハウスの案内でも段取りが悪く、母もちょっと呆れてました。
案内するモデルハウスも行き方も、前日に電話してきて「どこがいいか」「午後が都合がいいとのことだが、何時開始がいいか」「ご両親様はどのルートが無理がないと思うか」とかいちいち私に調整を求めてきて、甘えるなといいたくなりました。
そんなの、そっちがベストだと思う提案をしてくれと思う。
あと、両親の足代については気を遣いまくるくせに、私のことは完全スルー。
まるで営業側の人間扱いして、一緒に作戦たてましょう！というノリ。
私が当初Hハウスに肩入れしていたから、油断したのでしょう。。
続く
Sハウスさん、前回の提案では自宅部分の資金をだしてもキャッシュフローマイナス＝賃貸併用にする意味は（税対策以外は）35年間はナシだったので、ありえないと思っていました。
ところが次の提案プランでは、建築費を2割以上UPさせ、高額賃料をとる作戦でいきましょう、とのこと。
似たようなエリアの成功事例もたくさん紹介してもらいました。
キャッシュフローも大幅に改善しそう。
ある意味ハイリスクハイリターン。
でも、これから加速度を付けて少子高齢化する日本で、インフレも進むだろうし、悪くない提案に思えました。
35年固定ローンが使えるのも魅力的でした。
賃貸併用かつ借り手が高齢夫婦で住宅ローンがつかえないけれど、似たような金利で借りられるとは朗報。
2％のインフレ目標なんだから、35年間それを下回る金利で固定できる（2月申込までは2％割れ水準）のならそこまで怖くない。
高級路線なので賃貸部屋も戸建てクオリティ。
代替わり後に一部屋分繰り上げ返済（原資は今居住してるマンションと貯金）して、子どもと住む選択肢もできる！
外観のオシャレさもあり、一気にSハウスが魅力に思えてきました。
営業マンのシゴデキぶりも圧巻で。
そして重量鉄骨ベレオ、本気でかっこいいです。
