立地について考えると不思議なことがいくつも見つかります。通行量や交通量が店の繁盛度合い（売上や客数）とほとんど関係がなかったり、○㎞圏人口というデータでも同様に関係なかったり、というような不思議は代表的なものです。
これ以外の不思議の一つで、面白いものがこの「２００m」という距離なのです。
２００m過ぎるとUターンしなくなる。
これは自動車道路に沿って建てた店に限ることなのですが、よく店前道路に中央分離帯があったりしますね。
この分離帯が、道路にビスを埋め込んだだけのものなら、分離帯の向こう側の車線を通る自動車も直接右折して来店してくれます。
しかし、間に大きな壁や鉄柵だったり、コンクリートで縁どりしたような文字通りの「分離帯」だったりすると、それは絶望的です。
もちろん、店側車線を通って来て来店する場合でも、直接、向こう側の車線に出られませんので、帰る際はとても不便です。
この不便さをかなり軽減してくれるのが、「Uターン」です。
中央分離帯に沿って店を通り過ぎても途中でUターンできれば、戻って来られます。
ですから、中央分離帯があるからといって「立地が悪い」と嘆く必要はありません。
では、どのくらい通り過ぎてしまってもだいじょうぶなのか。人はUターンしてくれるのか。１００ｍならたいていの場合だいじょうぶです。
でも２００ｍになった途端、Uターンしてくれない人が増えてしまいます。
つまり、中央分離帯はひじょうに大きな来店阻害要因となってしまうのです。
２００ｍは自動車で走ってせいぜい１０～１５秒程度のことなのに、“不思議”ですね。
ですから、「２００ｍ以内でUターンが可能か？」というチェックは必ず行ってください。
「２００m」という不思議な距離 連載24-2 へ進む
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引用元：「２００m」という不思議な距離 連載24-1
年末年始の働き疲れは溜まってはいませんか。体力に自信のある人ほど無理をしがちです。
“無理が通れば道理が引っ込む”と昔から言われています。
休めるときには十分休むこともプロの習慣として大切なことです。
メリハリをきかせた体調管理をお願いします。
さて、今回はTG（トラフィックジェネレーター：交通発生源）について、少し深掘りしてみましょう。
それはTGの大きさについてです。体積とか重量とかそういう意味の大きさではありません。TGという立地要因がどれだけ良い影響を与えるか、その大きさのことです。または、その大きさを示している指標を探してみましょう。
まず、鉄道駅というTGは「乗降数」でその大きさを知ることができます。
乗降数は1万人よりも２万人のほうが影響も大きいことは言うまでもありません。
ただし、鉄道駅では注意することがいくつかあります。
その一つは、乗換駅の場合、乗降数をどう補正するかという点です。
特に異なる鉄道会社間での乗り換えがある場合は難しい。
乗降数をTGの大きさの目安にするというのは、その駅の外に出て来てくれる流入数をつかむことができるからです。
でも、乗り換えする場合、必ずしも両会社の乗降数を合計するだけで良いわけではありません。
２００ｍ以上も駅同士が離れていれば合計するだけでも良いかもしれません。乗り換えする人が街の中を歩いてくれるからです（図1）。
図1 JR武蔵野線「新秋津駅」と西武池袋線「秋津」
（乗降者数は新秋津駅７万１３８６人、秋津駅７万３２３６人とほぼ等しい）
「コバンザメ」はなぜ成立するのか？ 連載23-2 へ進む
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引用元：「コバンザメ」はなぜ成立するのか？ 連載23-1
年末は商売多忙をきわめるシーズンです。ここで、店舗の昨対比を取り戻せるか、予定の出店が果たせるか、大きく業績に影響します。防犯・防災対策や従業員の体調管理も忘れずしっかり行いながら一所懸命稼ぎましょう。
さて、今回は「商圏の質」についてのお話しです。難しそうな感じがしますか？でも、とても大切な立地の概念ですからしっかり身に着けてください。
まず、「商圏の質」は、二つあります。一つは「住民の質」で、もう一つは「流入の質」です。
「住民の質」とは、文字通り、その地域に住んでいる人々の「質」、「特性」を指しているものです。
例えば、年齢別の人口比や男女比、1世帯人員数とかいったものです。
これらは、各市区町村の統計課に行けば教えてもらえますし、今では、国の総務省が運営しているe-Stat（イースタット）というWEB上のサイトでも公開していますので簡単に手に入るようになりました。
仮に、年齢別の人口で、商圏内における若年層の20-24才の比率が全国や都道府県の平均と比べて突出的に多ければ、その年代の人が住んでいるのですから、購買力は高いとは言えないが、若者向けの商品がよく売れるというようなことが予測できます。
イメージ1 ２０歳代単身者世帯の分布
吉祥寺の周辺、東は西荻窪駅、西は三鷹駅周辺に若い単身者が多く住んでいることが分かります。
学生が多い商圏はコンビニの売上げが高いということは以前からよく言われています（実際その通りですが）。
こうしたこと以外に、もっと詳しく「住民の質」を知ることができます。それは、５年に1度実施、公表される「国勢調査」を用いることです。
“ジャージ”で出歩く主婦がいたら、商圏の質はこうして見抜く 連載22-2 へ進む
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引用元：“ジャージ”で出歩く主婦がいたら、商圏の質はこうして見抜く ・・・
寒さもこれからが本番。今年は例年になく石油ストーブ、湯たんぽが人気のようですが、こうして古いライフスタイルが復活してくるのはビジネスチャンスですね。昔懐かしの「アノ味」を出せる商品、いくつ思いつきますか？
さて、今日お話しするのは、「すっぽぬけ」です。その名のとおり、商圏内のある地域が、「すっぽり抜け落ちてしまったり」、本来なら、店の前を通るはず人達が、「すっぽり抜けて、来なくなってしまったりする現象」を言います。
前者の例としては、同業店の存在があります。
仮に、自店舗の商圏が広がっている中に、同業店が含まれているとします。そうすると、同業店の周りだけ、自店舗に来てくれるお客さんがいないというようなことがあります（図1：Aの部分）。
こうした商圏が描かれた場合は、その同業店を意識して、メニュー対策やQSC改善を行っていく必要があります。
同業店がないにもかかわらず、「すっぽぬけ」が起きた地域が見つかることがあります。こういう場合、要注意です。こうした地域は、往々にして自店舗に近いことが多いのです。この地域からなぜお客さんが来なくなっているのか、その原因を徹底的に調べる必要があります。もしかしたら、あらぬ風評が立っているのかもしれません。店長自ら、その地域に出向き、住人にどんな風に自店舗が思われているのか調べてきましょう。
一方、道路の付き方が特別なため、「すっぽぬけ」が起きることがあります。
例えば、図２のとおり、普通なら、自動車はA→B→Cと通るため、店の前を通るはずなのに、実際は、A→D→C とショートカットしてしまうため、店の前を通らないというような現象です。
この図は分かりやすいので、この構造を覚えておきましょう。
自動車ばかりではなく、徒歩で来る場合でも同じような現象は起きます。
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「すっぽぬけ」が起きる立地に客は来ない。連載21-2 へ進む
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引用元：「すっぽぬけ」が起きる立地に客は来ない。連載21-1
そろそろ朝の起床が辛くなり出す季節です。と、同時に、宴会や催事での売上げ増が大きく見込める時期でもあります。
さて、この催事ですが、業態によっては、大きなショッピングセンターや量販店内で行うさまざまな催事に合わせて、出店（でみせ）をやる場合があります。
あのマクドナルドでも、一昔前は、ジュースドリンク缶と冷蔵ホッパーを持って行き催事に積極的に参加していました。もちろん、当時はハンバーガーなどの本格的メニューはできませんでしたが、それでも、催事場に来客する人を当て込んでの売上げはけっこう当たったものでした。
図1 SC（ショッピングセンター）の図面
もし、あなたの店の商品の中で、手間があまりかからず、主催者にも喜ばれ、品質維持が十分可能なものがあるなら、積極的に参加すべきです。たとえば、ドーナツやチキン、ピザなどです。
ところで、飲食を扱う店で、ショッピングセンター内のフードコートやデパートや量販店の食品部門スペース（SCなど）に積極的に出店しているところがあります。和・洋・中華の飲食店、惣菜店、揚げ物店、ジューススタンド、たこ焼き店、鯛焼き店などですね。
中には、こうした場所ばかりでなく、ふつうの路面にも出店しようとする場合があります。当然、提供する商品の品質、サービス力、価格などに自信がある店、企業です。
催事場や商業施設内で成功すれば、路面店はだいじょうぶか？連載20-2 へ進む
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引用元：催事場や商業施設内で成功すれば、路面店はだいじょうぶか？連載・・・
秋は「食欲の秋」で、飲食に携わる者にとって、大きな稼ぎ時ですが、もうひとつ、防災に気を配る季節でもあります。地震、火災、水害など今年はとりわけ人々の意識は高まっています。お客様から不安がられないよう避難経路の確保や防災備品の点検など万全を尽くすようにしてください。
今回は、「商店街に店を出して繁盛させるのはたいへん難しい」というお話しを致します。こういうことを書くと、商店街のお店の方々に叱られてしまいそうですが、あえて辛口の理屈を述べさせていただきます。
まずひとつの事例を紹介しましょう。
あなたは商店街の中で、マクドナルドを見かけたことがありますか？どこの商店街の中でもけっこうです。たぶんほとんど見かけたことはないはずです。仮に、見かけたとしても、商店街の入り口付近や駅前ではありませんか。
それだけではありません。商店街の中に入れば入るほど、マクドナルド以外のファストフードやカフェレストランなどいわゆるナショナルチェーンと呼ばれる店舗も見かけなくなるはずです。
そうなのです、どこも、商店街の中のほうに入れば入るほど、繁盛しない＝儲からない＝立地が悪いことを知っているからです。
もし、今もって、商店街の中のほうでそういった店があって営業を続けているとしたら、それはたいへん優秀です。もちろん、個人の生業店でも立派です。尊敬に値します。
では、なぜ、商店街の中は、立地として良くないのか。
いくつか理由があります。
第一に、商店街自体の集客力が落ちていて、その街を買い物で外から訪れる人＝購買流入する人が少ないことです。
商店街で売っている商品やサービスに魅力がない、商店主にやる気がない、活気がない、QSCが低い、さまざまな営業上のマイナス点があるため、商店街がTGにならないのです。こういう商店街は、人々に避けて通られてしまいます（図1）
図1 東京都内の某駅前
北口駅前には古くから商店街があったが、魅力不足のため人々は矢印のように商店街の中を避けて駅に向かう人が多くなりました。
商店街で失敗する立地上の理由 連載19-2 へ進む
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引用元：商店街で失敗する立地上の理由 連載19-1
暑かった夏もようやく峠を越え、これからは食欲の秋に向けて、新メニューの開発と新規従業員の採用活動に知恵を絞る季節ですね。年末にかけ、いよいよ今年後半戦の勝負が始まります。
さて、今日お話しするのは、ポテンシャルクラスターです。需要集合体を筆者が英訳したものです。英語の頭文字をとって、PC（ピーシー）と略称します。
これはどういうものかというと、要するに、人々が密集して住んでいるような場所を指します。もちろん、住民とは限らず、就業者であっても良いのです。
図1
図１に示した通り、PCには３つの特徴があります。第一は、人々が密集していることです。第二は、その地域ないし空間が、物理的にいろいろなことで囲まれていて、容易に外に出にくいことです。
そして、第三は、PCから外に出る場合の出入り口が数か所、場合によっては１か所に限られていることです。
こうした３つの特徴があると、自然に、そのPCの出入り口付近や、そのPCから出て最初の幹線道路に出会う交差点は、そこの住民が、ほぼ毎日のように通り、知覚し、利用するようになります。
後者の場合、特に「PC由来のTG」と呼んでいます。
そして、PCの存在は、TGに並び、立地評価する上で、売上に最も影響がある要因と考えています。未だにこうした概念を知らずに、立地を云々するようでは、繁盛立地を見つけることはできません。
では、どんな具体例があるでしょうか。
図2
図3
まずは、図２や図３のように、住宅地が田畑や河川で囲まれているような区域、さらに、図４のように、山の斜面に沿って開発された新興住宅地などがそうです。
図4
図5
また、大きな範囲で言えば、住宅がある湾岸地帯の多くは、PCだと言っても良いでしょう。周辺は、海や河川、大きな道路などで囲まれているからです（図５参照）。
図6
逆に、小さな範囲で言えば、図６のような２０階建て前後のちょっとした高層マンションでさえもPCと言うことができます。
ポテンシャルクラスター(PC)の威力 連載18-2 へ続く
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引用元：ポテンシャルクラスター(PC)の威力 連載18-1
外食業にとって最大の売上げ拡大チャンス、夏が始まりました。ただし、今年は例年にない想定外の災害と事故のおかげで、ほとんどの店は苦戦を強いられていますので、ここで大いに踏ん張っていきましょう。
さて、「行動ベクトル」つまり、「地域の人々には共通した行動する方向があって、このことが立地に大いに影響する」ということについてご理解いただけたでしょうか？引き続き今回もう少し詳しく説明させてください。
まず、この行動ベクトルという概念は、いつどのように発見されたのでしょうか？
これが発見されたのは、郊外ロードサイド店の売上予測をいろいろ試行錯誤していた２０年以上前に発見されたものです。
それは商圏をどのように設定するべきかを研究しているときです。売上予測するには、商圏設定は不可欠です。この商圏設定するために、実際にあるさまざまな商圏を調査しなければなりません。
この調査で、不思議な広がり方をする商圏が見つかりました。それは常識的感覚とは異なるものでした。
なぜかというと、郊外ロードサイドでの商圏は、その店舗が面する道路が進んでいく方向に、より大きく広がるのが通例でした。これはほぼ常識でした。もし、道が東西に走っているなら、商圏も東西に広がるようになります（図1）。道沿いに広がる商圏（通常はこうなります）
ところが、この商圏は、意に反して道路の進行方向とは異なった広がり方をしていたのです（図2）。道沿いに広がらない商圏（行動ベクトルによって説明がつくようになりました）
はじめはこうしたことは例外としていたのですが、調べていくうちに、いくつも見つかってきました。そうなると、例外扱いはできません。
なぜ、道路の進行方向と異なる方向に商圏が広がっているのか？
行動ベクトルが郊外ロードサイドの立地良否を決める 連載17-2 へ続く
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引用元：行動ベクトルが郊外ロードサイドの立地良否を決める 連載17-・・・
行動ベクトルを見極めることで、立地の良否は決まる
いよいよ節電も本格的になってきました。みなさまのお店やご家庭ではじゅうぶんな節電対策は済みましたか？列島の非常時です。みんなで頑張って乗り切りましょう。
さて、今回の立地のキーワードは「行動ベクトル」です。
「行動ベクトル」と言うとちょっと耳慣れない言葉なので、何か難しいことのように思えますが、そんなことはありませんからご安心ください。ベクトルとは、矢印とか方向といった意味がありますが、要するに、「行動ベクトル」とは、「人々が向かっていく方向」というものです。
たとえば、駅があるとその周辺の人々の行動は、駅に向かっていることが多いですね。大型小売店があれば、その店の方向に向かいますね。つまり、前者のような場合、「人々の行動ベクトルは駅に向かっている」と表現し、後者の場合は、「大型小売店に向かっている」になります。
もし、駅や大型小売店と人々との間に、行動を妨げるものが何もなければ、その歩いた後は真っ直ぐな直線になるはずです。これが行動ベクトルです。しかし、現実には、道路があり、川や交差点や横断歩道等さまざまな障害物があるために、真っ直ぐ進むことはままなりません。道に沿った動きにならざるを得ません。こういうとき、人々の歩いた後を、行動線（略して動線）と呼びます。
行動ベクトルは、障害がない場合の進行すべき理想的な方向を指しています。
ですから、ときどき人々は日常の行動線とは、違った道筋を使うことがあるのです。結果的に同じ駅に出られれば良いのですから、ときどきは「別の道を行ってみよう」と冒険することがあります。
通勤や買い物は、つねに同じ道、同じ店の前しか通りません、そういう頑固な方はいますか？まず、少ないですよね。むしろ、たまに違った道や交差点を通ったりしませんか。
そういう小さな冒険をすると、その道筋に、新しい発見をすることがありますね。こ洒落たお店や美しい風景、あるいは面白い置物を見つけたりします。
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行動ベクトルを見極めることで、立地の良否は決まる。連載16-2 へ続く
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引用元：行動ベクトルを見極めることで、立地の良否は決まる。連載16-・・・
同業店は敵か、ライバルか
自店舗と同じかひじょうによく似た商品を扱い、売り方も同じかひじょうによく似ているような店を同業店と言います。
具体的には、ファストフードなら、マクドナルド、ロッテリア、ファーストキッチン、バーガーキング、そして再上陸の可能性があるウェンディーズがこれに当たります。
いずれも「ハンバーガー」を主力商品として扱い、売り方は「クイックサービス」です。
これに対して、売り方が「スローサービス」となると、モスバーガー、フレッシュネスバーガー、佐世保バーガーが同業店同士ということになります。
ところで、こうした同業店は、自店舗の売上げに対してどのような影響を与えるでしょうか。
一般的に、マイナスのインパクト（売上げ減少）を与えるとされています。
つまり、売上げを下げ、客数を減らすのですから、同業店は“敵”と言っても良いかもしれません。
だから、同業店のことを「競合店」と呼ぶのは致し方ないことかもしれません。
しかし、立地理論上は、同業店が必ずしも“敵”になるばかりと考えることはできません。これはどういうことかというと、同業店が自店の近くにオープンしても、売上が減少しないばかりか、逆に増加することもあるということです。
そもそも、その場所は、同業店が複数あることによって、店として面積や客席数が増加しますし、何より商品のバラエティが増えますので、それだけ「魅力度合い」がアップします。
つまり、それだけその場所は、より多くの人が「集まりやすく」、より多くのお金を落としてくれる場所になるはずです。
これは、「市場拡大」と呼ばれる同業店の出店効果です。
この市場拡大は、１店から2店になるときに、最低１・４倍になることが検証されています（1店の倍の売上げを１00とした場合は140になるという意味です）。
こうしたことがあるから、例えば、古本店がたくさん集まって古本屋街ができると多くの同好者が集まりやすく、どの店も繁盛しやすくなります。
こういう例はたくさんあります。
同業店は敵か、ライバルか？ 連載15-2 へ続く
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引用元：同業店は敵か、ライバルか？ 連載15-1
