元利均等払いと元金均等払い
ローンの返済方法には、元利均等払いと
元金均等払いの２通りがあります。
私が今から１９年前に初めて住宅ローンを
組もうとしたとき、予め本などで勉強して
「元金均等払い」のほうが良い・・・という認識
があったので、それで申し込んだところ担当者
から「それはできません。元利均等払いしか
認めていません」・・・という何とも冷たい返事
がありました。
そのときに学んだのは、「結局、本に書かれて
いることは建て前で原則的なことであって、
現実に通用することが書かれているわけじゃ
ない、机上の空論が書かれているんだな」・・・
ということです。
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昨今の不動産投資本にも、「元金均等返済は
毎月の返済額は大きくなるけど、最終的には
元利均等返済と比べると利払いが少なくて
済むので良い」・・・などと書かれています。
たとえば、１億円、金利２％、期間２５年という
条件で比べるとこうなります。
○ 元利均等返済の場合
毎月返済額→約４２．３万円
総額支払利子→約２，７１５万円
○ 元金均等返済の場合
毎月返済額→約５０．０万円
総額支払利子→約２，５０８万円
見るべきところは、最終的に支払うことになる
「総額支払利子」です（元金はどちらも同じ
ですから）。
確かに元利均等返済の方が、利払いの総額
が多くなります（＝２５年間で約２０７万円の差）。
・・・ただし、ここで一つ着目すべきことがあります。
それは、２５年で割ってみると、年間では
約８．３万円の違いでしかない！ということです。
１ヶ月に直すと約７千円の違いです。
毎月・・・毎年、手元に残るキャッシュを多く残して
おきたい時期（資産拡大期）などは、この事実を
踏まえると元利均等払いのほうが良い・・・とも
言えそうです（←元金均等払いだと最初のうちは
手元に残るお金が少ないので）。
もちろん元金均等返済にも、隠れたメリットが
あります。
それは、返済期間途中での売却を想定する
場合です。
毎月の支払いによって元金がガンガン減って
いきますから、売却時の残債は少なくなっていて、
その結果、売却時に手元に残る金額は多くなり
ます。
また、元金均等返済にすると残債の減少が
早くなるので、それはＢＳ（バランスシート）上の
数字が良くなることを意味し、銀行評価が高く
なることでもあります。
つまり、見る視点／とらえる着眼点によって
導かれる答えは必ずしも同じにはならない、
ということです。
選択して、決断するのはいつも自分自身です。
他者（銀行など）に決められて行動するのは
イヤですが、自分で決めて行動することは
責任も取れますのでベターだと思います。
ローンを組まれるときは、「元利均等払いに
するか、それとも元金均等払いにするか？」
をご自身の思考と判断で決定するのが良い
と思います。
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