山崎 博久さん
リズム株式会社で部長を務める資産コンサルタント。
保有資格：FP技能士2級・住宅ローンアドバイザー・宅地建物取引士・保育士
保育士からアセットコンサルになった珍しい方。
の、普通の会社員が準富裕層に必要な純金融資産5,000万円以上を達成するための、
方法の記事を共有したいと思います。
職業柄、彼が推奨するのは“不動産投資”。まずは都心の中古マンションから始めようと。
さて、そんなに簡単に普通のサラリーパーソンが“不動産投資”を始められるでしょうか❓
崇徳院ヴェストは、この山崎さんの記事に大きな疑問があります。
疑問１
「サラリーマンはローン審査に有利」と言いますけど、それは安定していると思える、
ある程度収入がある人達ですよね。しかし、普通のサラリーパーソンでは年収は限られます。
それに自宅をすでに購入し、ローンを組んでいる人に、重ねて不動産ローンが組めますか❓
借りられたとしても、年収による返済が見込める額ですよね。
自宅以外に５千万円のローンが組めますか❓
自宅ローンがあっても審査に通る収入は、普通のサラリーパーソンではないですね。
組めたとしても、５千万円の投資物件で利回り４％は低すぎます。
表面利回りでも最低８％なければ不安定過ぎますし、資金回収に時間が掛かり過ぎます。
投資ローンの利率は、自宅ローンのように低くありませんし。
スルガ銀行のようなことをしなければ、多額の融資は難しいでしょう。
疑問２
「建物全体の修繕や清掃、入居者からの家賃集金、クレーム対応なども全てアウトソースできるため、ある意味ほったらかしで済む投資」と言いますが、
そのようなアウトソースすれば、手数料が多くかかり、実質利回りが下がります。
それに空き家になった場合の持ち出し費用も増えてしまします。
持ち出しに耐えるだけの貯蓄も準備できるでしょうか❓
疑問３
「売却して純金融資産にできる」と言いますが、
それは不動産価格が下がらなければの条件付きですよね。
記事の中の１億円物件が５千万円で売却できる場合、ローンが残っていれば、
５千万円の損失分は、家賃収入ですべて埋められるでしょうか❓
ローン残と売却損があれば、投資としては失敗、赤字ですよね。
山崎さんは投資のお金の部分からしか書いていませんが、不動産投資にに必要なのは“選択眼”。
不動産の目利きは、株式投資に必要なものより100倍難しいと思います。
買うのも、売るのも手間もかかり、難しいからというのもあります。
“不動産投資”する前に、かなりの勉強が必要でしょう。
疑問４
「マンション投資のローンが完済できたら、その物件を担保に新しい物件につながる。」
と言いますけれど、先ほどの例、５千万円物件を考えてみましょう。
５千万円物件の家賃でローンを返すとして、以下は崇徳院ヴェストの勝手な設定です。
全額ローン
金利 2.5％
融資手数料、保証料は初期投資として、15万円、30万円とする。
元利均等払い
毎月の返済額：返済期間 20年なら、264,951円、25年で224,308円、30年で197,560円、
40年で、164,889円となります。
管理費込みで家賃27万円で貸せますか❓ 27万円で貸せたとして利回り6.48％。
それでもローン完済に20年掛かります。
家賃17万円でしか貸せないなら返済だけで40年掛かります。
実際の利益は、20～40年後になっていまいます。
それに、固定資産税は別にかかってきます。
20～40年の完済後、やっと次の物件のための担保になるということです。
因みに家賃40万円で貸せるのなら、利回り9.6％、45万円で10.8％です。
５千万円でこんな美味しい物件は、探すのがとても難しい。
それに、そんな家賃を20～40年間維持できるでしょうか❓
美味しい物件は不動産屋の間で取引が終わってしまう可能性が高いから。
ですから、家賃45万円で貸せる５千万円の物件を手に入れなければならないのです。
５千万円の2.5％フルローンなら、返済額402,264円 × 12年で完済します。
結論
この記事の話の流れは分かりますが、お金の流れにかなりの無理があり、
現実的ではありません。山崎さんは何を考えてこれを書いたのでしょうかね❓
ほとんど悪質な勧誘としか思えません。 ※あくまでも個人の感想です。
P.S. 山崎さんの記事のタイトル、「純金融資産5000万円超」ですけれど、
不動産投資でローンを組んでいれば叶えるのはとても難しいかと思います。
なぜなら、金融資産の定義(野村証券)は、全資産－ローン残高ですし、
不動産は金融資産に含まれないからです。
ローン完済後にやっと負債無しになることから、純金融資産はそれまでマイナスですね。
崇徳院ヴェストも大家のひとりですから、富裕層や超富裕層などの名前に関心が無いです。
富裕層や超富裕層などの名前を目標にしたり、踊らされている人たちは、
本当の“お金”の意味を知らないのでしょうか❓
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