どーもシーモです！
昨日は、急遽レインズにのっていた物件を現地内覧！
市内駅徒歩５分の土地値以下物件！しかも１００坪あります！
明らかに割安感あったんで、恐らくすぐ買付入るような物件！
大手メーカー系の不動産会社が管理で、募集もしっかりされてなくて、空室が多い物件。
現地確認すると、各部屋お金をかけてリフォームされている様子。外壁も修繕されており、まだまだ活躍できる物件！
元付会社からすると、築年数も古いので、相場の土地代から解体費用を差し引いて査定している様子。
問い合わせると、特約ありでも買付順で一番手グリップして頂ける、しかも指値も好きに言って下さい！という神対応！（笑）
BCAメンバーを誘って一緒に見に行って、全員欲しいとのことで、メンバーの誰かが買うので一番手グリップしてくださいと言って、交渉成立！
あとは、メンバー内で内諾早い順で決めたいと思います！
こういう感じでチームプレーで戦えるのは大事ですね！
【市内で戦うための戦略】
好立地のエリアの物件は、どうしても利回りが低く、収支が合わないため、初期の頃は完全に諦めてました！
ただ最近は、市内でドミナントで物件を増やしており、今年は４棟購入しております。
地方物件をまだ所有しておりますので、銀行からの調達金利もまだまだ高いです！
※現在地方物件３棟を水面下で売りに出しており、２棟は反響あるので、このまま売り切りたいと思います。
⇒売却できれば、所有物件と決算書が良くなり、銀行にどんどん金利値下げ・借換の交渉ができると思っております！
では、現状の高金利と市内の低利回りで収支が合うのかというと、単体で見ると合わないです。笑
私が今市内で購入できていってるのは、
①所有物件に高利回り物件が多いこと
②市内の客付け会社と繋がりを増やし、入居率を高めていること。
③福祉関係の方で入居付けしていくことにより、各部屋１～1.5万ぐらい家賃を上げて、利回りを上げていること。
④複数同じ管理会社に管理を任せることにより、管理費用を相場より安くしてもらっていること。
⑤清掃費を社内のパートさんにお願いして、ランニングコストを抑えれること。（※これはちょうど今取り組んでいます）
この中でも一番大きいのは福祉の方の入居付けです！
福祉の方ですと、礼金がもらえて、更新料も１年ごとにもらえて、退去もない。
さらに、入居先に困っている方への貢献もできる。
全員がwin-winの関係になれます。
最近は、こういった客付け会社にアンテナをはり、居住支援の方をどんどん紹介してもらいながら繋がっていっております。
今居住支援専門の担当者と４社ほど繋がりを持たせて頂いております。
昨日、ご紹介頂いてお会いした方も、病院、福祉施設、役所などからどんどん依頼されて、手が回っていないとのことです。
もちろんこちらから入居付けをお願いするだけでなく、相手が広告料を求めているのか、管理なのか、リフォームなのか等相手にメリットがあることを聞き出して、提供するように心がけています。
好立地低利回りの物件購入方法をまとめると
①調達金利を下げる。
②ランニングコストを下げる。
③家賃を上げる。
④入居率を高める。
⑤初期に所有物件の中でのキャッシュマシーン（シェアハウス、民泊、地方高利回り物件）を作る！
こういった形で、良い場所で物件が出ない、買えないと諦めるのではなく、工夫してどんどん良いエリアでも買っていきたいと思います。
以上です。
【今日やること】
・物件案内
・事務処理
※最近バタバタしていたので、ゆっくりと色々整理したいと思います。
今日も一日楽しみましょー！