どーもシーモです！
最近は、不動産の打ち合わせとかでバタバタしていたので、今日はゆっくりしたいと思います
予定入れすぎてしまうタイプなんで、これからは、自分の考える時間を週に一度はしっかり作っていきたいと思います。
そうすることにより、頭の整理ができて、目標・目的を見失わずに充実した日々を送れると思います。
最近は、異業種交流のグループみたいなのに入ってみて、色々な方がどんなビジネスをしているのかを聞いています。
今年は宅建業での目標を達成するために全力を尽くすことも大事ですが、やはり新規ビジネスについてのアンテナは常に張っておきたいと思います。
【金利交渉について】
属性、資産がある人は、最初は頭金入れてでも、築浅物件で低金利での購入にこだわった方がいいです！
所有物件と金利が今後の融資状況に影響を与えるからです。
最初に低い金利で借りれれば、他行さんも同じくらいの金利まで頑張ってくれます！
低金利で借りれれば、好立地の築浅物件でも十分収支が合います！
「イールドギャップ」の考えで、同じ築年数で同じエリアの物件で考えた時、実質利回り１０％の物件を金利３％で買うのと、実質利回り８％の物件を金利１％で買うのと同じになります！
つまり、低金利で借りれるということは、今後他の人よりも購入できる幅が広がるということです！
さらにいうと、築浅物件ｖｓ築古物件、地方物件ｖｓ都内物件でも、表面利回りと実質利回りの差が出てきます！
さらにさらに言うと、出口利回りでも変わってきます！
ということで、属性が良い方は、地方築古物件から攻めるべきではないと思います！
では、不動産始めた時の私みたいに自己資金が少ない人が買っていくためにはどうすればいいかというと、、、
とにかく、みんなが怖がるような全空物件や地方築古物件などを指値いれて、高利回りで買っていくしかないんですね！
もちろん金融機関もリスクが高い人・リスクが高い物件には、リスクに見合う高金利でしか貸してもらえません。
それでも貸してもらえるだけありがたいと思って、どんどん借ります！（笑）
初期は現金とCFを残すため、金融機関にはできる限り融資期間は長く、フルローンに近い金額で貸してもらうようにお願いします！
ただ、こちらの言い分だけでなく、金融機関には相場より金利が高くても良い！とこちらから提案します！
さらに、定期積金・投資信託・クレジットカードなんでも協力しますと伝えて、本気度をアピールします。（笑）
そして、どんどん買い進めた後は、売却を絡めながら決算書を良くしていき、次のフェーズに入ります！
決算書を良くしていくことにより、金利交渉が可能になってきます。
こんなサイトで、自分の経営状況を把握できます。
保証協会とかでも参考にされているスコアだと聞いたことがあります。
経営状況がしっかりしており、物件も良ければ、金融機関としても融資したいはずです！
それで、金融機関同士に競ってもらい金利交渉していきます。
金利が下がれば、財務状況もさらに良くなり、金融機関にとってもデメリットだけではないはずです！
むしろ財務状況が良くなり、企業が大きくなることは、長い目でみれば貸し倒れが少なくなり、貸出額が大きくなればメリットの方が大きいはずです！
実際、私も何度か金利交渉して下げてもらったところはあります。
なので、持たざるものは、初期は金融機関から相手されず、悔しい思いをすることも多いですが、あきらめずにコツコツ続ければ、見返せる時がきますので、
買えるときはとにかく買う！
借りれる時はとにかく借りる！
でやっていきましょう！
以上です。
今日も一日楽しみましょー！