第３９話　「不動産屋が言わないこと」とは？


営業マンの会話の８割はセールストークです。

物件の良いところを聞くことも大切ですが、
それ以上に悪いことを聞かなくはいけません。

不動産に掘り出し物はありません。

特に相場よりも安い物件には何か原因があることがあります。

営業マンは知っていても、
悪いことを言わない傾向があります。

ましてや、お客様が物件に感度を出している時は
言いづらいようです。



それでは、

不動産屋が言わない悪いことベスト３とは？

何でしょう。



それは、


１、売却理由に問題あり

２、近隣とのトラブルあり

３、周辺環境に難あり


の３つです。



「買い替えと聞いていますよ。」と言う営業マン。

でもそれは、売却理由ではありません。

なぜ、売却をするのかが問題です。



１、売却理由に問題がありとは、

例えば、過去にその物件の場所で事故や事件があったり、
建物に問題がある場合などです。

重要事項説明では、明記しなければなりませんが、
知っていてもぎりぎりまで話をしてくれないことがあります。



２、近隣とのトラブルとは、
境界のことで隣地ともめている場合や、私道の通行や掘削のことで
私道所有者ともめている場合など。

他にも、騒音やゴミのことなど様々なトラブルが考えられます。

このようなトラブルが原因で売却をする場合などは
重要事項の説明書にも書かれていないことがあります。




３、周辺環境の難とは、
変電所や火葬場、墓地、ゴミ集積場などが近くにあると
心理的に抵抗がある方が多いので話さない傾向があります。

また、地域の防犯性や水害などの被害、計画道路など
も早く知りたい内容ですね。



セールストーク、つまり物件のメリットばかり聞かされることが
多いと思いますが、正しい情報を早く知ることが大切です。

契約後に知ったのでは遅すぎます。

重要事項の説明も契約当日に行うことが多いですが、
事前に書類を確認するようにしましょう。


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第３８話　「無料査定」は高くつく？


前回の「求むチラシ」と同じような広告で「無料査定チラシ」
というのがあります。

・30分でスピード査定
・コンサルタントが無料で査定
・無料価格査定実施中

のようなキャッチコピーがあるチラシです。


「無料なら、自宅がいくらぐらいするのか聞いてみよう！」

そんなお客様からの問い合わせを営業マンは待っています。

もちろん、

このチラシが悪いチラシだということではありません。

どこかの会社に売却依頼をしよう、と考えている方にとっては
このようなチラシはありがたいですから。


でも、軽い気持ちで連絡をしないほうがいいですよ。

彼らも営業ですから、無料だけで終わってしまったら仕事にはなりません。

仲介会社は成約しなければ、無報酬ですから。

売却をする方向に進むような巧みな話術を持っています。

売却意志が決定していない人から連絡をもらい、売却にもっていくことが
彼らの仕事なのです。



最初の査定は高く、売却活動を始めてからリアクションがないと
売買価格を安く改定するように求めてくる仲介会社もあります。

数社同時に売却価格の査定をする方もいますので、
あまり安い価格で査定をすると売却委任がとれないからです。

また、買い手としてすぐに業者を候補にあげる営業マンもいますが、
売り急ぐ理由がない限り、おすすめできません。

業者は商品にするために仕入れをするわけですから、
一般消費者より当然安く買わなければなりません。



とりあえず我が家の資産価値はいくら？なんて思って電話をすると、
熱心な営業マンが自宅へやって来て、あれよあれよという間に
自宅を売却することになります。

しかもそのような営業マンや会社に限って「専任媒介」で
売却委任を欲しがります。

営業マンのペースにならないように気をつけてください。

無料ほど高いものはありません。

売却するかを冷静に判断をするには、価格だけではなく
売却する以外に方法はないか、いつのタイミングで売却することがいいか
など複合的に考える必要があります。


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第３７話 「求むチラシ」ってほんと？


今回はあなたの家のポストによく投函されている

「求むチラシ」についてお話します。

不動産広告で「求むチラシ」とは仲介会社が
売却物件の依頼を受けることを目的としたチラシのことです。


先日、自宅に入っていたチラシは、

「○○４丁目、５丁目限定で土地を探されているお客様がいます。

　海外赴任から最近日本に帰国し、現在は賃貸にお住まいお客様で

　４月に子供が生まれるので、できれば親の近くで土地を探しています。

　　　自分達だけの予算の場合、２５～４５坪の土地
　　
　　　親と同居する場合（２世帯の場合）４０～１３０坪の土地

　　よい物件であれば、多少相場より高くても構いません。」

と書いてありました。

ここで、少しおかしいことに気付きますか？




それは、

１、探されているお客様の予算が書かれていない

２、坪数の幅がありすぎる

３、相場よりも高く買ってくれる

という点です。



つまり、
幅広く売却物件を集める為に、予算や坪数が書いていないのです。

多少高くても買ってくれるというフレーズも問い合わせをさせる気持ちを
高めますね。

しかし、
この広告の主旨は明らかに、そのエリアからのお客様の売却物件の収集です。
（もちろん100％とは言えませんが。）

本当にこの内容で探されている具体的なお客様がいるとは思えません。

他にも

「このマンション限定で探されているお客様がいます。」

とかのキャッチコピーから始まるチラシもあります。

マンションの場合はこのパターンです。

実際に電話をすると、

そのお客様は気にいらなかったけれど、他にも多数お客様がいるので
売却の委任をいただけませんか？

という流れになるでしょう。

「無料査定」の場合のチラシはどうでしょう・


この流れの続きは、・・・
次号のメルマガで。





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スタイルシステムさんにお願いできて“よかった。”　　Ｏ様


インパクトの強いところからなのですが、
ある物件を見に行ったときに売り手側の営業の人から『この物件はもう買い手候補があるので急いで下さい』と言われた時があったのですが、
そのときにスタイルシステムの営業さんがさらっと断ってくれまして、相手側の売りたいと思っている気持ちがミエミエだったので、とてもありがたい断り方をしてくれたと感謝しています。
又、家内が妊婦である事をお気遣い頂き、毎度毎度車で迎えに来て頂きましてとても助かりました。
最後はバタバタしたもののやはりスタイルシステムさんにお願いできて“よかった。”と思うのが素直な感想です。
誠にありがとうございました。
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子育てママが考えた家！


子育て真っ最中のママたちに集まってもらって、暮らしの実態、今困っていること、ストレスに感じていること、住まいに求めるものなど、多方面から意見を聞いた。

（１）台所から子どもを見守る視界の広さと、家族のコミュニケーションの取りやすさがとても大切。

（２）泥だらけになって帰ってくる子どもの汚れを玄関ホールやリビングに持ち込ませたくない（外遊びのおもちゃ類も、家の中に上げたくない）。

（３）子どもの成長に合わせて変化させられる子ども室がほしい。

（４）子どもが小さいうちは、子連れでどこかの家に集まることが多いから、個室は少々狭くても広いリビング・ダイニングが必要。

（５）ゴミ収集の日まで、汚れたオムツや生ゴミを家の中に置いておきたくないので、勝手口の外に「ゴミの仮置き場」を設置したい。

（６）台所は、子どもに目を行き届かせられる対面式かアイランドが好ましいが、子育てに忙しいと台所をいつもきれいにしておけない。だからカウンターで手元の雑然とした部分が隠せる対面式を選んだ。キッチンから、リビング、ダイニング、リビング横の和室で遊んだり宿題をしたりする子どもに目が届き、また、会話もできる。

　２階の個室に行く階段も、玄関から直接上がるタイプは避けて、リビングにいったん入って「ただいま」「おかえり」と一声かけあえるようにした。

　２階に上がったところは「ファミリーコーナー」。自然とコミュニケーションがとれるようオープン書斎にして、パソコンに向かうパパと子どもたちのさりげない出会いの場になる予定である。

（７）子どもが小さいうちは、ベビーカーのしまい場所に困る。また、子どもを抱っこしてベビーカーをたたむのは危険なので、折りたたまずしまえるよう靴のまま入れる「土間収納」を設置。子どもが少し大きくなると、泥や砂のついた外遊びのおもちゃが増え、もっと大きくなるとサッカーボールや野球の道具などスポーツ用具が増える。これらを家の中に持ち込みたくないので、土間収納は大活躍するはず。
　
（８）家族みんなで川の字就寝→両親は主寝室、子ども同士は同室→子ども部屋を仕切って二つの個室にする、というようにライフステージに合わせて部屋とその使い方を変化させられるよう「ワンルームツードア」の子ども室にした。

（９）１９．７５畳のリビング・ダイニングに、４．５畳の和室を付けた。和室部分は床を上げ、下を引き出し式収納に。リビングに散乱しがちなおもちゃを、子どもが自分で片付けられるようにしたい。

　また、子どもが畳の上でお昼寝するときも、Ｌ・Ｄ・Ｋのどこからでも目が届くので安心。

（１０）環境のためにもゴミは分別すべきと思うが、いくつもの大きなゴミ箱をキッチン内に置くのはスペース的に難しい。夏場は生ゴミの臭いがキッチンに充満する。そこで、勝手口外にゴミの仮置き場をつくった。通りからの美観も損ねず、カラス対策もできるように工夫をした「仮ゴミ置き場」である。

　やっぱり、奥様はお子様と居る時間が多いし色々忙しいので効率よく動けて何よりお子様に安全なご自宅作り　を目指しているんですね！
　ご主人との考え方がかなり違うところなのでゆっくりと時間をかけながらお話し合いして下さいね。
その時は是非、スタイルシステムも仲間に入れて下さいね！良いアドバイスができますよ！

今までの不動産屋さんとは違うイメージ　　　Ｄ様


住宅という大きな買物をする場合はやはり「縁」が大切だと思います。
今回の御社との「縁」を思い出しますと、昨年8月のＳＢＩホールディングのセミナーで徳本社長の講演会を拝聴させて頂き、その後の相談会でいろいろな相談にのって頂いたのがスタートだったと思います。
その時の徳本社長のお人柄に今までの不動産屋さんとは違うイメージを持ったことが大きかったと思います。
営業を担当して頂いた佐藤さんの若さあふれるバイタリティーと誠意、スピード感等々・・・・・
様々な御社のスタッフにささえられて契約完了、鍵受渡しまでこれたことに心から感謝致します。
今回のことは田園調布の自宅を賃貸するまでつづくと思っていますので、何卒宜しくお願い致します。
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スタイルさまは豊富なお得をお持ちです。　　Ｓ様


私は、
35歳超
独身（今後も・・）
貯蓄少し　→　購入出来る価格低し
同居猫あり
荷物が沢山（捨てられない・・）
と、悪条件だらけの女性です。
そんな私の無謀な願いを引き受けてくださったスタイルさまには感謝感謝です。
スタイルさまの門を叩いたのが6月半ば。
これぞ！とめぐり合えた物件までの間に紹介していただいた家は15軒以上でした。
今更ながら、本当に豊富な、そして早い情報集力には驚きです。
物件を見る前は、沢山の条件（ペット可・２階以上・収納多しなど・・）をつけましたが、西さんに、あちこちと連れていただきながら実際に見ていくと、私のこだわりや譲れないもの、結果的には必要でなかったものなどが明確になっていくのと同時に、自分では分からなかった違和感・曖昧な部分がしっかりと見えてきたように思います。
西さんの助言も大変参考になりました。
2回ほど気に入った物件を他の人に取られてしまったという悔しさ（？）を乗り越えて、漸く見つけることの出来た我が家にはより一層愛着を感じています。
家をゲット出来た後も、購入契約やローン手続き、更にリフォームや引越し業者手配も全てスタイルさまに助けていただきました。
カーテンや壁紙選びにはセンスのいい（？？）加藤さんにも協力いただきました。
ありがとうございます。
スタイルさまは豊富なお得をお持ちですので、私にとっては一生に一度の大きな買い物でしたが、引越し業者やリフォーム先を紹介していただいたりと、結果的には安い買い物だったかな、と思っております。
また、中古マンションですので、どうしても修繕が必要になってきます。
そちらも面倒見ていただきたいと思いますので、引き継ぎよろしくお願いいたします。
今後は私のような独身女性ファンをどんどん増やしてください。
本当にありがとうございました。
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よろしくお願いします。
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新築住宅着工数減少


東京都は6日、2008年1月の都内の新設住宅着工統計を発表した。

1月の新設住宅着工戸数は1万1,658戸で、前年同月比▲0.7％と7ヵ月連続の減少となった。

利用関係別では、持家が1,235戸（前年同月比0.2％増）、貸家が4,589戸（同▲12.2％）、分譲住宅が5,765戸（同10.9％増）、うちマンションは4,267戸（同23.6％増）、一戸建ては1,486戸（同▲12.1％）となり、持家および分譲住宅では増加。貸家は減少となった。

地域別では、都心3区は389戸（同13.7％増）、都心10区は2,663戸（同▲23.1％）、区部全体では7,898戸（同▲12.3％）となった。市部は3,711戸（同39.5％増）。

改正建築基準法の影響が続き、07年７月から大幅な減少が続いていたが、年率換算値でみて119万戸とほぼ通 常月の水準にまで回復したようです。
国交省は、「改正建築基準法の影響は解消に向かいつつあるが、脱したと言えるまではしばらく様子を見る必要がある」と、なお慎重な見方を示している。 　
最大で前年比75％まで落ち込んだ分譲マンションの着工も、１万4,343戸（前年比12％減）とほぼ通 常月の水準に戻した。

不安箇所への対応と会社のシステムがしっかり出来ているのだと安心できました。　Ｎ様


今回土地を購入するにあたり、物件について問い合わせしてきた不動産仲介業者とスタイルシステムさんの違いとしては、お客にガツガツせず、落ち着いて客目線で対応してくれる所だったと思います。
契約後の質問にも丁寧かつ迅速な受け答えを頂き、不安箇所への対応と会社のシステムがしっかり出来ているのだと安心できました。
何よりもいい買い物が出来て満足しています。
この度は本当にお世話になりました。
ありがとうございます。
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これ程速く売買契約が完了するとは正に驚き　　Ｋ・Ｔ様


此の度の自宅売却につきましては、徳本社長はじめスタッフの皆様のご尽力により、スピーディーかつスムーズに契約が完了しました事を厚く御礼申し上げます。
正直申し上げてこんなに早く売却出来るとは考えておりませんでした。
地元へのチラシ入れ等、小生が知っている一般的な方法を一切やらずに、インターネットのみで、これ程速く売買契約が完了するとは正に驚きでした。
又、購入されたＹ・Ｋ様ご一家のお人柄もとても良さそうな方でしたのでこの点でも当方の希望にぴったりでした、
種々お世話になり、本当に有難うございました。

徳本社長へ追伸
熱海梅園台中銀ライフケアマンションの件も是非宜しくお願いします。

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