どーもシーモです！
昨日は、団地区分マンションのリフォーム打合せでした！
５階建ての５階部分！しかもエレベーターなし！笑
金額は安いとはいえ、かなり難しい案件
これをなんとか料理して、売却まで持っていきたいと思います！
それができれば、成功事例として似たような残された古い団地を再生していくことができると思っています！
ただ良かった点としては、
・管理組合がしっかりしており、積立されているお金も多く、定期的に屋上防水、外壁塗装、配管等は修繕されていること。
・今年、扉の塗装もされる予定であること。
購入前にこのあたりも確認できればリスクヘッジになりますね！
【築古RC物件について】
《今まであった実際のトラブルと対応について》
・長年入居者が油を流していた関係で、配管が詰まって逆流。
⇒室内の床をめくって配管交換。
・１階の埋設配管が詰まって逆流。
１階７部屋水浸し
⇒火災保険で対応。
一部配管交換。
定期的な配管洗浄
・埋設配管が破損したところから水が建物下に流入し、建物が傾いてきている。
⇒これ以上傾かないように、コンクリートの塊のようなものを入れて対応。
《購入時の注意すべきポイント》
①大規模修繕履歴
外壁塗装・タイル、共用部、屋上防水、配管工事がされているか。
⇒目に見える外壁塗装だけ軽く一度塗りだけして、見た目を良くして売却されている場合があるので注意！
しっかりと配管工事や屋上防水がされている確認する。
一番トラブル多いのは配管からの水漏れです！！
外壁のタイルも要確認です！やり替えるとかなり費用かかります！
②設備の確認
自動火災報知設備、エレベーターこのあたりも故障すれば多額の費用が発生します。
③融資付け
築古RCは融資付けが難しいです。
高利回りで返済比率を下げておかないと、突発的なトラブルが多いので、対応できなくなります。
④出口戦略
次売りたいとなったときも、買主側も融資付けが難しいため、利回りがかなり高くないと、売却しにくいです。
また、解体して土地として売るにも、RC物件は解体費用も高いため、解体しにくいです。
定期的に修繕しながら、持ち続けて残債が減ったタイミングで売却することになるのかなと思います。
《まとめ》
・築古RCは相場よりかなり安く買うこと。
・トラブルがあっても対応できる体力があるステージで購入すること。
・購入前のチェックは入念に！
【今日やること】
・土地相談に行ってきます！
今日も一日楽しみましょー！